Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВсе для коммерцииПолезная информацияО проекте

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати окрема будівля: 50 м2
10.07.20
Продати квартира під офіс: 74 м2, $85000
18.06.20
Здати склад: 36 м2, $63
11.05.20
Здати ресторан: 140 м2, $4500
11.10.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Здати офіс: 189 м2, $25/м2
08.09.19
Продати підвал: 167 м2, $60000
27.06.19
Продати підвал: 167 м2, $45000
04.06.19
Продати підвал: 167 м2, $53000
14.05.19
Здати аптека: 53 м2, $1000
05.02.19
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

ВАЛЕРИЙ КИРИЛКО: «ОРИЕНТИРУЙТЕСЬ НА ТЕНДЕНЦИИ»


27.07.2007
 

-Валерий Кирилко Валерий Дмитриевич, конечно, коммерческая недвижимость - сфера если не всеобъемлющая, то, по крайней мере, довольно масштабная. Есть в ней свои лидеры и аутсайдеры, именно их взгляд аналитики и склонны отмечать. Кажется, в последнее время сдвинулась с мертвой точки гостиничная недвижимость, а вот что касается складской недвижимости - наиболее консервативного сегмента, - тут вроде бы особо ничего не изменилось. В свое время вы отмечали, что две третьих складов имеют сомнительный статус. С чем связан такой застой?

- Нужно сказать сразу, что до сих пор рынок вполне удовлетворяли старые, перестроенные помещения. В столице достаточно простаивающих цехов, которые принадлежат неработающим предприятиям, сейчас их все так или иначе используют. До этого рынку хватало, но теперь он вышел на качественно новый уровень - и обострилась потребность в высокопрофессиональных логистических комплексах. Вопреки некоторым утверждениям, что, дескать, в Украине нет рынка логистической недвижимости, могу сказать, что рынок складов однозначно существует, но на 90-­95 процентов он заполнен некачественными помещениями. Собственно, профессиональные склады стали востребованными недавно, и сразу же появились игроки, которые пытаются не только войти на этот рынок, но и прочно закрепиться на нем.

- И как же им удается находить масштабные участки, необходимые для размещения объектов логистической недвижимости? Известно ведь, что ни в городе, ни за городом таких участков нет...

- Это и является проблемой номер два или даже номер один - я имею в виду приход иностранных операторов. Конечно же, пытаясь выбрать место для объекта, девелопер обращает внимание, во­-первых, на некую приоритетную зону (это максимум 15 километров от Киева), а во­-вторых - на стратегические трассы, которых от Киева отходит только три: Одесская, Житомирская и Бориспольская, - что, естественно, делает конкуренцию за участки не просто острой, а жесточайшей. Существующая законодательная база не позволяет желающим построить тот или иной склад или просто купить интересующий их участок земли. С одной стороны, был введен мораторий на продажу паев, с другой - схема, которая действовала до сих пор и предусматривала механизм предварительной договоренности, в марте 2006 года была официально запрещена. Сегодня те компании, которые зарабатывают на спекулятивных сделках с землей и которым удалось обзавестись участками еще раньше, выставляют их по ценам, значительно превышающим рыночные. Платить столько логистический бизнес просто не в состоянии. Кроме того, логистический сегмент является одним из наименее окупаемых по сравнению с такими видами коммерческой недвижимости, как торговый центр и бизнес­центр. Поэтому при прочих равных инвестор выбирает все что угодно, только не складскую недвижимость.

- Место логистической недвижимости в конце воспринимается с некоторым удивлением. Наверняка такой расклад имеет временный характер...

- Это, скорее, универсальная тенденция: те же черты отличают развитие рынков недвижимости Европы и Америки. Так или иначе, в настоящее время с длительной окупаемостью складских комплексов могут поспорить разве что гостиницы - совершенно особый сегмент со своими особенностями и внутренними законами. Конечно, то же элитарное жилье намного приоритетнее по доходности. Складская недвижимость окупается долго. Имеет свои особенности и ее функционирование: в отличие от офисной недвижимости, в случае с которой процессу сдачи в аренду предшествует лишь процес строительства, в сегменте складской недвижимости сначала нужно найти того, кому такие площади нужны, а потом уже возводить комплекс с учетом пожеланий и требований заказчика. Пользователи бывают двух типов. Это либо логистическая компания, которая строит комплекс для того, чтобы далее продавать свои услуги арендаторам, либо сама компания­-пользователь, которая возводит комплекс для себя и, соответственно, учитывает все сопутствующие обстоятельства, как-­то: оборудование, размещение и пр. Это могут быть крупнейшие почтовые компании типа «DHL», а могут быть и те же производители продуктов - «Nestle», «Stimorol» и др. Вначале собирается пул арендаторов, они приходят к решению, какой объем им нужен, а уже потом строится сам склад. Конечно, это дорогостоящий процесс, поэтому позволить себе столь недешевую покупку могут только те компании, которые имеют мировой логистический бренд. Если говорить о наших девелоперах, то они могут участвовать в проектах, только минимизировав все затраты на предварительном этапе. Конечно, тут существует свой ценовой порог, выше которого работать рентабельно невозможно. Так, существующие в других сегментах цены - на уровне 3-4 тысячи у.е. за сотку - на логистическую недвижимость могут оказать просто убийственное влияние. Заплатить такие деньги способны только девелоперы, которые занимаются коттеджным строительством.

- А можно ли говорить о  соотношении логистических компаний и будущих арендаторов? Наверное, тех, кто строит для себя, больше?

