Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Продати підвал: 167 м2, $53000
14.05.19
Здати аптека: 53 м2, $1000
05.02.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в землю - новые реалии


22.04.2010
Относительно молодой рынок земли уже успел за время своего существования пережить и взлет и падение. Робкий в конце 90-х рынок земли уже в начале 2000-х годов двигался по экспоненте. Множились все показатели рынка - и количество сделок, и площади земель, и цена земли. Стремительный рост цены на землю превращал спекулятивные сделки в одни из самых прибыльных. Стремление увеличить предложение земли привело к тому, что вокруг Киева началась скупка и захват земель сельскохозяйственного назначения, уменьшались площади природоохранных территорий, парков, заповедников и лесов. Спрос и цена покрывали практически любые издержки на решение вопросов приобретения таких земель. Количество сделок, скорость их заключения и объем оборота денег отодвигали на второй план вопросы юридической защиты покупателя. На рынке, где спрос превышал предложение, покупатели конкурировали между собой не только ценой (кто больше предложит), но и рисками (кто больше рисков готов на себя взять). Поэтому, приобретая землю, покупатель зачастую сознательно шел на юридические риски связанные с покупкой и владением землей. Не останавливало покупателей от быстрых покупок и регулярно возникающие скандалы: похищение 11 тысяч актов на землю в Безрадичах Киевской области, самозахват земли в Крыму на г. Ай-Петри, продажа земли в Донецке без ведома владельцев, скандал на Бориспольской трассе (пикет жителей сел Счастливое и Гора), разрешение Киевсовета на застройку Гидропарка и Жукова острова и т.д. В юридических заключениях, кроме анализа рискованности покупки земли, появлялись разделы по минимизации рисков владения землей после ее покупки. Задачей юристов стало не предупреждение рисков при покупке, а защита земли после покупки и «доведение» ее правового состояния приемлемости.

Кризис «заморозил» ситуацию, которая сложилась осенью 2008 года. Рынок практически перестал существовать из-за отсутствия сделок. А на руках у покупателей и спекулянтов «зависло» большое количество рискованной земли, продать которую не удавалось даже со значительными скидками.

Сегодня уже можно говорить о прохождении пика кризиса. И новый, послекризисный рынок земли будет рынком покупателя. Конкурировать теперь придется продавцам. Бесспорно, основными критериями будут расположение участка и цена, инвестиционные возможности участка. Рискованность приобретения и владения землей станут вопросами не только конкурентного преимущества наряду с ценой и расположением, но и минимальной квалификационной характеристикой приобретаемого объекта.

Можно ожидать, что наиболее востребованными услугами в отрасли земельного права станет анализ правомерности и безрисковости владения земельным участком продавцом и оценка рисков приобретения земельного участка покупателем. Такой анализ будет включать юридическую составляющую, но не будет ней ограничиваться. Вот только несколько вопросов, которые лежат вне компетенции юриста: соответствие натуральных границ участка заявленным собственником и указанным в документах, наличие на участке коммуникаций, которые не отражены в документах, проверка всей истории земельного участка до момента его приватизации.

Кроме оценки рисков владения землей, важным компонентом аудита является оценка возможности и ограничений использования земли. Пользование землей всегда регламентировано путем установления целевого назначения, вида использования, санитарных, охранных зон, защитных полос, градостроительных ограничений, экологических норм и т.д. Причем такие ограничения - это свойства земли, которые могут быть описаны и оценены. Но не стоит забывать и о регламентации размещения объектов на земле, в данном случае речь идет уже не о свойствах земли, а о свойствах будущего объекта.

Например:

1. На земельном участке для жилищной застройки можно построить дом и нельзя построить завод - такая характеристика определяет свойства земли.

2. На земельном участке для жилой застройки можно построить дом, но построенный дом не может быть выше 12-ти этажей - такая характеристика определяет свойства будущего объекта.

Если в первом случае достаточно будет изучить существующую документацию, то во втором случае оцениваются риски исходя из целей и задач инвестора по использованию земельного участка.

Сегодня большинство юридических компаний предлагает услуги по оценке рисков владения, приобретения и использования земли. При этом разные компании вкладывают в такие работы разное значение. Одни ограничиваются юридическим анализом предоставленных документов и не углубляются в нюансы истории приобретения земли, другие наоборот изучают детально все аспекты до мельчайших подробностей. Но что поможет клиенту определить, какая именно оценка ему нужна, и насколько детально нужно изучать тот или иной объект?

Стандартизация аудита земельных активов позволит клиенту определить необходимый для него уровень и глубину проводимого анализа. А за основу такой стандартизации можно использовать действующую на сегодня процедуру согласования отвода земельного участка, поскольку если не брать во внимание бюрократическую составляющую такой процедуры, то в целом согласование отвода земельного участка позволяет детально изучить риски владения, приобретения и использования земельного участка.
building.ua


Також до Вашої уваги:
Новые объекты построят в Киевской области к "Евро-2012" Финмониторинг намерений о сделках с недвижимостью противоречит законодательству Янукович: Украина вошла в график подготовки к Евро-2012, но мы не расслабляемся Вместо СЭЗ в Крыму будет нулевая ставка налога на прибыль для гостиниц «Степрейсинг Тим» планирует построить в АРК гоночный комплекс стоимостью $200 млн. Харьков раньше Борисполя откроет новый терминал к Евро-2012 Градсовет Минрегионстроя взял за основу концепцию генплана Киева до 2025 года Отшвартовка оставшихся «плавучих ресторанов» с набережной Днепра возможно Посольство Казахстана объявило конкурс на строительство в Киеве здания посольства Закон о землях энергетики противоречит отдельным нормам действующего законодательства

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Дизайн сайта - Exipilis, Украина