Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Продати підвал: 167 м2, $53000
14.05.19
Здати аптека: 53 м2, $1000
05.02.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Аналитика / Складская недвижимость 

Складская недвижимость

Обзор рынка логистической недвижимости


03.08.2010

Полагаю, для всех, кто в бизнесе важно знать именно в фактах, что происходит на рынке и уж тем более, в его/её сфере бизнеса. Предлагаю, посмотреть на позитивный тренд с аналитической стороны: в первом полугодии 2010 года на рынке складской недвижимости в Киевской области действительно было зарегистрировано некоторое повышение активности потенциальных арендаторов по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. Так, показатель первого полугодия 2010 года по объему современных складских и логистических помещений в Киевской области, сданных в аренду, составил около 67 350 кв. м, что приблизительно на 23% (т.е. 54 800 кв. м) превышает показатель первого полугодия 2009 года. Приятно также сознавать (без ложной скромности), что более 36% сделок от указанного объёма были успешно завершены командой DTZ. Остальные же площади были сданы либо без участия посредников, либо при участии частных лиц, а не международных брендов. Некоторым компаниям обязательно нужны большие имена в ходе их сделок, такие, как наше, а иные фирмы готовы сотрудничать и с посредниками без больших красивых логотипов с иностранными инвестициями. Меня лично искренне радует любая достойная конкуренция, ведь ещё какие-то 3-4 года назад нас, консультантов логистической недвижимости, пытались прогонять с порогов своих заведений, мол, и без вас, умников, всё знаем. Да, мы, по сути, и не спорим, вот, только на опыте показываем, что с нами, экспертами в своей области, намного проще и легче достигать успешных результатов.

Если посмотреть в разрезе сфер деятельности арендаторов, то мы увидим, что в январе-июне 2010 года в структуре спроса на современные складские помещения в Киевской области доминировали компании, оперирующие в сегментах производства и дистрибуции товаров повседневного спроса, розничной торговли продуктами питания, а также предоставляющие логистические услуги и занимающиеся предоставлением услуг по перевозке груза.

Как и в 2009 году, в первом полугодии 2010 года наиболее популярными на рынке логистической и складской недвижимости в Киевской области оставались сделки аренды помещений размером от 1 000 кв. м до 3 000 кв. м, в то время как в 2008 году средний показатель составлял около 10 000 кв. м. Да, когда-то было время, когда всем было интересно и инвестировать в логистические площади, и арендовать «уже», «на вчера» и «с запасом побольше», не то, что нынче: «А можно подешевле?», «А как бы ещё со скидкой?», «А каникулы по оплате в 12 месяцев можно?»... Можно, конечно, только на долго ли это «можно» продлится - если сегодня принять все «можно», завтра, скорее всего, арендатор останется у «разбитого корыта», так сказать; потому что более вероятно, что владелец при сумме всех «желаемых» потенциальным арендатором уступок очень быстро станет банкротом... И кому это выгодно? Но это тема для отдельного блога.

Назад в будущее. Сегодня 2010-й, а по некоторым показателям, будто вернулись в 2005-2006 гг., когда и нововозведённых складских построек-то ещё практически не было. И всё же 2010-й: объем арендованных складских помещений в первом полугодии 2010 года был ниже, чем в соответствующих периодах докризисных 2007 и 2008 годов, в каждом из которых этот показатель превышал 50 000 кв. м. И в то же время, радует, что с начала 2010 года были подписаны четыре договора аренды помещений площадью более 10 000 кв. м. Значит, это кому-то всё же надо. Так ли это?

Камо грядеши, или так ли мы быстро продвигаемся в своём развитии, как планировали ещё тогда, когда теплилась надежда, авось, кризис минёт быстро или просто нас не заденет, так пронесётся мимо, а нас помилует. По состоянию на конец первого полугодия 2010 года, объём современных складских помещений в Киевской области составил около 1 054 750 кв. м. Для сравнения, в IV квартале 2009 года общий объем складских площадей составлял 1 016 600 кв. м.

Согласно предварительным оценкам экспертов компании DTZ, объем нового предложения логистических и складских площадей, которые будут сданы в эксплуатацию в Киевской области в 2010 году, будет самым низким за последние четыре года (четыре, потому что до 2006-го года активность в данном сегменте недвижимости была близка нулевой - использовались исключительно старые постройки, которые к какой-либо классификации-то сложно отнести). Сегодня это объясняется слабым интересом к развитию проектов в логистическом сегменте со стороны инвесторов. Арендные ставки упали, я бы даже сказала, стремительно снизились, до такого уровня, что строительство новых объектов логистической недвижимости стало на какое-то время просто нецелесообразным.

Девелоперская активность в первой половине 2010 года, как и в 2009 году, продолжает оставаться низкой, вернее, незначительной, почти незаметной. На рынке не наблюдается начала строительства новых проектов. В основном, а точнее, некоторые собственники заканчивают реализацию начатых до кризиса объектов, хотя некоторые девелоперы все же прекратили строительную активность и вовсе, ввиду недостаточного финансирования и трудностей при получении разрешительной документации на ввод в эксплуатацию логистических и складских комплексов.

