Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Продати підвал: 167 м2, $53000
14.05.19
Здати аптека: 53 м2, $1000
05.02.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Новые возможности ИСИ для рынка недвижимости и строительства


07.08.2009
Пресс-конференция "Новые возможности институтов совместного инвестирования"Сфера недвижимости и строительства оказалась первой и наиболее подверженной влиянию кризиса. О чем явно свидетельствуют приостановленные строительные проекты, сокращенные объемы производства строительных материалов, поиск застройщиками новых источников и механизмов рефинансирования строительных проектов.
2009 год начался для застройщиков вступлением в силу пакета антикризисных законов:
закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на
развитие строительной отрасли и жилищного строительства»;
закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты
Украины касательно ответственности за правонарушения на рынке ценных бумаг»;
закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об институтах
совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)»
(вступил в силу с 14 февраля 2009 года);
Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты
Украины (относительно усовершенствования финансовых механизмов
осуществления инвестиций в строительство жилья).
Среди перечисленных нормативных документов особое место занимает закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об институтах совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)» (вступил в силу с 14 февраля 2009 года).
В отличие от других упомянутых нормативных документов указанный закон не был широко цитируем, дискутируем и применяем. С его появлением рынок замер в ожидании подзаконных нормативных документов и позиции государственного регулятора в части прикладного толкования и применения норм закона.
А ведь именно этот закон открывает новые финансовые возможности для строительного рынка, неотъемлемым атрибутом которого еще в докризисный период стали ИСИ (как правило, венчурные фонды) и ценные бумаги.

Новые возможности включают:
1. Право физических лиц на участие в венчурных фондах при условии приобретения ценных бумаг такого фонда на суму, не меньше, нежели 1500 минимальных заработных плат.
Благодаря этой норме открываются новые возможности по привлечению средств в строительство от физических лиц. Основной предпосылкой для реализации этой нормы является концентрация в активах фонда строящейся недвижимости на основании инвестиционного договора, заключенного с застройщиком.
2. Формирование активов венчурных фондов на 100% из объектов недвижимого имущества.
При этом следует помнить, что к числу объектов недвижимости отнесены земельные участки, объекты незавершенного строительства (зарегистрированныее в БТИ).
3. Осуществлять за собственные средства операции с активами ИСИ, которыми она управляет.
Данная операция, разрешенная исключительно для КУА, управляющих активами ВФ, открывает новые возможности по рефинансированию деятельности фондов за счет собственных средств КУА.
4. КУА, управляющие активами ВФ получили право брать займы или кредиты на сумму более 10% стоимости чистых активов с целью иной нежели использование этих средств для выкупа ценных бумаг;
5. Право КУА (ВФ) на отчуждение недвижимого имущества, составляющего активы соответствующего ИСИ, в активы самой компании;
6. Право КУА (ВФ) на приобретение закладных в активы венчурного фонда
7. Право КУА (ВФ) на приобретение сертификатов ФОН в активы венчурного фонда
8. Возможность реорганизации паевых инвестиционных фондов путем слияния или присоединения при согласии всех участников. Такая реорганизация допустима исключительно для ИСИ одного вида и типа.
9. Прямо предусмотренное право КУА в интересах венчурного фонда осуществлять арендные операции с имуществом, пребывающим в активах ИСИ
10.Отсутствие ограничений и запретов на заключение предварительных договоров, средства по которым могут рассматриваться в качестве средств ИСИ, а также инвестиционных договоров.
11.КУА получила право на осуществление деятельности по управлению ипотечным покрытием
12. Возможность осуществления расчетов с участниками паевого инвестиционного фонда имуществом или прочими активами, в порядке, предусмотренном участниками фонда.
13.Закон разрешил формировать активы фонда из денежных средств, в том числе в иностранной валюте. Однако, несмотря на наличие прямой нормы, НБУ не определил своими нормативно-правовыми актами порядок приобретения иностранной валюты для ИСИ. Поэтому такие средства могут быть приобретены при наличии соответствующего внешнеэкономического контракта.


Одной из актуальных возможностей КУА стало право КУА на выдачу закладных, которые
могут использоваться для привлечения средств в строительство.

