Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Здати офіс: 189 м2, $16/м2
30.08.21
Здати земля під комерційну нерухомість: 1000 м2 / 5 га, $40 / сотка
02.08.21
Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи / Гостиничная недвижимость 

Гостиничная недвижимость

Украинский гостиничный бизнес выходит из зоны кризиса, но входит в зону Евро-2012


26.04.2010
Все прелести кризиса отечественная индустрия гостеприимства в полной мере прочувствовала в прошлом году.
Падение индивидуального и корпоративного туризма, сокращение расходов на деловые поездки и проведение бизнес-мероприятий привели к ощутимому оттоку финансовых ресурсов. Отдельные операторы начали избавляться от своих гостиничных активов из-за угрозы банкротства, а значительная часть девелоперов из-за нехватки средств заморозили строительство новых отелей. Определенная жизнь теплится лишь в городах проведения Евро-2012, однако, по мнению экспертов, шансов на то, что к началу чемпионата достроят хотя бы 30% от заявленных проектов, крайне мало.
Будете у нас на Колыме... До пресловутого "критического" 2008 года рынок гостиничных услуг в Украине развивался в двух направлениях. Первое досталось нам в наследство от Союза - пережитки советского прошлого с неопределенной "звездностью", ужасным сервисом и полным отсутствием комфорта, но по сравнительно низкой цене. Второе стало результатом европеизации: все последующие годы в Украине в основном строились и развивались гостиницы категории 4*-5*, стоимость проживания в которых слишком высока для основной массы туристов. Посему главной задачей рынка было и остается его "выравнивание": строительство отелей более низких категорий с достойными условиями пребывания и по доступным ценам. Еще пару лет назад на это можно было рассчитывать с изрядной долей оптимизма. Согласно требованиям УЕФА, к Евро-2012 Украине нужно предоставить 19,6 тыс. номеров в отелях трех категорий, для чего необходимо как возводить новые, так и реконструировать старые гостиничные комплексы. На этой волне целый ряд компаний заявляли о своей готовности войти на рынок Украины или расширить свое присутствие. Однако кризис спутал все карты как отечественным отельерам, так и потенциальным инвесторам: согласно данным Госкомстата, в денежном выражении объем реализованных отелями услуг в прошлом году составил 2,3 млрд. грн. против 2,7 млрд. грн. в 2008-м.
"Конец прошлого и начало нынешнего года были самым худшим "не сезоном" не только с начала кризиса, но и вообще за все время существования украинского гостиничного рынка, - констатирует председатель правления Ассоциации гостиничных объединений и гостиниц городов Украины Николай Евдокименко. - В отдельных гостиницах загрузка упала более чем на 40%, что, безусловно, сильно повлияло на экономические показатели работы отелей: некоторые были вынуждены сильно сократить штат и начали задерживать выплату зарплаты". В целом же по Украине, по оценкам экспертов, среднегодовой коэффициент загрузки отелей за время кризиса упал на 18-20%. При этом минимальное использование гостиниц (9% от всего номерного фонда) было зафиксировано в Луганской и Николаевской областях, а максимальное (до 70%) в АР Крым, и то - только за счет летнего сезона. В Киеве этот показатель составил порядка 55% против 66% в 2008 году.
"Для гостиничного сегмента 2009 год охарактеризовался сокращением активности и переходом в режим ожидания. Основными задачами игроков на рынке являлись аккумулирование ресурсов и оптимизация стратегии деятельности на ближайшие 2-3 года", - такие данные публикует пресс-служба компании "Украинская Торговая Гильдия". Однако на самом же деле ситуация складывалась гораздо хуже. Из-за нехватки средств отдельные операторы оказались под угрозой банкротства и были вынуждены выставить активы на продажу. "Особенно критичным было положение малого бизнеса, - подтверждает вице-президент Ассоциации малых гостиниц и апартаментов Украины Роман Пономаренко. - В разгар зимы многие владельцы небольших отелей как минимум два-три раза в неделю обращались в ассоциацию с просьбой помочь им избавиться от нерентабельного бизнеса и выйти из гостиничного дела".
Внес прошлый год существенные поправки и в ранее анонсированные проекты. Нехватка средств привела к тому, что многие строящиеся отели были заморожены: по информации компании "Соцмарт", из 27 гостиниц, возводящихся в столице и ее пригородах, на стадии "глубокой заморозки" находится более половины. Строительство большинства проектов не началось в заявленные сроки, а с учетом длительности процесса, заявленных объемов и возможности финансирования вероятность их реализации до начала Чемпионата достаточно низкая. По предварительным прогнозам, в Киеве в 2010-2012 годы будут завершены проекты двух гостиниц, всего же по Украине в указанный период успеют достроить около 6 объектов гостиничной недвижимости.
