Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Продати підвал: 167 м2, $53000
14.05.19
Здати аптека: 53 м2, $1000
05.02.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Неликвидный объект недвижимости глазами специалиста


21.10.2009

По мнению специалистов, неликвида на сегодняшнем рынке не так уж мало - от 3 до 5% от числа объектов, выставленных на продажу. Говоря о таких квартирах и помещениях, многие риэлторы воспринимают вопрос достаточно упрощенно. По их мнению, вопрос ликвидности в конечном счете сводится к цене.

Философия проста: если цена выгодна - объект будет продан непременно, какими бы недостатками это помещение не обладало. Однако на деле не все так просто, как кажется на первый взгляд. И, как показывает практика, не столь уж мат перечень объектов, от попыток продать которые отказались даже опытные специалисты, пишет ЗаVтpa.

Понятно, что в категорию неликвида традиционно попадают квартиры и помещения, находящиеся откровенно в плохом техническом или просто аварийном состоянии. На самом деле качественный состав объектов, которые специалисты относят к разряду неликвидных - значительно шире.

Упрощенно такие объекты можно разделить натри основные категории:
* помещения неликвидные по техническому состоянию;
* помещения неликвидные по территориальному признаку;
* и самая каверзная категория - по юридической чистоте.

К первым относятся квартиры и другие помещения, требующие серьезного вмешательства строителей и отделочников. Как правило, они тяготеют к чердачным или полуподвальным этажам, что гарантирует в них изрядную сырость и, как следствие, дороговизну и одновременно недолговечность любого, даже самого качественного, ремонта.

Сюда же часто относят квартиры с проблемными соседями. К последним, кстати, далеко не всегда относятся соседи в буквальном понимании. Это не обязательно должен быть пьяница и дебошир, живущий этажом выше, или филиал цыганского табора в соседней квартире. Тем более что такие обстоятельства на просмотре не обнаружишь. Неприятным соседством может быть и расположенная в 10 метрах от окна квартиры АЗС, благоухающий дворовой мусоросборник или пункт приема стеклотары у подъезда.
новости на тему

* Как аналитики рассчитывают стоимость жилья?
* Покупаем землю за рубежом
* Обзор рынков зарубежной недвижимости за неделю (28.09-04.10.2009)
* Опрос в США: наиболее престижной профессией считается пожарный, наименее - риэлтор
* Британскую недвижимость скупают целыми деревнями

Среди объектов неликвидных по территориальному признаку очень мало жилой недвижимости. В основном это производственные площади, сдаваемые в аренду. Расположены они зачастую в глубине промзон, а то и вовсе на территории охраняемых предприятий. Как правило, они отрезаны от общественного транспорта, и могут найти своего арендатора лишь в том случае, если деятельность фирмы, предполагающей аренду этой площади, не связана с приемом посетителей, поставками сырья и расходных материалов, а большая часть сотрудников имеет свой транспорт.

Наконец, третья, самая неприятная в работе категория - это объекты недвижимости со сложной историей и запутанной юридической ситуацией. Это объекты, продающиеся по доверенности; с невыясненным правом наследования; с неполным комплектом правоустанавливающих документов, перешедшие в собственность банка на правах залога и так далее. Работа с ними сопряжена с риском втянуться в судебное разбирательство или же попросту затянуть оформление сделки на долгие месяцы до выяснения всех правовых моментов, тем самым лишив себя возможности заниматься другими объектами недвижимости - более выгодными.

Еще одной категорией объектов, проблемных с точки зрения их продажи, являются квартиры и другие помещения первичного рынка недвижимости. Характерно, что не все они на момент объявления о продаже являются реально существующими. Здесь достаточно велик процент так называемых мнимых объектов, которые существуют на бумаге, но не существуют в действительности.

Это означает, что средства в эту квартиру уже проинвестированы, но сам дом не сдан в эксплуатацию, а то и вовсе находится на стадии котлована или проекта. Причем в большинстве случаев достоверной информации относительно сроков сдачи таких домов в эксплуатацию нет. Количество же долгостроев в стране с вязи с кризисом, к сожалению, увеличивается. Соответственно, растет и число квартир, которые представляют собой как бы инвестиции в замороженном виде. То есть понятно, что рано или поздно они будут сданы в эксплуатацию, но по срокам нет никаких гарантий.

