Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Здати офіс: 189 м2, $16/м2
30.08.21
Здати земля під комерційну нерухомість: 1000 м2 / 5 га, $40 / сотка
02.08.21
Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Перехід права на землю при придбанні нерухомості за принципом «два в одному»


15.02.2010
5 листопада 2009 р. Верховна Рада прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» № 1702-VІ, яким внесені істотні зміни і доповнення до основоположних нормативних актів у сфері земельних правовідносин. У цій статті пропонуємо Вашій увазі аналіз окремих змін, пов'язаних із набуттям прав на землю в контексті угод про придбання об'єктів нерухомості, більшість з яких вже набрали чинності з 01 січня 2010 р.
Поряд з іншими не менш важливими змінами земельного законодавства варто звернути особливу увагу на вдосконалення положень ст. 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а також ст. 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та інших положень законодавства, що регламентують перехід прав на землю при придбанні у власність нерухомого майна. Подібні зміни пов'язані, насамперед, із особливою природою об'єктів нерухомості, що полягає в їхньому нерозривному зв'язку із землею. Розглянуті новели земельного законодавства передбачають набуття покупцем об'єкта нерухомості прав на земельну ділянку, на якій така нерухомість розташована, у тому ж обсязі, в якому ними володів продавець.
Розглянемо можливі варіанти переходу прав на земельну ділянку при придбанні у власність об'єкта нерухомості.
При відчуженні об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці, що належить продавцеві на праві власності
Згідно з ч. 1 ст. 120 ЗК України до набувача об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці, що належить продавцеві нерухомості на праві власності, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, без зміни її цільового призначення. Законодавець передбачив, що одночасно із придбанням права власності на об'єкт нерухомості покупцем у продавця припиняється право власності на земельну ділянку, на якій розташований такий об'єкт.
Якщо за договором купівлі-продажу об'єкта нерухомості передбачене придбання лише частини земельної ділянки, то така частина земельної ділянки підлягає виділенню в окрему земельну ділянку із присвоєнням їй власного кадастрового номера до укладення договору купівлі-продажу. Продавець об'єкта нерухомості зобов'язаний забезпечити виділення частини земельної ділянки, і тільки після присвоєння їй кадастрового номера договір купівлі-продажу може бути укладений.
На перший погляд, мова йде про угоду купівлі-продажу за принципом «2 в 1», тобто про одночасну передачу права власності на земельну ділянку й розташовану на ній нерухомість шляхом укладення єдиного договору, що повинно було б позитивно вплинути на розвиток ринку нерухомості. Однак у запропонованому механізмі угоди за принципом «2 в 1» вбачаються й істотні недоліки, зокрема:
1) непослідовно вирішене питання про істотні умови договору «2 в 1». Відповідно до нових вимог ст. 120 ЗК України і ст. 377 ЦК України, відтепер істотними умовами договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості є кадастровий номер і розмір земельної ділянки, право на яку переходить до покупця. Однак не можна не відзначити, що у випадку оформлення договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості і земельної ділянки єдиним договором за принципом «2 в 1», вимог до істотних умов, зазначених у ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, буде явно недостатньо через наявність додаткових вимог у ст. 132 ЗК України до угод про перехід права власності на земельну ділянку. Хоч про це і замовчує нова редакція ст. 120 ЗК України, зважаючи на те, що договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості буде передбачати перехід права власності також і на земельну ділянку, вимоги до істотних умов, передбачені у ст. 132 ЗК України, очевидно, повинні бути дотримані. Відсутність усіх істотних умов може поставити під сумнів дійсність договору;
2) на сьогоднішній день існують певні технічні ускладнення відносно укладення договору купівлі-продажу за принципом «2 в 1» у силу вимог Інструкції про ведення Державного реєстру правочинів (наказ Мін'юсту від 18 серпня 2004 р. №86/5). Зокрема, згідно з п. 3.2 Інструкції, при реєстрації угоди опис її предмета не може полягати в одночасному описі нерухомого майна і земельної ділянки - опис одного предмету унеможливлює опису іншого. Передбачається, що для цілей реєстрації правочинів, купівля-продаж земельної ділянки і об'єкта нерухомості мають бути оформлені двома окремими договорами;