Описание действий:
1. Заключение между КУА (ВФ) и Застройщиком инвестиционного договора для приобретения имущественных прав на квартиры в активы ПВФ. Право на заключение КУА (ПВФ) инвестиционного договора закреплено в статье 4 закона Украины «Об инвестиционной деятельности» и не ограничено Законом Украины «Об ИСИ». Поскольку в активах ИСИ может быть имущество, а одной из разновидностей имущества являются имущественные права в соответствие со статьей 181 ГКУ, то мы приходим к выводу, что имущественные права (на
квартиры) могут беспрепятственно приобретаться в активы фонда. Более того статье 34 Закона «Об ИСИ» эти активы не запрещены;
2. Получение КУА в интересах ПВФ займа от физического лица согласно пункту 5 статьи 30 закона Украины «Об ИСИ». В обеспечение полученного займа КУА (ПВФ) передает в ипотеку физическому лицу имущественные права на квартиру с выдачей закладной. За физическим лицом квартира закрепляется посредством заключения договора об удовлетворении требований кредиторов.
3. По факту завершения строительства право собственности на квартиру оформляется на КУА (ПВФ)
4. Передача прав собственности на квартиру от КУА (ПВФ) осуществляется на основании договора об удовлетворении требований кредиторов в соответствии с Приказом Минюста №7/5.

Даная финансовая модель содержит существенные преимущества, если производить сравнительный анализ с иными применяемыми финансовыми моделями:
> поставка квартиры покупателю от КУА (лица, не являющегося плательщиком налога на прибыль) по фактически оплаченной цене и без возникновения НДС -обязательств, поскольку речь идет о второй поставки (пункт 5.1.20. Закона Украины «Об НДС»), что позволяет избежать проблемы с доказыванием обычной цены и риска доначисления налоговых обязательств. Эта проблема актуальна для поставки недвижимости застройщиком в пользу физических лиц по
себестоимости ее строительства (например, как это происходит в случае с использованием целевых облигаций или с закладными, если их выдает застройщик);
> Обеспеченная инвестиция инвестора на фактически внесенную сумму, а не на себестоимость ее строительства. Инвестиция обеспечена зарегистрированной ипотекой строящейся недвижимости;
> Возможность кредитования инвестора под залог закладной (ведь номинал закладной равен рыночной стоимости строительства).

Осуществив юридический анализ данного вопроса, можно прийти к выводу, что КУА в интересах паевого венчурного фонда имеет право выдать закладную по ипотечному договору при условии наличия имущественных прав на помещения в активах фонда и при получении статуса ипотекодателя по указанному договору.

Данный вывод основывается на следующих положениях законодательства:
1. КУА запрещено сочетать деятельность по управлению активами, с прочими видами
профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг в соответствие со статьей
29 Закона Украины «Об ИСИ», Решением ГКЦБФР от 2 ноября 2006 года N 1227.
Выпуск (эмиссия) или выдача ценных бумаг не относится к профессиональной
деятельности на рынке ценных бумаг (статья 17 закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» и статья 4 Закона Украины «О государственном регулировании рынка ценных бумаг»);
2. Исчерпывающий перечень ограничений на виды деятельности КУА изложен в статье 30 Закона Украины «Об ИСИ». Данный перечень не содержит запрета на выдачу КУА в интересах венчурных паевых фондов ценных бумаг.
3. Корпоративным инвестиционным фондам действительно запрещено эмитировать
ценные бумаги (статья 11 Закона Украины «Об ИСИ»), но в описанной ситуации речь идет о паевом фонде.
4. Специальная норма статьи 18 закона Украины «Об ипотеке» наделяет любого ипотекодателя правом на выдачу закладной. Если КУА в целях обеспечения обязательств ПВФ имеет право заключать ипотечный договор, как это следует из пункта 7 статьи 30 Закона «Об  ИСИ» (обеспечивать можно лишь те обязательства, которые связаны с функционированием ПВФ), то соответственно как ипотекодатель она имеет право выдать закладную в интересах - ПВФ.
5. Действительно можно согласиться, что КУА не может выступить эмитентом ценных
бумаг в интересах фонда, поскольку эмитент от своего имени размещает ценные бумаги и берет от своего имени обязательства перед третьими лицами (статья 2 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке»). Но для ипотечных договорных правоотношений характерными являются отношения, в которых ипотекодателя представляет третье уполномоченное лицо (например, в силу закона), и оно же выдает закладную (статья 18 закона Украины «Об ипотеки»).

Перечисленные аргументы позволяют сделать предположение о законности выше описанной схемы, в частности операции по выдачи КУА (ПВФ) закладной.