"Сегодня очевидно, что гостиниц в Украине недостаточно, - подтверждает директор департамента аудита международной консалтинговой компании "Делойт энд Туш ЮСК" Михаил Мельник. - В городах, которые будут принимать Евро-2012, в основном действуют новые гостиницы категории 4*-5*. Но для проведения Евро-2012 необходимы гостиницы более низкого ценового уровня - в основном 2*-3*. Их нехватка будет ощущаться наиболее остро. Конкретного четкого плана для решения данной проблемы, который бы вселял оптимизм, сегодня не существует". При этом продажа билетов на футбольный чемпионат (а значит - и бронирование гостиничных номеров) начнется уже в начале 2011 года. Следовательно, отельерам и государству необходимо как можно быстрее объединять усилия в развитии существующих проектов и создании привлекательного поля для инвесторов.
Кто к нам с «налом» придет... тот имеет неплохие перспективы. И дело даже не в грядущем чемпионате, а в слабой развитости рынка, который на данный момент, по сути, находится на начальной стадии роста. В стране насчитывается порядка 1,3 тыс. объектов гостиничного типа, большая часть из которых - реконструированные строения 70-80-х годов. Мировое гостиничное хозяйство насчитывает порядка 350 тыс. гостиниц, которые предоставляют более 15 млн. современных номеров, при этом количество их растет ежегодно в среднем на 3-4%. Таким образом, доля Украины не дотягивает и до полпроцента этих показателей, пишет киевский телеграф . Даже Киев, где уровень обеспеченности гостиничными номерами составляет 3,51 мест на 1 тыс. жителей, далек от европейских стандартов. Например, в Вене этот показатель составляет 26 мест на 1 тыс. жителей, а в Париже - 35. Потому спрос в нашей стране все еще превышает предложение. Кстати, именно это позволяет международным операторам устанавливать в пятизвездочных гостиницах нашей страны более высокую плату за сутки проживания, чем в отелях США, Европы и Азии. И поэтому рентабельность у них по итогам прошлого года оказалась не только самой высокой по стране, но даже выше, чем в других государствах до (!) кризиса.
"Объективный потенциал Украины велик, - утверждает Роман Пономаренко. - В стране проживают 46 млн. человек. Это не Литва, Латвия или Эстония с несколькими миллионами граждан, а достаточно крупное государство в центре Европы, где для индустрии гостиничного бизнеса открыты возможности как в сфере приема иностранных граждан, так и в сегменте украинских туристов и командированных работников. При этом из международных гостиничных сетей у нас представлено 3 или 4, хотя, к примеру, в Польше их около 50-ти".
Эксперты утверждают, что перед операторами, которые выйдут на рынок гостиничной недвижимости Украины одними из первых, открываются хорошие перспективы. Вопрос только в том, где найти средства, ведь гостиничный рынок упал и в мировом масштабе. По данным компании Cushman & Wakefield Hospitality, за прошлый год в отельную недвижимость Европы было вложено 3,2 млрд. евро, что на 50% меньше, чем в 2008-м и на 85% - по сравнению с 2007 годом. Сокращение вложений отразилось и на объемах инвестиционных сделок. На гостиничном рынке в странах Европы, Ближнего Востока и Африки этот показатель в 2009 году сократился на 63% - до $2,9 млрд. По данным Jones Lang LaSalle Hotels, большинство гостиничных инвестиционных сделок в прошлом году состоялись во Франции и Великобритании. В Украине их количество не превысило и десятка.
Изменится ли ситуация в процессе выхода мира из кризиса - ответить нелегко. Ведь несмотря на радужные перспективы украинского гостиничного рынка, привлечь зарубежные деньги в новые или уже существующие проекты довольно сложно. Самостоятельно выходить на наш рынок иностранцы все еще побаиваются: коррупционная составляющая, дорогие кредиты, целый букет бюрократических проволочек в вопросах получения разрешений, землеотвода и других технических аспектов отяжелят любой проект. "В нашей стране - одни из самых высоких в мире налогов для отельеров, - анализирует проблемы бизнеса Николай Евдокименко. - Например, уровень НДС у нас составляет 20%, в то время как в России - 13%, а в Польше и Германии - 7%. Сейчас мы снова подняли вопрос о введении уменьшенной ставки НДС (до 5%) на услуги гостиниц и ресторанов на срок с января 2011-го до конца 2012 года. Если государство нас поддержит - это будет большой успех".
"Нестабильная ситуация с местным управлением тоже может существенно подорвать возможность зарубежных инвестиций, - продолжает эксперт. - Например, в начале прошлого года киевская власть несколько раз пыталась поднять тарифы на коммунальные услуги для столичных отелей практически в 10 раз. И это притом, что к тому моменту у всех отельеров уже были составлены планы работы, заключены контракты с иностранными фирмами по обеспечению необходимым оборудованием, подписаны договора на кредиты. Вмешательство высших органов власти лишь оттягивало принятие соответствующих распоряжений". "Главная проблема Украины заключается в отсутствии четких правил игры, - соглашается с коллегой Роман Пономаренко. - Поэтому на смену власти возлагалась и возлагается большая надежда. Если не будет таких политических и экономических колебаний, как в прошлом году, в страну, и в гостиничный бизнес в том числе, пойдут инвестиции".