Да и здраво подходя к делу, для чего, вернее, для кого начинать новые проекты сейчас, когда уровень свободных для аренды складских площадей с завидным постоянством вот уже больше года остаётся на высоком уровне. И это при том, что до середины 2008-го года 1-2 процента «незаселённых» арендаторами площадей с трудом можно было отыскать. Сегодня же уровень первичной вакантности в Киевской области, который включает исключительно площади, предлагаемые напрямую владельцами объектов качественной нововозведённой недвижимости, составляет 18,8%, в то время как в конце 2009 года данный показатель находился на уровне 20,6%. Однако, я бы не спешила радостно принимать эти 2,2% как хорошую тенденцию к заполнению пустующих площадей. В самое ближайшее время все документы на ввод в эксплуатацию получит ещё один пятидесятитысячник, и процент, ещё так недавно радовавший нас тем, что снижается, снова вернётся на свой уровень.

Вакантность образовалась за счет переезда арендаторов в меньшие по размеру и, зачастую, по более низкой арендной ставке, складские помещения, а также ухода с украинского рынка ряда торговых операторов.

Мы постоянно сталкиваемся с тем, что первичнее - яйцо или курица, а этот вопрос живёт веками и не даёт желаемого разными сторонами ответа. Так и у нас сегодня, с одной стороны, владельцам помещений очень хочется, чтобы рост арендных ставок уже пошёл вверх - сколько можно играть в игры на выживание и работать в минус? А с другой стороны, некоторые арендаторы надеются, что «эта музыка будет вечной», правда, полагаю, владельцы помещений в какой-то момент более не дадут возможности «заменить батарейки». Как бы там ни было, пытаясь раскачать маятник снижения-повышения арендных ставок, хотим мы того или нет (кстати, откровенно говоря, нам консультантам, это понижение тоже уже изрядно надоело - мы ведь живём на те самые заработанные от аренды/продажи средства. А когда эти средства при прочих равных усилиях, а зачастую сегодня приходится даже многим больше прикладывать усилий для достижения той заветной цели - успешного закрытия сделки, оказываются почти в два раза меньше, чем можно было заработать на развивающемся рынке, это тоже нам не очень нравится - говорю только о себе лично и о своих коллегах-агентах.), а арендные ставки на складские помещения в Киевской области существенно не меняются на протяжении последних года - полутора.

Если вернуться к числовым показателям, то можно сказать, что в течение 2009 года и по состоянию на конец первого полугодия 2010 года, базовая арендная ставка на современные складские помещения в Киевской области находится в диапазоне от 5,5 долларов США до 6,5 долларов США за кв. м в месяц в зависимости от качества помещений, месторасположения и основных условий аренды. В 2008 году этот показатель составлял 7.5-10 долларов США за кв. м в месяц. И в тоже время, на рынке есть сделки как по более низким, так и более высоким ставкам - это всё процесс переговоров и партнёрский подход арендодателя и арендатора друг к другу.

По мнению экспертов компании, во втором полугодии 2010-го маловероятным является начало строительства новых складских комплексов, в первую очередь, в связи с высоким уровнем вакантности на рынке Киевской области (что мы уже обсудили выше). Все объекты, которые будут выведены на рынок Киевской области в 2010 году - это складские и логистические комплексы, строительство которых было начато в предыдущие годы. По нашим оценкам, в 2010 году на рынок потенциально может быть введено около 105 000 кв. м высококачественных складских помещений.

Свет в конце тоннеля. Ожидаемое восстановление экономики и оживление деловой активности в конце 2010 - начале 2011 года в сочетании с ростом спроса со стороны арендаторов, скорее всего, приведут к снижению уровня вакантности и возможному временному повышению арендных ставок на складские помещения в Киевской области, посему динамика введения в эксплуатацию новых помещений может относительно быстро восстановиться.

Не смотря ни на какую погоду за окном, в краткосрочном периоде продолжится преобладание рынка арендатора. А оптимизм и позитивное мышление будут преобладать во всех светлых головах - будь-то арендатора, арендодателя, консультанта, эксперта или Вашей, уважаемый Читатель.
building.ua


Також до Вашої уваги:
Складская недвижимость: активность на рынке остается низкой Складская недвижимость в Киеве подешевела на более чем 40% Владельцы складской недвижимости ужесточают условия аренды Обзор рынка промышленной и логистической недвижимости -2010 Складская недвижимость: время запасаться площадями? Рынок логистики в Украине В 2010 году объем предложений складских помещений составит 1068 тыс. кв. м Рынок современных складских помещений в Киевской области в 2009 году вырос на 24% - до 1017 тыс. кВ.м. Арендные ставки в логистических центрах Киева продолжают падать Складская недвижимость: рынок в холодном поту

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Вэб-дизайн: Exipilis, Украина