3) не можна також забувати, що договір купівлі-продажу нерухомості і договір купівлі-продажу земельної ділянки є правовстановлюючими документами на нерухомість і земельну ділянку, відповідно. На договорі купівлі-продажу об'єкту нерухомості орган реєстрації прав власності на нерухомість (БТІ) ставить реєстраційний напис. До договору купівлі-продажу земельної ділянки має додаватися оригінал державного акту на право власності продавця на земельну ділянку. Напис на оригіналі державного акту про перехід права власності на земельну ділянку та реєстрація такого переходу прав у Поземельній книзі здійснюють нотаріус і органи земельних ресурсів. І, незважаючи на те, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» діє з 01 липня 2004 р., єдиного реєстру прав на нерухомість і земельні ділянки поки що не створено. Окремі реєстри ведуть різні органи, через що наявність єдиного правовстановлюючого документа на земельну ділянку та розташовану на ній нерухомість спричинить певні організаційні ускладнення в господарському обороті таких активів;
4) необхідно також враховувати податкові наслідки укладання договору за принципом «2 в 1». Так, на відміну від операцій з поставки земельної ділянки як окремого об'єкта нерухомості, що звільнені від оподаткування ПДВ згідно з п. 5.1.17 Закону України «Про податок на додану вартість», операції із поставки об'єкта нерухомості разом із земельною ділянкою, підлягають оподатковуванню ПДВ на загальних підставах. При сьогоднішній ставці ПДВ 20% ощадливому набувачеві навряд чи буде цікаво укладати договір за принципом «2 в 1».
Зазначене вище вказує на користь оформлення угод з нерухомістю за допомогою не одного, а все-таки двох окремих договорів купівлі-продажу: власне об'єкта нерухомості та земельної ділянки, на якій цей об'єкт розташований. Це не суперечить новим змінам у законодавстві.
Позитивний ефект розглянутих законодавчих змін полягає в чіткіше встановленій вимозі про продаж земельної ділянки разом із розташованим на ній об'єктом нерухомості - аж до доповнення переліку істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості та врегулювання процедури відчуження частини земельної ділянки; а також в тому, що на підставі більш чітких формулювань про одночасний перехід до покупця нерухомості прав на землю та припинення таких прав у продавця, покупець матиме право вимагати визнання за ним прав на землю.
При відчуженні об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці, орендованій продавцем
Згідно з ч. 2 ст. 120 ЗК України якщо об'єкт нерухомості розташований на земельній ділянці в користуванні продавця, у випадку придбання права власності на об'єкт нерухомості до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій він розташований, у тому ж обсязі і на тих же умовах, на яких ним користувався попередній землекористувач.
Відповідно до змін, внесених до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», договором, що передбачає набуття права власності на будинок, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем. Спроба законодавця встановити, що договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості є підставою для заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки незалежно від волі орендодавця в силу вимог закону, навряд чи увінчається успіхом. Так, закон не передбачає, що у зв'язку із припиненням договору оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем, цей договір продовжує діяти для нового власника об'єкта нерухомості. Навряд чи нововведене формулювання можна беззастережно розглядати як підставу для заміни сторони договору оренди в силу вимог закону.
Згідно зі ст. 126 ЗК України виключно договір оренди, а не будь-який інший договір, є правовстановлюючим документом, що підтверджує право оренди земельної ділянки. Виходячи з цього, договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості не може підтверджувати право оренди земельної ділянки. Складається ситуація, коли в силу вимог закону для попереднього власника об'єкта нерухомості договір оренди земельної ділянки вже припинився, а з новим ще не укладений. Для підтвердження права оренди земельної ділянки сторони можуть укласти або окремий договір оренди з дотриманням вимог ч. 2 ст. 120 ЗК України про обсяг і умови оренди, або ж тристоронню додаткову угоду до існуючого договору оренди щодо заміни сторони орендаря. За будь-якого сценарію укладена угода підлягає реєстрації Центром Державного земельного кадастру.
Якщо з якихось причин орендодавець відмовляється від переукладання договору оренди з новим власником об'єкта нерухомості, останній може захистити своє право в суді.