- Сложно сказать. Да и вообще хотел бы заметить, что цифры - вещь неблагодарная. Собственно, мы не прячемся за объективным характером прогнозов и не отказываемся от ошибок. Неточностями грешат все. Понемногу отходят от необыкновенной точности в плане определения площадей и украинские компании. Так, достаточно почитать отчеты «Concorde Development» и «УТГ», чтобы понять, что речь идет о разных цифрах. И каждый из нас не только имеет право доказывать свою правоту - он будет по­-своему прав. Кто­то будет оперировать 18 проектами, кто­-то - 20­ю. В целом же все сходятся в том, что складская недвижимость принадлежит к числу наименее окупаемых. Та же ситуация - с гостиницами: и без особой аналитики ясно, что качественных гостиниц мирового уровня в Киеве не хватает...

- Наверное, проще анализировать рынок небольших объемов. Тут и предположения точнее, и объем данных поприличнее...

- В этом смысле рынки гостиничной и логистической недвижимости стоят рядом. Наверное, когда у нас будет прямой интерес, придется изучить обе сферы вдоль и поперек. Тогда мы сможем давать те или иные рекомендации и советы.

- А что гостиничная недвижимость? Правду ли говорят те, кто утверждает, что рано еще подстегивать строительство гостиниц, - мол, еще не полностью заполнены существующие?

- Повторюсь: не хватает именно качественных гостиниц. Сегодня «Премьер­Палас» заполняется на 100%, высокая заполняемость и у гостиницы «Radisson» - и это притом, что открыта она совсем недавно. Совсем разные вещи - старые постсоветсткие гостиницы, которые имеют недостаточную заполняемость из­-за плохого качества обслуживания и старых номеров, и добротные, качественные гостиницы мирового уровня, в которые выстраиваются очереди. Люди все лучше понимают, что не хватает именно качественных гостиниц. И это в столице. Кроме Киева, мы работаем в Харькове, так там с гостиницами вообще ситуация критическая.

- Напрашивается аналогия со складами...

- Действительно, складов много, но в то же время качественных помещений нет, и будут они нескоро. К качественным на сегодняшний день принадлежат разве что склад, построенный «FIM Consulting», да проекты, заявленные компанией «Алькор». Сектор торговых центров у нас наиболее развит, и сейчас четко видны тенденции, которые выявляют более успешные ТЦ и форматы; впрочем, точно так же заметны и негативные стороны уже действующих ТЦ и ТРЦ. В качестве примера можно привести наиболее успешный, на мой взгляд, проект - торгово-­развлекательный центр «Караван». При наличии на рынке качественных торговых и торгово-­развлекательных центров «Караван» явно выделяется на их фоне, хотя каждый из существующих центров имеет свою аудиторию, свою положительную экономику и успешность. Но, с точки зрения стратегии развития, «Караван» - один из лучших. Туда стоит очередь арендаторов и очередь покупателей.

- А как быть со строительством подобных комплексов в центре?

- Думаю, такие комплексы должны быть в каждом районе. Другое дело - концепция. Так, рынок а ля Троещина на Бессарабке возводить неправильно, точно так же размещение «Мандарин­Плазы» на Осокорках выглядело бы странно.

- А сложно ли развивать подобные проекты?

- Думаю, в будущем не будет девелоперов, которые бы занимались всем, и каждая подобная компания найдет себя в определенном сегменте, будь то офисная или логистическая недвижимость. Уже сейчас многие девелоперы сознательно уходят от необходимости заниматься всеми видами недвижимости.

- А не будет ли оттока инвестиций с рынка недвижимости в связи с процессами, которые сейчас происходят в сегменте жилой недвижимости?

- Не будет, поскольку это совершенно разные сектора. Так, жилая недвижимость ориентирована исключительно на быстрые деньги, на краткосрочную окупаемость. Ее строят те, кто стремится быстро заработать деньги. Коммерческая недвижимость - это долгоиграющий сегмент, а значит, и совершенно иная стратегия - стратегия получения доходов в длительной перспективе и продажи бизнеса на пике его цены. Так, строя те же офисные центры, девелоперы закладывают в рентабельность объекта его продажу. Соответственно, три­-четыре года работы - это увеличение его стоимости. Поэтому те, кто хочет быстро заработать, бросаются в жилую или котеджную недвижимость. Конечно, холдинги пытаются совместить развитие многих сфер, и в этом, кстати, секрет успеха большинства из них. Кроме того, управляющие внутри холдинга управляют не отдельными проектами, а портфелями проектов: продают одни объекты, покупают другие и пр. Таким образом, они удерживают запланированный процент доходности. Конечно, есть множество компаний, которые легко переходят от проекта к проекту, не имея никакой стратегии, но они постепенно движутся к закату...

Оксана Серкиз

http://www.business-realty.com.ua/

 


Також до Вашої уваги:
Новые объекты построят в Киевской области к "Евро-2012" Финмониторинг намерений о сделках с недвижимостью противоречит законодательству Янукович: Украина вошла в график подготовки к Евро-2012, но мы не расслабляемся Вместо СЭЗ в Крыму будет нулевая ставка налога на прибыль для гостиниц «Степрейсинг Тим» планирует построить в АРК гоночный комплекс стоимостью $200 млн. Харьков раньше Борисполя откроет новый терминал к Евро-2012 Градсовет Минрегионстроя взял за основу концепцию генплана Киева до 2025 года Отшвартовка оставшихся «плавучих ресторанов» с набережной Днепра возможно Посольство Казахстана объявило конкурс на строительство в Киеве здания посольства Закон о землях энергетики противоречит отдельным нормам действующего законодательства

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Все для коммерции    Полезная информация    О проекте
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Дизайн сайту - Exipilis, Україна