Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Продати підвал: 167 м2, $53000
14.05.19
Здати аптека: 53 м2, $1000
05.02.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Надежда Шевченко: рынок достиг дна по всем сегментам


06.04.2010

Такое мнение выразила Надежда Шевченко, генеральный директор компании Aurora Development

«В течение трех месяцев 2010 г. активность на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость выросла. Основной интерес к покупке офисной недвижимости проявляют крупные украинские компании как с целью инвестирования, так и собственного использования.

Интерес инвесторов сосредоточен в сегменте бизнес центров класса А и В площадью от 5000 до 10 000 кв. м, расположенных в пределах центрального делового района, со стабильным денежным потоком, - уточняет г-жа Шевченко. - Согласно исследованиям рынка недвижимости, проведенными нашей компанией, в первом квартале 2010 г. уровень брутто-доходности объектов коммерческой недвижимости (арендная плата - к рыночной стоимости объекта) находится в диапазоне 6-12%, в зависимости от месторасположения объекта и его качественных характеристик.

Стоит отметить, что основную роль при формировании ценовой политики офисной и торговой недвижимости, генерящей стабильный денежный поток в Киеве, играет дефицит предложения качественных объектов, имеющих престижное месторасположение. В центре города уровень доходности объектов составляет порядка 5-8% .

Вместе с тем, объекты с хорошими качественными характеристиками в нецентральных районах города может принести до 10-12% брутто-доходности. Самый высокий уровень доходности (при более высоком риске) сулят старые производственные здания, требующие капитального ремонта, при этом доходность составляет порядка 15-20%. Несмотря на более высокие показатели доходности, данный сегмент в настоящий момент не дооценен инвесторами.

Прежде всего ценность недвижимости заключается в том, что каждый объект недвижимости расположен на определенном земельном участке, а это - природный ресурс, который невозможно воспроизвести.

Следует отметить, что цена недвижимости - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения конкуренции типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Хотя на рынке наблюдается множество примеров, когда доходность того или иного объекта можно поднять в разы, использовав оптимальную стратегию его развития, и это гарантирует стабильность и позитивную динамику цен на качественную недвижимость в долгосрочной перспективе и их высокую ликвидность.

В течение 2008-2009 гг. мы наблюдали кризис на рынке недвижимости, но стоит заметить, что при падении арендных ставок владельцы ликвидных объектов не спешили продавать свои активы по «кризисным ценам» из расчета 25-20% годовых при текущих арендных ставках. Безусловно, на рынке появилось множество интересных предложений, однако ликвидные объекты не реализовывались по цене выше из расчета 10-12% годовых (не учитывая единичные сделки, которые нам пришлось наблюдать - с доходностью 17-20% годовых, но речь шла не о недвижимости высокого класса).

Как и ценные бумаги или рынок высоких технологий, рынок недвижимости, безусловно, подвержен колебаниям, поскольку напрямую зависит от развития экономики государства и мировых тенденций. В краткосрочной перспективе мы будем видеть рост цен на недвижимость. Ведь цены уже достигли своего нижнего пика по всем сегментам.

Доходность недвижимости регулируется рядом факторов и источников, некоторые из них нерегулированные, но некоторые могут регулировать доходность и восполнять потери прибыли в кризисных ситуациях:

· Стабильная, растущая экономика и динамика доходов;

· Повышение стоимости (рост цен на рынке недвижимости);

· Амортизация;

· Улучшение состояния недвижимости;

· Мгновенная прибыль от продажи;

· Правительственные льготы;

· Стратегический менеджмент;

· Диверсификация рисков от инвестирования в различные рынки недвижимости (сегменты, страны);

· Инфляция.

Инвестируя в недвижимость, стоит детально анализировать возможности получения дохода от каждого указанного выше источника, провести стратегический анализ и просчитать прибыль и возможные ее варианты повышения, проанализировать риски и возможности их невелирования.

Самым стабильным из указанных источником получения дохода от инвестирования в недвижимость является инфляция. Высокие темпы инфляции в период промышленного кризиса только повышают инвестиционную привлекательность доходной недвижимости в период спада реальных ставок доходности традиционных финансовых активов.

Еще одним гарантом эффективности инвестиций для инвестора в недвижимость являются: неразвитость рынка, дефицит качественного предложения по всем сегментам рынка, использование большинством застройщиков устаревших технологий, не позволяющих снизить себестоимость строительства проекта, создание объектов, не соответствующих потребительскому спросу и сохранению ликвидности объекта в будущем.

Стоит учесть и тот факт, что строительство большинства новых объектов недвижимости было приостановлено. Следовательно, при возобновлении спроса (тенденции которого наблюдаются) мы будем наблюдать дефицит предложения. Что касается конкуренции: во-первых, строительный цикл сам по себе медленный и очень дорогостоящий, во-вторых, нужно учесть недостаток земельных участков для строительства ликвидных объектов (в первую очередь в центральной и приближенной к центру части города), в-третьих, наша система получения разрешений на строительство довольно сложная. Все это гарантирует все выгоды положения - спрос в ближайшие три года будет превышает предложение.

Отмечу: отнюдь не каждый покупатель недвижимости является инвестором в недвижимость. Инвестор никогда не покупает активы как таковые, он приобретает динамику будущих доходов. Разница в целях размещения инвестиций и желаемом результате: некоторые покупают для собственных целей. Другие - в надежде на дальнейший рост рынка, дабы заработать на вложении.

Весомый фактор в определении будущих доходов также и наиболее выгодное время покупки (экономические тенденции). Если рынок недвижимости развивается без подкрепления со стороны развития рынка промышленности, а не рынка услуг, то рынок недвижимости считается «перегретым» (что мы наблюдали в докризисный период), а покупка недвижимости на таком рынке высоко рисковая.

Рынок недвижимости Киева предлагает инвесторам инвестиционные проекты и объекты позволяющие добиться гарантированной прибыли от 8% до 40% годовых. Если это объект недвижимости генерирующий стабильный денежный поток: от 8% до 12% годовых; проекты реконструкции порядка 20% годовых.


Анализируя полученные данные можно сказать: падение рынка недвижимости затронуло не только цены продажи и ставки аренды, но и показатель доходности. Но, скорее всего, это резкое падение доходности носит временный характер и в среднесрочной перспективе оно будет откорректировано рынком.
building.ua


Також до Вашої уваги:
Новые объекты построят в Киевской области к "Евро-2012" Финмониторинг намерений о сделках с недвижимостью противоречит законодательству Янукович: Украина вошла в график подготовки к Евро-2012, но мы не расслабляемся Вместо СЭЗ в Крыму будет нулевая ставка налога на прибыль для гостиниц «Степрейсинг Тим» планирует построить в АРК гоночный комплекс стоимостью $200 млн. Харьков раньше Борисполя откроет новый терминал к Евро-2012 Градсовет Минрегионстроя взял за основу концепцию генплана Киева до 2025 года Отшвартовка оставшихся «плавучих ресторанов» с набережной Днепра возможно Посольство Казахстана объявило конкурс на строительство в Киеве здания посольства Закон о землях энергетики противоречит отдельным нормам действующего законодательства

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Система керування сайтом - Exipilis, Україна