При відчуженні об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці, що належить продавцеві на праві постійного користування
Як відомо, вимогу п. Х Перехідних положень ЗК України 2001 р. про необхідність переоформлення права постійного користування земельними ділянками визнано неконституційною, а виходить, на сьогодні ймовірна ситуація, коли продавець об'єкта нерухомості - приватна особа є постійним землекористувачем ще з часів дії Земельного кодексу 1990 р. В даному випадку виникають певні дискусійні питання відносно застосовності або незастосовності положень ст. 120 ЗК України. Очевидно, що через вузьке коло суб'єктів права постійного користування (ст. 92 ЗК України), вимога ст. 120 ЗК України про перехід права користування земельною ділянкою в тому ж обсязі і на тих самих умовах, як таке право належало продавцеві, не може бути застосована у контексті права постійного користування відносно приватних покупців.
Тим не менш, можливе застосування загальної норми про те, що право користування земельною ділянкою продавця припиняється із продажем розташованих на ньому об'єктів нерухомості. Незважаючи на те, що закон не дає відповіді на питання щодо того, яким чином і яке саме право на земельну ділянку має оформити покупець розташованої на ній нерухомості, можна вдатися до виробленої практики отримання нотаріально посвідченої письмової згоди продавця на відвід земельної ділянки покупцеві об'єкта нерухомості в оренду або у власність в порядку ст. 123 ЗК України. Подальше оформлення прав покупця буде в такому випадку здійснюватись на загальних підставах.
Очевидно, що в світлі нових законодавчих змін відсутність добровільної відмови не повинно стати перешкодою для оформлення права покупця на землю, але без участі продавця складно буде обійтися.
Особливі випадки
1) Перехід права на земельну ділянку при відчуженні об'єкта нерухомості за договором довічного утримання.
Вищевикладені правила також застосовуються до договору довічного утримання, за яким переходить право власності на будівлю або її частину. Труднощі можуть виникнути у випадку наступного розірвання договору довічного утримування на вимогу вигодонабувача в судовому порядку (ст. 755 ЦК України) і повернення об'єкта нерухомості у його власність. Якщо повернути земельну ділянку у власність можна в тому ж порядку, що й об'єкт нерухомості, то для відновлення права оренди, особливо комунальної або державної землі, необхідно спочатку узгодити та підписати договір оренди з відповідною радою/держадміністрацією.
2) Перехід права на земельну ділянку при відчуженні об'єкта нерухомості декільком особам.
У випадку придбання права власності на об'єкт нерухомості декількома особами, право на земельну ділянку визначається пропорційно їхнім часткам у праві власності на об'єкт нерухомості. Земельна ділянка передається у спільну часткову власність або спільне користування. Новим співвласникам / співкористувачам земельної ділянки доцільно визначити порядок володіння, користування і розпорядження такою земельною ділянкою в окремому договорі. Виходячи з вимог ч. 2 ст. 88 ЗК України, такий договір підлягає нотаріальному посвідченню.
3) Відчуження об'єкта нерухомості особам, які не можуть мати у власності земельну ділянку.
У випадку придбання об'єкта нерухомості особами, які не можуть мати земельну ділянку на праві власності, до них переходить право користування такою земельною ділянкою на умовах оренди. Власник земельної ділянки залишається тим самим. Неврегульованим залишилося питання відносно порядку оформлення договору оренди та його умов. Очевидно, що з метою захисту законних інтересів нового власника об'єкта нерухомості, одночасно із договором купівлі-продажу об'єкта нерухомості доцільно укладати договір оренди земельної ділянки.
4) Перехід права на земельну ділянку, що належить продавцеві на праві оренди, при відчуженні об'єкта незавершеного будівництва.