Стартап с нуля. К слову сказать, правительство уже выразило обеспокоенность ситуацией в отечественной индустрии гостеприимства и даже выказало готовность оказать посильную поддержку "старым и новым" отельерам. Среди наиболее обсуждаемых инициатив, к примеру, - разрешение открывать казино в отелях высокого класса. По мнению вице-премьер-министра Украины по вопросам Евро-2012 Бориса Колесникова, играть в рулетку, баккара или блек-джек можно в гостиницах категории 5* (и 3*-4* на курортах Крыма и Западной Украины) с определенным номерным фондом и жесткими требованиями к посетителям. Такая возможность не сделает игорный бизнес доступным для детей и пенсионеров, однако даст шанс отельерам заработать на зажиточных футбольных фанатах из-за рубежа.
Также в преддверии чемпионата правительство пообещало обеспечить гостиничный бизнес кредитами. Условия - безупречная кредитная история и надежное обеспечение, и любой оператор может обратиться за займами на новые гостиничные основные фонды в Укрэксимбанк или Ощадбанк. Однако, пожалуй, самым перспективным шагом новой власти можно считать готовность ввести для гостиничного бизнеса нулевую ставку налога на прибыль на ближайшие 10 лет. По информации Кабмина, соответствующий закон подготовлен и в ближайшие недели будет передан в парламент. Поскольку инициатива затронет все гостиницы, которые уже построены и будут строиться в указанный промежуток времени, участники рынка уже воспринимают ее на ура.
"Нулевой налог на прибыль, который сейчас пытаются провести на правительственном уровне, - это немаловажное облегчение экономического положения отелей, которое, безусловно, послужит предпосылкой для снижения цен на гостиничные номера", - убежден Николай Евдокименко. Правда, Роман Пономаренко не разделяет такого убеждения: "Сомнительно, чтобы снижение налога на прибыль стало предпосылкой для снижения цен в гостиничных номерах в ближайшей перспективе. Деньги, которые таким образом высвободятся, в первую очередь пойдут на реконструкцию и ремонт. Ситуация будет сродни отмене 20-процентного гостиничного сбора, когда все прогнозировали моментальное снижение цен на номера. Тем не менее, стоимость проживания во всех гостиницах осталась на прежнем уровне, а деньги пошли на текущие расходы". Однако в средне- и долгосрочной перспективе все возможно, считает эксперт. Снижение налогового бремени привлечет новых игроков на рынок. По мере сооружения новых гостиниц будет возрастать конкуренция, а значит, с украинского рынка исчезнут две характерные проблемы - высокие цены на номера и низкий уровень сервиса.
С другой стороны, не все склонны принимать правительственные инициативы с большим оптимизмом - в первую очередь, из-за их "запоздалости". "Вряд ли сейчас можно рассчитывать на те гостиничные сети, которые до сих пор не освоили рынок, - считает Михаил Мельник. - Опыт тех игроков, которые в течение последнего времени внедрялись в украинскую гостиничную индустрию, показывает, что для строительства гостиницы с нуля, отладки всех систем, набора клиентуры и полноценного запуска бизнеса необходимо около 4-6 лет. Уже год назад игроки рынка говорили, что новых проектов в Украине к Евро-2012 никто не будет закладывать. Поэтому вряд ли нулевая ставка налога на прибыль, НДС и другие льготы смогут исправить эту ситуацию. Даже при большом стремлении гостиничных операторов, при новейших технологиях, при условии, что деньги уже выделены, к 2012 году невозможно построить и запустить новую гостиницу - времени на это не остается. Посему в украинских условиях гораздо эффективнее могли бы быть другие методы стимулирования, такие как льготное кредитование, помощь в организации, упрощенная разрешительная процедура. Многие участники рынка сетуют именно на сложные процедуры получения всех согласований, а также непрозрачные условия рынка в Украине".
Как бы там ни было, итоги очередных президентских выборов и последовавшие изменения во внутриполитической жизни страны вызвали заметное оживление инвестиционного интереса к украинской экономике в целом и гостиничному бизнесу в частности. И задача правительства на нынешнем этапе - это оживление поддерживать.

Киевский ТелеграфЪ


Також до Вашої уваги:
МКДУ выбрала международного оператора для гостиницы в БЦ «Ковчег» На сколько и почему в Киеве дорожают отели? Группа компаний Accor продала 48 отелей Гостиницы в Трускавце строят активно Стоимость гостиничной недвижимости Киева увеличится до 12% Купить гостиницу: когда и как Классификация гостиниц может стать более жесткой Украинские турфирмы заинтересованы строить гостиницы за рубежом Колесников предлагает освободить гостиницы Крыма от налога на прибыль до 2022 года В Киеве открылся новый мини-отель

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Дизайн сайта - Exipilis, Украина