Инфраструктурные облигации в украинском исполнении
Инфраструктурные облигации имеют не менее длительную историю существования, чем инфраструктурные проекты. Поскольку при реализации большинства из инфраструктурных проектов государству не целесообразно осуществлять 100% его инвестирование за счет бюджетных средств, поэтому закономерно, что первоочередной задачей является привлечение инвестора. Более того, привлеченный инвестор как правило лишен возможности получить кредитное финансирование под указные проекты, поскольку отсутствует предмет обеспечения кредита. В некоторых случаях, безусловно, удается его получить под обеспечение, предоставленное в виде: государственной гарантии, получение которой возможно на основании отдельного постановления Кабинета Министров Украины в соответствии со статьей 17 Бюджетного кодекса Украины, или в результате залога имущественного права по концессионному договору, что возможно исключительно с согласия концедента (статья 4 Закона Украины «О концессиях»).
А соответственно реализация далеко не каждого инфраструктурного проекта дает возможность инвестору (концессионеру) получить рефинансирование вложенных средств. Поэтому самым простым способом решения проблемы альтернативного кредитования и рефинансирования инфраструктурных проектов стали инфраструктурные облигации.
В мировой практике инфраструктурные облигации представлены двумя видами:
(а) Корпоративные инфраструктурные облигации (Казахстан, Австралия,
Российская Федерация) - облигации, выпущенные частными субъектами хозяйствования
для финансирования инфраструктурных проектов, требующих значительных затрат. К ним
причисляется сооружение автомобильных и железных дорог, реконструкция и возведение
систем водоснабжения, создание инфраструктуры индустриальных районов.
Вспомогательный инструмент, используемый концессионерами или инвесторами в
условиях ГЧП для привлечения средств в проект, характеризуются низкой доходностью и
длительным сроком обращения. Такие облигации, как правило, имеют государственные
гарантии или поручительство третьих лиц по выплате процентов, они являются
долгосрочными (рассчитаны на периоды создания и эксплуатации объекта), и их
процентная ставка на несколько процентов должна превышать ставки по депозитам.
Если взять за пример Российскую Федерацию, то намерение выпустить инфраструктурные облигации уже в 2009 году высказали Российская железная дорога (на 100 миллиардов рублей), "Транснефть", "Газпром", "РусГидро". Всего, по оценке Газпромбанка, в первом квартале 2009 года их может быть эмитировано на 500 миллиардов рублей.
(б) Муниципальные целевые облигации (США, Индия, Чили) - облигации, выпуск которых осуществляет орган местного самоуправления и которые имеют целевое использование средств. В США муниципальные обязательства подразделены на две группы: облигации общего покрытия (general obligation bonds) и облигации, обеспеченные
доходами от проектов (revenue bonds).
Украинское законодательство не содержит в арсенале законодательно признанных ценных бумаг «инфраструктурные облигации». Однако украинским аналогом инфраструктурных облигаций выступают корпоративные облигации и облигации местных займов.
В то же время можно четко определить основные предпосылки для использования инфраструктурных облигаций в украинских проектах, к числу которых относятся:
1) наличие достаточной законодательной базы для осуществления выпусков как
облигаций местного займа, так и корпоративных облигаций;
2) опыт применения секьюритизированных ценных бумг (ипотечных облигаций,
ипотечных сертификатов, являющихся аналогом инфраструктурных облигаций для
проектов строительства недвижимости);
3) отсутствие специальных нормативных документов регулирующих вопросы
выпуска и обращения инфраструктурных облигаций.
4) развитая финансовая инфраструктура для размещения и обращения
инфраструктурных облигаций (пенсионные фонды, институты совместного
инвестирования, страховые компании);
5) развитый и стабильный рынок облигаций местного займа ( облигации
Львовского, Винницкого, Луцкого, Луганского, Бердянского городских советов).
Корпоративные облигации - это ценные бумаги, которые удостоверяют внесение их собственником средств, определяют отношения займа между собственником облигаций и эмитентом , подтверждают обязательства эмитента вернуть собственнику облигаций ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения 'облигаций срок и выплатить доход по облигациям, если иное не предусмотрено условиями размещения (статьи 7,8 закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке»). Использование украинских корпоративных облигаций для реализации инфраструктурных проектов возможно благодаря их следующим особенностям:
• Заемный инструмент, позволяющий привлечь средства в инфраструктурный проект с
гарантией выплаты инвестору дохода;
• Способ рефинансирования и секьюритизации денежных обязательств инвестора;
• Отдельный инструмент государственного -частного партнерства и одновременно
вспомогательная составляющая других механизмов ГЧП (например, в случае
использования договоров концессии, договор об управлении имуществом);
• Инструмент, который предоставляет инвестору не только право на доход, но и может
носить товарный целевой характер;
• Инструмент, предоставляющий преференции в налогообложении.
Благодаря описанным особенностям украинских корпоративных облигаций, они стали доступным и интересным инструментом для рефинансирования концессионных проектов. Модель внедрения инфраструктурных облигаций в концессионные проекты выглядит следующим образом:
Первый этап - заключение между концессионером и концедентом договора концессии на строительство и эксплуатацию автомобильной дороги;
Второй этап - получение государственных гарантий на возмещения концессионеру инвестиций и на гарантированный доход по финансовым обязательствам перед третьими лицам
Третий этап - выпуск концессионером корпоративных облигаций (процентных), доход по которым обеспечен государственными гарантиями. Процентный доход по таким облигациям привязан к доходам, получаемым концессионером от эксплуатации дороги. Эти облигации должны быть долгосрочными - не менее 25 лет, то есть они будут выпускаться не только на время строительства транспортной инфраструктуры, но и на период эксплуатации. Для выпуска подобных облигаций нужны будут определенные льготы и госгарантии. С точки зрения институциональных инвесторов инфраструктурные облигации могут стать достаточно интересным инструментом для инвестирования пенсионных средств.
Четвертый этап - размещение облигаций среди институциональных и частных инвесторов, а также приобретение облигаций государственным субъектом для инвестиционного участия в проекте
Пятый этап - возврат облигаций концессионеру в счет предоставление услуг инвестору по использованию платной автомобильной дороги.
Шестой этап - завершения концессионных отношений и погашение облигаций

