Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Продати підвал: 167 м2, $53000
14.05.19
Здати аптека: 53 м2, $1000
05.02.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ КОМПЛЕКСЫ:КРАТКОСРОЧНАЯ ТЕНДЕНЦИЯ ИЛИ БУДУЩЕЕ РЫНКА


12.06.2009
Такова тема выступления управляющего партнера компании Concorde Development Валерия Кирилко на Втором инвестиционном бизнесс-форуме «Инвестиции в недвижимость и строительство», состоявшаяся 2-3 июня в Киеве.
Многофункциональный комплекс, или как его еще называют mixed-use - это объект недвижимости с двумя или более функциональными назначениями: офисы, гостиничные номера, паркоместа, магазины, услуги, развлекательные заведения, а также, к примеру, жилье, склады и т.д., которые объедены единым пространством и зданием с целью создания максимально комфортной среды для потребителей.
Единое определение понятия многофункционального комплекса на украинском рынке пока не сложилось. Так, согласно классификации Urban Land Institute, многофункциональный комплекс должен состоять минимум из трех приносящих доход компонентов, имеющих независимый спрос.
Есть и другой подход: если в комплексе представлено две различные функции, то, в зависимости от их назначения, выделяются основная и второстепенная функции. И для того, чтобы объект можно было назвать в полной мере многофункциональным, второстепенная функция должна составлять не менее 10% от общей площади комплекса, в противном случае такие площади классифицируются как сопутствующие.
По видам МФК делятся на жилые МФК и коммерческие МФК.
ЖМФ - жилое здание / несколько жилых зданий, соединенных общей развитой коммерческой инфраструктурой и выполненных в едином архитектурном стиле.
Понятие многофункциональности появилось в жилищном фонде еще в советские времена.
Многофункциональные комплексы имеют две функции: жилищную и общественную. Обычно «общественная» структура располагается на первых двух этажах зданий, а на следующих - жилые помещения. Общественная функция не ограничивается сферой бытовых услуг, помимо торговых и развлекательных комплексов в нее входит аренда офисных помещений, банковских филиалов, страховых компаний, отделений связи и проч.
Коммерческие МФК. В настоящее время является самым популярным типом - практически все существующие на киевском рынке многофункциональные комплексы относятся именно к категории офисно-торговых МФК. В зависимости от параметров здания, основной функцией может быть как торговая, так и офисная. Сочетать офисную и торговую функцию несложно как с точки зрения проектирования, так и эксплуатации.
В случае торгово-офисного комплекса торговая часть доминирует, а офисная ее дополняет. Офисные помещения в таких комплексах обычно размещаются на последних этажах здания и могут быть востребованы арендаторами, которые также арендуют в здании торговые площади, либо теми арендаторами, бизнес которых основан на привлечении потоков клиентов из торгового центра (например, туристическими компаниями). В этом случае, офисная зона не всегда имеет отдельный вход.
В настоящее время формат офисно-гостиничных комплексов активно развивается, хотя функционирующих объектов такого типа пока еще очень мало. Обычно гостиничные площади размещаются на верхних этажах, и, как правило, ориентируются на проживание менеджмента зарубежных и украинских компаний, являющихся арендаторами бизнес-центра.
Офисно-гостинично-торговый МФК - самая сложная комбинация, но в то же время самая интересная в плане формирования концепции и ее реализации.
Основная сложность, с которой сталкиваются проектировщики подобных комплексов - это создание однородных целевых групп для каждой функции центра. Например, если бизнес-центр относится к классу «А», необходимо, чтобы магазины и гостиница так же соответствовали высокому уровню - это должны быть монобрендовые бутики, магазины класса «люкс» и гостиница категории 4-5*. Именно этот тип многофункциональных комплексов наиболее привлекателен и для девелоперов, и для арендаторов.