Чинне законодавство визначає поняття «об'єкт незавершеного будівництва» досить широко, і охоплює будь-яку будівлю, не введену в експлуатацію. З огляду на те, що законодавець безпосередньо не відносить об'єкт незавершеного будівництва до об'єктів нерухомості, виникає питання щодо можливості застосування ст. 120 ЗК України до випадків відчуження об'єктів незавершеного будівництва. Очевидно, що застосування ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України до об'єктів незавершеного будівництва буде особливо актуальним для продавців «недобудови» у випадку, коли земельна ділянка під об'єктом незавершеного будівництва є державною або комунальною. Якщо переоформити оренду не вдасться у звичайному порядку, сторони можуть звернутися до суду на підставі ст. 120 ЗК України і ст. 377 ЦК України, попередньо обґрунтувавши, що вони мають застосовуватися до об'єктів незавершеного будівництва тією самою мірою, що й до об'єктів нерухомості.
5) Право на землю під багатоквартирними житловими будинками.
Згідно ст. 377 ЦК України принцип «2 в 1» не поширюється на випадки придбання права власності на квартиру в багатоквартирному житловому будинку. У зв'язку із цим залишається невирішеним питання щодо суб'єкта користування земельною ділянкою, розташованою під багатоквартирним житловим будинком, а також щодо моменту і можливості припинення права землекористування забудовника після продажу приміщень у багатоквартирному будинку. Видається, що це питання повинно бути окремо комплексно врегульоване на законодавчому рівні.
6) Відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці державної/комунальної власності, не оформленої в користування (власність) продавця.
Виокремлення цього питання від інших викликано новими вимогами законодавства до істотних умов договору відчуження об'єкта нерухомості, якими з 01 січня 2010 р. є розмір і кадастровий номер земельної ділянки, на якій така нерухомість розташована. Оскільки права на земельну ділянку далеко не завжди оформлені на власника розташованої на ній нерухомості, виникає питання, які саме розмір і кадастровий номер слід вказувати в договорі купівлі-продажу. Виходів тут може бути два.
По-перше, можна зайняти позицію, що оскільки продавцеві жодні права на землю не належать, відповідно, жодні права на землю до набувача не переходять. У зв'язку із цим, у договорі купівлі-продажу такі істотні умови, як розмір і кадастровий номер ділянки не мають вказуватися.
По-друге, щоб перестрахуватися, можна в Центрі Державного земельного кадастру отримати інформацію про розмір і кадастровий номер ділянки, на якій розташований об'єкт нерухомості, і вказати їх у договорі купівлі-продажу. Звичайно, у самому договорі купівлі-продажу об'єкта нерухомості необхідно також вказати, що продавцеві права на таку ділянку не належать і, відповідно, до набувача нерухомості не переходять.
У кожному з перерахованих вище випадків, набувачеві нерухомості самостійно доведеться оформляти права на землю в загальному порядку, передбаченому законодавством.
Не можна не відзначити загальної позитивної тенденції на вдосконалення правової регламентації земельних відносин, що, зокрема, продемонстровано в новій редакції ст. 120 ЗК України і ст. 377 ЦК України. І, незважаючи на певні недоліки, законодавець зробив ще один важливий крок на шляху до затвердження основоположного принципу переходу до покупця права на землю одночасно з переходом права на нерухомість. І хоч багато питань поки що залишилися без належного врегулювання, сподіваємося, що закріплений принцип стане вектором для суб'єктів правозастосування при вирішенні спірних ситуацій на користь покупців, що вимагають визнати за ними право на землю.
Олександр Бородкін, радник,
Лада Журбелюк, юрист,
АО «ЮФ «Василь Кісіль і Партнери"
www.business-realty.com.ua

Також до Вашої уваги:
Новые объекты построят в Киевской области к "Евро-2012" Финмониторинг намерений о сделках с недвижимостью противоречит законодательству Янукович: Украина вошла в график подготовки к Евро-2012, но мы не расслабляемся Вместо СЭЗ в Крыму будет нулевая ставка налога на прибыль для гостиниц «Степрейсинг Тим» планирует построить в АРК гоночный комплекс стоимостью $200 млн. Харьков раньше Борисполя откроет новый терминал к Евро-2012 Градсовет Минрегионстроя взял за основу концепцию генплана Киева до 2025 года Отшвартовка оставшихся «плавучих ресторанов» с набережной Днепра возможно Посольство Казахстана объявило конкурс на строительство в Киеве здания посольства Закон о землях энергетики противоречит отдельным нормам действующего законодательства

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Веб дизайн: Exipilis, Украина