Облигации местных займов - это облигации, выпуск которых осуществляется по решению органа местного самоуправления, которые могут предполагать внутреннее или внешнее заимствование (статья 9 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке»).
Модель внедрения муниципальных облигаций в украинские инфраструктурные проекты нашла свое применение в первую очередь в проектах реновации жилищно-коммунального хозяйства. В результате на сегодня мы можем обобщить примерный план действий, дающий существенный эффект по финансированию муниципальных проектов с использованием инфраструктурных облигаций.
Первый этап - Заключение между местным советом и стратегическим инвестором комплекса договоров, направленных на обновление инфраструктуры (например, объектов водоснабжения):
Договора о стратегическом партнерстве;
Договора долгосрочной аренды;
Инвестиционного договора;
Тарифного соглашения.
Второй этап - Выпуск местным советом облигаций местного займа для реализации проекта и привлечения средств от стратегического инвестора с гарантиями доходности;
Третий этап - Приобретения стратегическим инвестором облигаций местного займа в соответствии с обязательствами, принятыми по инвестиционному договору, и обеспечение финансирования инфраструктурного проекта при одновременном управлении им;
Четвертый этап - Выпуск стратегическим инвестором корпоративных облигаций
(процентных или целевых облигаций на жилищно-коммунальные услуги), доход по которым обеспечен муниципальными гарантиями.
Пятый этап - размещение облигаций среди потребителей жилищно-коммунальных услуг и прочих заинтересованных лиц;
Шестой этап - возврат облигаций (погашение облигаций) путем предоставления жилищно-коммунальных услуг или выплаты процентного дохода.
Таким образом, на примере украинских пилотных инфраструктурных проектов, для которых были применены инфраструктурные облигации, можно очертить круг основных преимуществ данного инструмента, в число которых войдут следующие:
• Средства, привлекаемые эмитентом от размещения облигаций не включаются в
состав валового дохода эмитента и данная операция не является объектом
налогообложения НДС.
• Проценты, выплаченные эмитентом увеличивают валовые расходы эмитента, что
позволяет снизить налогооблагаемую прибыль
• Доходность инструмента, формируется эмитентом, что позволяет определить ее на
более оптимальном уровне, нежели в случае банковского кредитования
• Возможность рейтингования и котирования инструмента, что позволит повысить его
инвестиционную привлекательность;
• Возможность выпуска производных ценных бумаг на поставку инфраструктурных
облигаций (например, опционы на поставку облигаций).
Виктор Коваленко
www.business-realty.com.ua
Також до Вашої уваги:
Новые объекты построят в Киевской области к "Евро-2012" Финмониторинг намерений о сделках с недвижимостью противоречит законодательству Янукович: Украина вошла в график подготовки к Евро-2012, но мы не расслабляемся Вместо СЭЗ в Крыму будет нулевая ставка налога на прибыль для гостиниц «Степрейсинг Тим» планирует построить в АРК гоночный комплекс стоимостью $200 млн. Харьков раньше Борисполя откроет новый терминал к Евро-2012 Градсовет Минрегионстроя взял за основу концепцию генплана Киева до 2025 года Отшвартовка оставшихся «плавучих ресторанов» с набережной Днепра возможно Посольство Казахстана объявило конкурс на строительство в Киеве здания посольства Закон о землях энергетики противоречит отдельным нормам действующего законодательства

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Система управления сайтом - Exipilis, Украина