Возникает естественный вопрос: «Как же должен поступить риэлтор, перед которым стоит задача сделать неликвидный объект ликвидным?»

В первую очередь, специалист по недвижимости должен правильно понять ситуацию. Если внешне благополучное помещение выставлено на продажу по смехотворной цене, специалист не должен торопиться. Владелец, выставивший лот на продажу якобы вынужденно или в связи со сложной экономической ситуацией, может и не назвать вам истинную причину низкой цены. Тем более что многие внешние обстоятельства при просмотре не всегда очевидны.

Еще один признак, который должен насторожить риэлтора, - это указание на некие внешние обстоятельства, в силу которых продавец стремится провести сделку в предельно сжатые сроки. Вплоть до обещания предоставить некоторые недостающие документы после ее проведения. Для опытного риэлтора такая ситуация должна быть сигналом к тому, что объект требует особо тщательной проверки. Если таковым объектом оказывается квартира, полезно после встречи с владельцем найти возможность поговорить с соседями, с участковым. Не повредит и консультация инженера-строителя, знающего особенности конструкции здания.

Кстати, признаки свежего ремонта, сделанного незадолго до предполагаемой продажи, тоже должны быть сигналом к особо тщательной проверке состояния квартиры. Под новыми обоями может скрываться три дня назад заклеенный грибок, а могут обнаружиться и трещины, особенно в том случае, если вблизи старого дома недавно началась стройка. Следует не полениться оформить официальный запрос агентства в ЖЭК или руководство кооператива по поводу имущественных прав и количества лиц, прописанных на данной площади. А также обратиться в БТИ.

Риэлтор должен понимать, что если данные, внесенные продавцом в договор, недостоверны, это дает основание не только расторгнуть сделку, но и привлечь последнего к ответственности, согласно действующему законодательству.

В случае с территориальной не ликвидностью нужно разобраться в транспортной схеме, интервалах движения маршруток, муниципального транспорта и других особенностях данной местности. Распространенные аргументы, такие как «тихое место», «зеленая зона» могут иметь и обратную сторону медали, в виде необходимости добираться 30 минут пешком до конечной остановки маршрутки, курсирующей с часовым интервалом. Однако этот аспект трудно скрыть. При рассмотрении варианта покупки он, как правило, очевиден.

Особо стоит остановиться на той категории квартир, которые реализуют банки.

В условиях непогашения кредитов сегодня на рынке как никогда много объектов недвижимости, которые перешли в собственность банка на правах залога. Хотя на сайтах крупных банков такие квартиры в основном обозначены.

Сами по себе эти объекты вполне законны в том смысле, что построены за счет банковских инвестиций в строительство, а физическое (юридическое) лицо в силу кризиса, банкротства утратило возможность своевременно гасить кредит. Банк, не получивший своевременную оплату, нередко расторгает договор с заемщиком и выставляет квартиру на продажу.

Как правило, банк сам инициирует вопрос о расторжении договора и принудительной продаже недвижимости, до суда такие дела доходят редко. Проблемой является то, что в таких случаях зачастую приходится принудительно выселять пострадавших хозяев, которые еще надеются уладить отношения с банком. И риэлтор здесь не может не оказаться втянутым в противостояние сторон.


Також до Вашої уваги:
Новые объекты построят в Киевской области к "Евро-2012" Финмониторинг намерений о сделках с недвижимостью противоречит законодательству Янукович: Украина вошла в график подготовки к Евро-2012, но мы не расслабляемся Вместо СЭЗ в Крыму будет нулевая ставка налога на прибыль для гостиниц «Степрейсинг Тим» планирует построить в АРК гоночный комплекс стоимостью $200 млн. Харьков раньше Борисполя откроет новый терминал к Евро-2012 Градсовет Минрегионстроя взял за основу концепцию генплана Киева до 2025 года Отшвартовка оставшихся «плавучих ресторанов» с набережной Днепра возможно Посольство Казахстана объявило конкурс на строительство в Киеве здания посольства Закон о землях энергетики противоречит отдельным нормам действующего законодательства

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Створення сайту - Exipilis, Київ