Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Здати офіс: 189 м2, $16/м2
30.08.21
Здати земля під комерційну нерухомість: 1000 м2 / 5 га, $40 / сотка
02.08.21
Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая ипотека: особенности южного темперамента


08.05.2008
Строительство новых торговых центров и гостиничных комплексов может стать в 2008 году основой рынка недвижимости на юге Украины. По прогнозам экспертов, вложения финучреждений в южные девелоперские проекты вырастут сразу на 70-80%, которые в основном будут сконцентрированы в Одессе, Симферополе и Ялте. И это несмотря на подорожание ресурсов, вследствие чего повысится и стоимость займов для участников рынка недвижимости.
По оценкам специалистов, объемы финансирования коммерческой недвижимости в южном регионе Украины за 2007 г. увеличились на 75-80%. «В первую очередь рост происходил за счет строительства гостиниц и складских помещений, на которые пришлось до 70% всего прироста. Остальные 30% - это торгово-развлекательные и многофункциональные комплексы, а также офисные центры. Из крупных стратегических проектов я бы, в частности, выделил реконструкцию Херсонского порта, а также возведение гостиничных комплексов в курортных районах, подобных постройке в Феодосии гостиницы «Алые паруса», - рассказал директор казначейства ВАТ КБ «Хрещатик» Алексей Козырев. Одним из наиболее глобальных проектов прошлого года, по мнению специалистов, стала программа по увеличению мощностей контейнерного терминала в Ильичевске (Одесская обл.), который с ноября уже может принимать на регулярной основе океанские контейнеровозы вместимостью до 6 тыс. TEU, следующие из портов Азии в Черное море.
Наибольшие объемы финансирования коммерческой недвижимости в южном регионе пришлись на Одессу и Одесскую область - 45% общих вложений, на пять крымских городов - Ялту, Алушту, Судак, Симферополь, Феодосию - 40% и оставшиеся 15% на Николаев, Херсон, Бердянск и Скадовск. «По моим оценкам, юг развивается второй очередью после городов-миллионников, опережая западный и восточный регионы страны. Это можно объяснить большей платежеспособностью населения южных регионов», - прояснил ситуацию руководитель Киевского областного филиала АКБ «Укрсоцбанк» Андрей Онистрат.
Классика в лидерах
По словам финансистов, в 2008 г. подавляющее большинство займов на возведение коммерческой недвижимости в южном регионе предоставлялась по классической схеме - под залог земельных участков и строящегося объекта. Причем больше половины кредитов давали частным лицам для постройки небольших туркомплексов, гостиниц и баз отдыха. Средняя стоимость гривневых займов в регионе по такого рода проектам находилась на уровне 14,5-16% годовых, долларовых - 12,5-13,5% годовых, евро - 11,5-12% годовых. В среднем на 3-5 лет увеличились сроки предоставления финансирования - до 15-17 лет. Крайне неохотно банкиры шли на снижение участия заемщиков собственными средствами в проектах: размер минимального первоначального взноса уменьшился в регионе (в зависимости от банка) лишь на 5-7% - до 12-15% общей суммы займа. Как правило, при работе с неизвестными либо малоопытными девелоперскими компаниями (работающими на рынке менее трех лет) финучреждения повышали требования к обеспечению: чтобы стоимость залога составляла не 200% размера кредита, как обычно, а все 250-300%. По словам финансистов, наибольшим спросом у застройщиков пользовались кредиты с минимальным первоначальным взносом на максимальный срок.
Как в случае с частными предпринимателями, так и девелоперскими компаниями, к заемщикам выдвигались уже привычные требования. «Для банка важно видеть источник погашения кредита, то есть понимать, как данный проект будет генерировать прибыль и позволит ли доходность этого проекта своевременно рассчитаться за предоставленный кредит. Таким образом, если бизнес застройщика понятен банку - данный проект будет финансироваться», - пояснил генеральный директор КУА «Укрсоц-недвижимость» Артур Папсуй. На протяжении последнего полугодия финансисты дважды ужесточали требования к застройщикам, финансовое состояние которых стали проверять тщательнее, чем когда бы то ни было.
