Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Здати офіс: 189 м2, $16/м2
30.08.21
Здати земля під комерційну нерухомість: 1000 м2 / 5 га, $40 / сотка
02.08.21
Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Моделирование прогнозов


15.07.2009

Какой сценарий выбрать для моделирования развития рынка недвижимости в Украине? Общеизвестный факт, что 99% всех сделок на рынке, в том числе и рынке недвижимости, носят спекулятивный характер, то есть заключаются с целью получения прибыли. Исходя из анализа временных финансовых рядов - динамики макроэкономических показателей и ценового индекса недвижимости, можно прийти к однозначному выводу: искусственно созданный «ценовой пузырь» на рынке недвижимости не может быть объяснен фундаментальными долгосрочными факторами и непременно должен лопнуть.
Анализ возможных сценариев развития экономической ситуации на основе "исторических" данных становится еще более актуальным, чем раньше, поскольку дает возможность спрогнозировать определенные варианты будущего развития экономики страны в условиях глобальной неопределенности.
В условиях стабильной экономики в соответствии с теорией «эффективного рынка», инвестор вправе рассчитывать на среднюю доходность рынка, которая оценивается с помощью различных индексов.
В условиях экономического кризиса на функционирование рынка вообще, и рынка недвижимости в частности, накладываются специфические условия, которые определяются экономической ситуацией, которая сложилась в стране. Из опыта прошлых кризисов, например российского 1998-99 годов, снижение цен на недвижимость составляло 26-28% и происходило на протяжении полутора лет. Учитывая глобальность сегодняшнего мирового кризиса, можно, предположить, что его последствия будут более серьезными и длительность выхода экономики Украины из кризиса может затянуться на два-три года. То есть «горизонт прогнозирования» должен быть долгосрочным: минимум год-два. А если говорить о прогнозных сценариях экономического развития Украины, то «горизонт прогнозирования» должен быть увеличен минимум до пяти лет.
Насколько мне известно из доступных источников, украинская аналитика рынка слабо или вообще не использует долгосрочное прогнозное моделирование, в то же время, зарубежные аналитические компании широко пользуются долгосрочными прогнозными моделями развития экономики страны. Например, комплексная программа выхода из кризиса экономики России основана на долгосрочном сценарном прогнозировании экономической динамики развития страны. Кроме того, практически все институциональные инвесторы, мировые рейтинговые агентства, для которых особенно важны данные о корреляциях между рынками разных стран, также используют прогнозное моделирование.
Все отечественные и мировые аналитики пришли к выводу, что Украина в течение всего  2009 года и первой половины в 2010 года будет находиться в состоянии экономической рецессии с высоким уровнем дефолтных рисков. Утверждения аналитиков отличаются только в прогнозных цифрах снижения ВВП, спада производства, уровня инфляции, курса гривны, состояния банковской системы, ухудшения уровня жизни населения и т.п.
Наш первый прогноз, сделанный в начале 2009 года, который мы считали пессимистическим, базировался на прогнозных показателях МВФ, Мирового банка и рейтингового агентства Fitch Ratings. В реальности этот сценарий оказался слишком оптимистичным. Как показал анализ динамики индекса изменения стоимости жилой недвижимости за январь-май в 2009 года, динамика падения этого индекса была более резкой, чем прогнозные данные, полученные нами по этому сценарию.
В прогнозном сценарии, который мы с осторожностью условно называем "базовым", были использованы статистически значимые ряды агрегированных макропоказателей, которые были определены с учетом динамики изменения этих показателей в І кв. в 2009 году и прогнозных значений мировых и отечественных финансовых аналитиков. По финансово-экономическим показателям І квартала 2009 года все вышеупомянутые институции значительно ухудшили прогнозные макроэкономические показатели Украины на 2009 год. Прогнозы отечественных финансовых аналитиков оказались еще более пессимистичными, чем мировые, и никоим образом не добавляли оптимизма.
В соответствии с "первым" сценарием, прогнозная кривая падения индекса цен имеет более пологий, но в то же время и более длительный характер спада ценового ряда. Если бы экономика Украины развивалась по такому сценарию, ценовой спад ("ценовое дно" - уровень цен 2005 года) длился бы почти до конца  2010 года.
В соответствии с «базовым сценарием, прогноз которого строился с учетом динамики изменений основных макроэкономических показателей первого квартала  2009 года и скорректированными в сторону ухудшения прогнозными данными развития макроэкономических показателей, кривая ценового спада имеет более резкий характер: «ценовое дно» - конец 2009 года, уровень цен - 2003 год.
Валерий Воронин директор консалтинговой фирмы "ВАЛКОЛ" (Львов), д.т.н., профессор технического коледжа Национального университета "Львівська Політехніка", эксперт-оценщик
www.building.ua


Також до Вашої уваги:
Новые объекты построят в Киевской области к "Евро-2012" Финмониторинг намерений о сделках с недвижимостью противоречит законодательству Янукович: Украина вошла в график подготовки к Евро-2012, но мы не расслабляемся Вместо СЭЗ в Крыму будет нулевая ставка налога на прибыль для гостиниц «Степрейсинг Тим» планирует построить в АРК гоночный комплекс стоимостью $200 млн. Харьков раньше Борисполя откроет новый терминал к Евро-2012 Градсовет Минрегионстроя взял за основу концепцию генплана Киева до 2025 года Отшвартовка оставшихся «плавучих ресторанов» с набережной Днепра возможно Посольство Казахстана объявило конкурс на строительство в Киеве здания посольства Закон о землях энергетики противоречит отдельным нормам действующего законодательства

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Веб дизайн: Exipilis, Україна