Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Продати підвал: 167 м2, $53000
14.05.19
Здати аптека: 53 м2, $1000
05.02.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Офисы из жилья: доход втрое больше


22.09.2009

Арендаторы правят бал: «Первый и последний этажи не предлагать», - звучит рефреном в их запросах. Впрочем, владельцы нижних квартир могут превратить недостаток своих «хаток» в достоинство и зарабатывать на аренде в 2-3 раза больше, если переведут их из жилого в нежилой фонд и станут сдавать под офис, магазинчик, пункт приема заказов, аптеку. Но для такого переоформления надо запастись терпением и немалыми деньгами.

ТРИ ШАГА НА ПУТИ ПРЕВРАЩЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ТОРГОВЫЕ МЕТРЫ
О том, какие хождения по мукам предстоят желающему превратить свою квартиру в нежилое помещение, дабы жировать на сдаче оного в аренду, нам пошагово описали практики: начальник отдела перепланировки и реконструкции юридической фирмы «Стандарт Фемида» Константин Ковалев и директор Центра «Норма» Сергей Сологуб.

1 ШАГ. Нужно охмурить соседей по этажу и этажом выше: они должны вам дать нотариально заверенное согласие на перевод жилья в нежилое помещение, документ обойдется в 200-300 грн. Соседи могут затребовать у вас ремонт подъезда или установку в нем домофона, но здесь пускай сработает ваш имидж хорошего и небогатого товарища. Получить аналогичное согласие от ЖЭКа, жилкооператива или объединения совладельцев многоквартирного дома легко, если долгов по квартплате нет. Далее архитектурно-проектная фирма (обязательно имеющая лицензию Минрегионстроя) за $300-500 вам подготовит эскизный проект реконструкции. В нем предусматривается отдельный вход в помещение, включая наличие пандуса для инвалидов. Добавьте правоустанавливающие документы на жилье (копию договора купли-продажи, наследования или приватизации), техпаспорт и техплан на квартиру (уплатите в БТИ до 500 грн.), заявление о желании перевести ее в нежилой фонд - и подавайте весь пакет в райадминистрацию. Нужно получить одобрямс райотдела строительства и архитектуры. Услуга эта бесплатная, но по опыту для получения положительного решения часто просят выделить на развитие инфраструктуры района 3-5 тыс. грн. Можно отказаться, но тогда не факт, что ваши намерения получат «позначку плюс», даже если с документами полный порядок. Взяток чиновникам может и не быть, но просьба о $1-2 тысячах, чтобы ¬прошение удовлетворили, порой звучит.

2 ШАГ. Тут главное - получить одобрение предварительного проекта реконструкции квартиры (ведь речь идет о создании отдельного входа, а значит, снесении части несущей стены) от Государственной архитектурно-строительной комиссии (ГАСК). Но вы его не дождетесь, если не сделаете паевой взнос на развитие инфраструктуры города. Платеж официальный, для квартиры площадью 30-40 «квадратов», расположенной в спальном жилмассиве, он составит в среднем 20-30 тыс. грн. Сооответствующий договор нужно заключить с Главным управлением экономики и инвестиций КГГА, внести деньги и...
Теперь дорога открыта для получения ключевого документа - распоряжения местной горгосадминистрации о возможности переведения вашего жилья в нежилой фонд. Завизировать сию бумагу должен лично градоначальник. Окрыленные ею, летите в БТИ, где вам обязаны поменять техпаспорт с жилого помещения на нежилое. За это уплатите от 120 грн. - в зависимости от срочности получения документа. Итак, формально вы уже перевели «жиль в нежиль», но реально там и конь не валялся.