«Если ранее мы отказывали в 35-40% случаев, когда к нам обращались делоперские компании либо просто частные застройщики (зарегистрированные в виде частных предприятий), планирующие возведение небольших туристических объектов, то с ноября прошлого года по март этого количество отказов возросло до 55-60%», - рассказал директор департамента корпоративного бизнеса одного из киевских банков. Ужесточение требований к застройщикам сегодня поясняют как естественным ростом рисков на украинском рынке недвижимости, на котором не перестают возникать истории подобные «Элита-центру», так и недавними событиями на мировом ипотечном рынке. По мере усугубления проблем с погашением ипотечных кредитов в США и Европе, а также появления информации о финансовых проблемах иностранных строительных компаний и финансирующих их фондов, крупные мировые банковские группы всеми правдами и неправдами ограничивали кредитование этого сектора. Многие финансовые холдинги вообще прекратили финансирование девелоперских проектов. Аналогичные указания получили и их дочерние банки по всему миру, в том числе и украинские. Наши банки, имеющие иностранных акционеров, весьма быстро перешли на работу по новым стандартам. По данным Нацбанка, к 1 марта в нашей стране работало 47 банков (из 176 действующих), а доля иностранного капитала в общей массе достигала 32,3%
Заграничные вливания
Настоящей модой в прошлом году стали выходы девелоперов на внешние инвестиционные площадки. Крупные компании, строившие планы, в том числе и по новым проектам на юге, организовывали крупные привлечения капиталов на рынке IPO (первичное публичное размещение акций) и частных размещений. В последнем случае речь идет не об открытом выбросе акций компании на какую-нибудь из мировых площадок - например, на Франкфуртскую либо Лондонскую биржу, а о приватной договоренности по покупке акций с будущими инвесторами. По этому виду привлечений девелоперская отрасль заняла третье место во всей экономике Украине: осуществив 21% всех привлечений на сумму $372,8 млн и уступив лишь АПК и пищевой промышленности, те провели 27% всех привлечений и металлургии - 24% привлечений. Более всего отличились такие девелоперские компании, как TMM Real Estate Development, продавшая за рубежом отечества 13,1% за $105 млн, KievDonbass - 19,7% ($130 млн), а также TKS Management - 20% ($40 млн) и Clubhouse - 16,4% ($32,8 млн).
Примечательно, что иностранные инвесторы раскупали акции украинских девелоперов, несмотря на общее недоверие к участникам рынка недвижимости, которое царило на мировых площадках с августа 2007 г. Ведь на американских, европейских и азиатских рынках разразился полномасштабный финансовый кризис, главной причиной которого стал коллапс в ипотечном сегменте. Заемщики перестали платить по ранее оформленным займам, и поначалу убытки начали нести финкомпании, предоставлявшие так называемые рисковые кредиты (без залогов), а затем и остальные участники рынка ипотеки и недвижимости. «Убытки инвестбанков с Уолл-стрит, брокерских компаний и хедж-фондов, связанные с проблемами в кредитной сфере, вызванными кризисом на ипотечном рынке, могут достигнуть $460 млрд. Возможно, мы уже видим свет в конце тоннеля, но он все еще очень тусклый», - говорится в последнем заключении Goldman Sachs.
Активизации украинских предприятий дают сразу несколько объяснений. Главное - естественное развитие бизнеса в стране. «Многие компании в Украине подняли свой бизнес до уровня, когда выручка и прибыльность позволяют претендовать на публичное владение, использовать IPO в качестве мощного рычага развития», - рассказала финансовый директор компании «Т. М. М. » Лариса Чивурина. Важным фактором считается еще и острая нехватка денег, которая в минувшем году постоянно ощущалась активно развивающимися компаниями. «В Украине все еще сохраняется дефицит капитала. Также рост количества IPO объясняется высоким спросом на украинские активы со стороны зарубежных инвесторов и общим ростом мирового рынка IPO», - отметил председатель правления «Диамантбанка» Александр Рыбалкин. С каждым годом у предприятий будут все больше возможностей для размещений своих акций. Особенно у небольших компаний, которые пытаются сэкономить на затратах. Если до сих пор едва ли не единственной возможностью считался выход на альтернативную площадку Лондонской биржи - AIM (работа на других биржах была по карману немногим), то сейчас это уже работа соседних рынках. Отечественные инвесткомпании, организовывающие IPO для наших компаний, постепенно налаживают все более тесные связи с коллегами и «протаптывают дорожки» на близлежащие рынки: например, ИФГ «Сократ» получила сертификат, подтверждающий статус группы как официального IPO-партнера Варшавской фондовой биржи. И уже несколько украинских компаний заявили о своей заинтересованности по размещениям акций в Польше. Прогнозируют специалисты и активизацию работы даже с весьма экзотичными площадками, которые до этого не пользовались большим спросом у наших компаний. «В последнее время конкуренция за эмитентов Центральной и Восточной Европы обострилась. В нее вступили объединенная биржа NYSE Euronext, предлагающая свои альтернативные площадки, шведская OMX, Сингапурская фондовая биржа, швейцарская Swissexchange. В целом для украинских компаний доступны 10 мировых бирж», - уверен замдиректора рейтингового агентства «Эксперт-Рейтинг» Виталий Шапран.