Разработка многофункциональных комплексов
Функциональные зоны комплекса должны быть разделены, чтобы не происходило смешения потоков, желательно, чтобы у каждой части комплекса был отдельный вход. При размещении обычно используется следующая схема: первые этажи отводятся для торговых площадей как самые проходимые, бизнес-центр располагается на средних этажах здания, а гостиница - на последних, что позволяет максимально оградить ее от потоков посетителей других функциональных зон комплекса.
Но в любом случае, подобные рекомендации нельзя воспринимать как призыв к действию - каждый проект недвижимости требует индивидуального подхода, собственной концепции, основанной на данных о местоположении объекта, конкурентной среде и других влияющих на успешность объекта факторах. Именно поэтому универсального рецепта с четко определенными пропорциями той или иной составляющей не существует.
Факторы успеха МФК
• При правильном выборе нескольких взаимодополняющих функций, девелопер
получает диверсификацию рисков за счет вложения одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте; увеличение инвестиционной привлекательности проекта и возможность максимально эффективного использования земельного участка под застройку.
• Сочетание нескольких функций продлевает «срок жизни» комплекса и позволяет получать прибыль на разных стадиях его реализации. В первую очередь прибыль начнут приносить офисные блоки, потом наступит очередь торговых, и впоследствии гостиничная часть станет основным источником дохода.
Влияние кризиса на МФК
• Как и на любой другой вид недвижимости, кризис болезненно повлиял на проекты многофункциональных комплексов.
• С точки зрения уязвимости проекты (на бумаге или строящиеся) таких комплексов стали одними из самых уязвимых:
• Если объект только жилой, то понижение цены на квартиры или собственные кредитные программы могут спасти проект.
• Если объект только торговый или только офисный, то привлечение стратегического инвестора или продажа проекта может спасти проект.
• Многофункциональный комплекс лишен такой возможности - ему необходимо одновременно комбинировать разные, иногда несопоставимые схемы для спасения.
• Однако, действующие многофункциональные комплексы стали более выживаемы в нынешних условиях.
• Собственники при необходимости расширяют более востребованную функцию в своих объектах либо пересматривают существующий формат.
• Наиболее типовыми действиями собственников многофункциональных комплексов в условиях кризиса являются:
• Реструктуризация долгов в банках;
• Регулировка ценовой политики в сторону понижения и изменения валюты расчета;
• Изменение формата, позиционирования и размеров минимального арендного блока.
• Падение рынка недвижимости, в частности многофункциональных комплексов, было стремительным и жестким.
• Обычно рынок из такого глубокого падения выходит долго и инертно - 3-5 лет !!!
• Про сверхприбыли и суперцены можно забыть если не навсегда, то лет на 7-8.
• Если глобально не улучшится экономическая ситуация в стране, и не появятся деньги у кредитных институтов, то очередной виток падения цен можно ожидать осенью 2009 года.
• В 2010 году ожидается ровное развитие без скачков вверх и вниз, возможен небольшой рост цен.
• Существенное оживление рынка ожидается в 2011 году.
• В 2012 году ожидается выход рынка на уровень 2006-2007 годов.
Виктор Коваленко
www.business-realty.com.ua  
Також до Вашої уваги:
Новые объекты построят в Киевской области к "Евро-2012" Финмониторинг намерений о сделках с недвижимостью противоречит законодательству Янукович: Украина вошла в график подготовки к Евро-2012, но мы не расслабляемся Вместо СЭЗ в Крыму будет нулевая ставка налога на прибыль для гостиниц «Степрейсинг Тим» планирует построить в АРК гоночный комплекс стоимостью $200 млн. Харьков раньше Борисполя откроет новый терминал к Евро-2012 Градсовет Минрегионстроя взял за основу концепцию генплана Киева до 2025 года Отшвартовка оставшихся «плавучих ресторанов» с набережной Днепра возможно Посольство Казахстана объявило конкурс на строительство в Киеве здания посольства Закон о землях энергетики противоречит отдельным нормам действующего законодательства

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Веб-дизайн: Exipilis, Київ