Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Продати підвал: 167 м2, $53000
14.05.19
Здати аптека: 53 м2, $1000
05.02.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Игра на выбывание


02.02.2009

Если бы последствия мирового финансового кризиса не затронули рынок недвижимости Украины, то многим его участникам для оправдания собственных проблем пришлось бы его придумать.
Конечно, влияние кризиса отрицать нельзя: было свернуто ипотечное кредитование, существенно сократился спрос, из-за девальвации гривны выросла долговая нагрузка девелоперских компаний, а возможность новых заимствований близка к нулю. Но независимо от столь сложных времен модель бизнеса, выбранная многими игроками отечественного рынка недвижимости, подразумевала бесславный финал.
Главный актив в девелоперском бизнесе - земля. В последнее время оптовый рынок земли был катастрофически перегрет, цены на нем невероятно завышены. Для сравнения: весной 2008-го в Подмосковье, в достаточно престижном Калужском направлении, крупные участки под девелоперскиий проект стоили $3,5-4 тыс. за сотку. В то же время в Украине по Житомирской трассе за аналогичный участок просили $5-6 тыс., хотя Россия «пухла» от нефтяных и газовых денег, а отсутствие в РФ моратория на продажу сельскохозяйственных земель значительно снижало риски местных девелоперов.
Установлению заоблачных цен на неосвоенную, «пустую» землю способствовали, в том числе и земельные спекулянты. Но главная причина - в идеологии девелоперского бизнеса, который в Украине, как правило, развивался по схеме сверхэкстенсивного роста. Не понимая критериев оценки собственного бизнеса, девелоперы следовали советам инвестиционных консультантов и наращивали земельный портфель, который, по сути, состоял из полуфабрикатов - пустых площадок. В дальнейшем компании надеялись отбить затраты при помощи IPO или продажи части бизнеса стратегическим инвесторам.
Как инвестконсультатны советовали это делать: покупать больше земельных участков - неважно, по какой цене, неважно под какой проект. Главное - показать потенциальному инвестору, что вы крупные, что у вас огромный портфель.
Устойчивая схема девелоперского бизнеса предполагает, что компания должна пройти точку безубыточности по существующему проекту, и лишь потом может отвлекать часть выручки на покупку новых площадок. Но многие украинские девелоперы считали, что при подобной схеме рост капитализации компании происходит слишком медленно. Поэтому площадку закладывали, на эти деньги покупались еще две, которые использовались в качестве залога, чтобы купить еще четыре. Ну и так далее - насколько хватало возможности получать доступные тогда кредиты.
В этом им активно помогали финансовые спекулянты, показывавшие банкам некую условно-рыночную картину, выставляя на продажу участки за $5-7 тыс. при реальной и справедливой оптовой цене в $2-3 тыс. за сотку.
Уже в 2007 году оптовые сделки на рынке земли проходили редко. Участки предлагались настолько дорого, что рентабельность их освоения оказывалась под большим вопросом. Однако часть компаний, среди которых были и настоящие киты рынка, предались неоправданной эйфории и продолжали активно скупать земельные площадки по явно нерентабельным ценам. Видимо, ставка делалась на бесконечный рост цен на недвижимость. Значительная часть рынка оказалась завязанной на рисковые проекты, которые были чувствительны к малейшим изменениям конъюнктуры - не только к негативным влияниям, но и к обычному замедлению роста цен. Необъективная оценка рыночных рисков, подталкивала многие компании к стратегии, которая очень напоминает рисковую игру на фондовом или валютном рынке.
В результате сегодня мы наблюдаем множество перезаложенных площадок, массу долгов и банки, которые не могут эти долги получить. Вся эта зыбкая конструкция в украинском девелопменте сложилась на протяжении 2006-2008 годов. Повторюсь, если бы кризис не случился сейчас, и кредитование продолжалось, то крах этой модели все равно неизбежно произошел бы.
Как это ни парадоксально, нынешние проблемы застройщиков довольно скоро приведут к жесточайшему товарному дефициту, причем во всех сегментах рынка недвижимости. Замороженные сегодня стройки и отложенные проекты в ближайшем будущем оставят покупателя без выбора. А ведь спрос на рынке никогда не падает до нуля.
Надежды на то, что предложение будет восполнено за счет объектов, отобранных банками за долги, несостоятельны. Даже в жилом фонде Киева под ипотекой находится менее 5 % квартир. То есть и том случае, если часть этих людей не смогут выплачивать кредит и банки решатся выставить их на продажу, то на рынке окажется не более 5-6 тысяч квартир по бросовым ценам, которые достаточно быстро выкупят. Поэтому в отличие от западных стран, где в ипотечном залоге находится до 90% жилого фонда, наш кризис пройдет в сжатые сроки. Сегодня, когда на рынок влияет масса факторов, сложно сказать, каким именно будет этот срок: полгода, год, полтора.... Но уже очевидно, что ситуация на отечественном рынке недвижимости развивается интенсивнее, чем прогнозировалось. Не исключаю, что перелом может произойти уже к лету 2009-го.
Думаю, быстрее всего восстановится вторичный рынок городского жилья, вернувшись к "доипотечным" временам с их обменно-доплатными сделками. Недолго пробудет в стагнации и сегмент загородной недвижимости, на котором работает наша компания (коттеджный комплекс "Олимпик-Park").
Уже этой весной здесь останется 2-3 коттеджных городка, в которых продолжается строительство, они смогут рассчитывать на весь спрос в этом сегменте. Покупатели коттеджей мало зависят от ипотеки. Поэтому мы ожидаем, что уже весной спрос на загородную недвижимость возобновится.
В любом случае кризис сделает оставшиеся на рынке компании гораздо сильнее. Те немногие, кто смогут финансировать строительство и предлагать конкурентный продукт, получат высокий уровень отдачи от своих проектов.
Сергей Елисеев, президент ДК "Европа"

 


Також до Вашої уваги:
Новые объекты построят в Киевской области к "Евро-2012" Финмониторинг намерений о сделках с недвижимостью противоречит законодательству Янукович: Украина вошла в график подготовки к Евро-2012, но мы не расслабляемся Вместо СЭЗ в Крыму будет нулевая ставка налога на прибыль для гостиниц «Степрейсинг Тим» планирует построить в АРК гоночный комплекс стоимостью $200 млн. Харьков раньше Борисполя откроет новый терминал к Евро-2012 Градсовет Минрегионстроя взял за основу концепцию генплана Киева до 2025 года Отшвартовка оставшихся «плавучих ресторанов» с набережной Днепра возможно Посольство Казахстана объявило конкурс на строительство в Киеве здания посольства Закон о землях энергетики противоречит отдельным нормам действующего законодательства

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
CMS: Exipilis, Киев