Поштучное кредитование
Вторым инструментом привлечения денег девелоперами в этом году обещает стать выпуск еврооблигаций и привлечение заграничных синдицированных кредитов (их привлекают сразу от нескольких иностранных финучреждений). Эти планы уже подтвердили некоторые застройщики юга нашей страны. «Мы не пересматривали свои планы по выпуску еврооблигаций на $100-150 млн в первой половине 2008 г., несмотря на кризис на международном финансовом рынке. Мы надеемся, что глубокого кризиса не будет, и в мае начнутся позитивные изменения для Украины», - сообщил генеральный директор компании «Фирма «Т. М. М. » Николай Толмачев. Впрочем, финансисты допускают, что даже при условии снижения напряженности на мировых финансовых рынках, цены на внешние заимствования вырастут до конца 2008 г. на 0,5-1%. По прогнозам экспертов, девелоперские компании смогут осуществлять внешние привлечение в долларах в среднем под 9,5-10,5% годовых.
В то же время девелоперы продолжат занимать средства у крупных финансовых институций. Так, например, Европейский банк реконструкции и развития в конце марта уже предоставил компании Expert Capital S.A. кредит в сумме $139,3 млн, часть которого пойдет на возведение торгового центра в Симферополе на пересечении окружной дороги на Ялту и трассы на Москву площадью 53 тыс. кв. м (заем рассчитан на ТЦ в трех городах Украины). Предполагается, что такого рода финансирование крупными западными фининститутами за 2008 г. вырастет как минимум на 35-40%.
Гостиницы в фаворе
Согласно предварительным прогнозам, общие объемы финансирования коммерческой недвижимости в южных регионах в этом году будут расти теми же темпами, что и в 2007 г. - на 75-80%. «Исходя из специфики региона, можно прогнозировать, что 50% всего финансирования будет направлено на гостиничное хозяйство и объекты туризма, по 20% придется на торгово-развлекательные комплексы и складские помещения, оставшиеся 10% - на офисные центры и многофункциональные комплексы», - рассказал Алексей Козырев. Причем новые объекты будут возводить как отечественные, так и иностранные инвесторы. Предполагается, что в сегменте иностранцев, как и прежде, в южном регионе будут доминировать россияне. «По некоторым оценкам доля их вложений в южные регионы сегодня достигает 70% всех иностранных инвестиций. При этом неофициально объем вложений, как юридических, так и физических лиц из РФ оценивают в $1,2 млрд в год. И это неудивительно. Учитывая значительные пробелы в законодательстве, особенно земельном, иностранцы приходят на юг Украины с интересом, но и значительной долей осторожности. Чего только стоили только история с пансионатом «Глициния» и скандалами с незаконной приватизацией многих других туристических баз Крыма, а также нерешенные земельные вопросы с крымскими татарами», - отметил г-н Козырев.
С общего числа объектов специалисты сегодня выделяют проект девелоперской компании «XXI Век», которая уже приступила к строительству многофункционального комплекса общей площадью около 91 тыс. кв. м в Севастополе. В состав комплекса войдут торгово-развлекательный центр «Квадрат» общей площадью 45 тыс. кв. м и жилой комплекс общей площадью около 46 тыс. кв. м. «Планируется, что ТРЦ «Квадрат» станет одним из крупнейших торговых проектов на юге Украины и будет включать продуктовый гипермаркет, многозальный кинотеатр, боулинг, каток, развлекательный центр для детей, супермаркет электроники, фуд-корт, а также торговую галерею из 100 бутиков», - сообщили в компании «XXI Век».
В то же время строительство в кредит (за счет займов украинских банков) на протяжении этого года несколько подорожает. «Думаю, что в 2008 году ставки в целом по банковской системе вырастут на 2% годовых. Впрочем, уровень рентабельности такого рода проектов достаточно высок. Однако я не считаю, что удорожание кредитов сможет существенно повлиять на рынок коммерческой недвижимости», - отметил Андрей Онистрат. Согласно нынешним прогнозам, пик девелоперской активности на юге страны придется на второе полугодие.
http://socmart.com.ua  

 


Також до Вашої уваги:
Новые объекты построят в Киевской области к "Евро-2012" Финмониторинг намерений о сделках с недвижимостью противоречит законодательству Янукович: Украина вошла в график подготовки к Евро-2012, но мы не расслабляемся Вместо СЭЗ в Крыму будет нулевая ставка налога на прибыль для гостиниц «Степрейсинг Тим» планирует построить в АРК гоночный комплекс стоимостью $200 млн. Харьков раньше Борисполя откроет новый терминал к Евро-2012 Градсовет Минрегионстроя взял за основу концепцию генплана Киева до 2025 года Отшвартовка оставшихся «плавучих ресторанов» с набережной Днепра возможно Посольство Казахстана объявило конкурс на строительство в Киеве здания посольства Закон о землях энергетики противоречит отдельным нормам действующего законодательства

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Дизайн сайта - Exipilis, Украина