3 ШАГ. Собственно, теперь начинаются реальные телождвижения по «реинкарнации» вашей квартиры в офис, магазин и т. д. Для начала нужно заказать проект реконструкции (не путайте с эскизным) - опять же у лицензированной архитектурно-проектной фирмы. Он обойдется в $1,5-2 тыс. Притом важно, чтобы в договоре было указано, что компания будет вести надзор и за ходом строительства, ведь при этом она ответит за ошибки, если они будут допущены в проекте.
Главное управление градостроительства бесплатно выдаст вам архитектурно-планировочные требования на перестройку. А затем вам снова предстоит марафон по кабинетам, чтобы получить технические условия на объект. Придется получить добро от санэпидстанции на предмет санитарно-экологической безопасности помещения - экспертиза стоит 240 грн. Районное управление МЧС потребует наличия противопожарной сигнализации, огнетушителя и удобного выхода на случай пожара, но если проект составлен правильно, уплатите символические 66 грн. ГАИ возьмет около 300 грн. за гарантии, что поблизости офиса будет оборудована автостоянка или хотя бы возможность для парковки авто, а ваш отдельный вход не будет препятствовать проезду транспорта. Конечно, на фоне общих расходов это - гроши, но на согласования уйдет не один месяц, а нервов...
Наконец, можно строить. Вход со ступенями, пандусом и козырьком выльется в $2-3 тыс., а ремонт самого помещения, дабы арендаторов завлечь - минимум $4-5 тыс. По завершении стройки объект примет комиссия в составе представителей ГАСК, всех упомянутых организаций, а также балансодержателя дома (жэк, ЖСК, ОСМД). Акт ввода в эксплуатацию - основание для получения свидетельства о праве собственности на нежилое помещение, оно бесплатно выдается.

ПОДВОДИМ ИТОГ. Если будете самостоятельно обивать пороги чиновников, то, как утверждают люди, прошедшие эти круги ада, потратите минимум 1,5 года. Юристы предлагают взять на себя всю бумажную волокиту, обещая «тарелочку с голубой каемочкой» за 6-8 месяцев, но за услуги требуют $10-15 тыс. (это в столице, а в регионах - в 2-3 раза дешевле). «Толкачи» из числа частных предпринимателей, специализирующихся в этой сфере, делают то же самое за $5-7 тыс. Если время вам дороже денег, нанимайте. А коль наоборот, действуйте сами.
А стоит ли шкурка выделки? Ведь даже если удастся избежать взяток, на превращение, скажем, 30-метровой квартиры в офис потратите $11-15 тыс. Когда эти расходы превратятся в доходы? Давайте прикинем. Сдавая «хатку» под жилье, в год будете иметь от силы $3 тыс., а под офис в более-менее бойком месте - от $8 тыс. Значит, ваши мытарства окупятся за 2-3 года и начнут приносить доход.

ЧТО НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ
Согласно Гражданскому, Жилищному кодексам и приказу Главного управления градостроительства столицы №95 от 16.03.2009 г. запрещается:
1. Переводить квартиры в нежилой фонд, если они находятся выше 1-го этажа. Исключение - если под ними уже есть нежилые помещения.
2. Запрещено превращать в «нежиль» квартиру, если впоследствии часть ее предназначается владельцем либо иным гражданином для постоянного проживания.
3. Категорическое «нет» намерениям использовать эти метры для потребностей промышленного характера. Значит, на организацию в ней какой-либо мастерской добро не дадут.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ
Частный предприниматель Татьяна Н. имеет много квартир и сдает их внаем. Она говорит: «У меня в основном помещения на 1-м этаже, и я уже почти все перевела в нежилой фонд. Выгоднее всего выходит по 1-комнатным в спальных жилмассивах: там людей много, а сферы обслуживания - магазинчиков, парикмахерских, аптек, сервис-центров по бытовой технике и мобилкам - не хватает. Спрос на такие помещения и сейчас большой, а после кризиса, думаю, он еще вырастет. Если бы сдавала эти квартиры под жилье, то получала бы по 2-2,5 тыс. грн. в месяц. А от аренды под офисы и торговлю имею с них по 5-8 тыс. - зависит от того, в каком бойком месте находится дом».
http://zabudovnyky.com.ua/


Також до Вашої уваги:
Новые объекты построят в Киевской области к "Евро-2012" Финмониторинг намерений о сделках с недвижимостью противоречит законодательству Янукович: Украина вошла в график подготовки к Евро-2012, но мы не расслабляемся Вместо СЭЗ в Крыму будет нулевая ставка налога на прибыль для гостиниц «Степрейсинг Тим» планирует построить в АРК гоночный комплекс стоимостью $200 млн. Харьков раньше Борисполя откроет новый терминал к Евро-2012 Градсовет Минрегионстроя взял за основу концепцию генплана Киева до 2025 года Отшвартовка оставшихся «плавучих ресторанов» с набережной Днепра возможно Посольство Казахстана объявило конкурс на строительство в Киеве здания посольства Закон о землях энергетики противоречит отдельным нормам действующего законодательства

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Веб-дизайн: Exipilis, Україна