Через полгода цены на недвижимость должны пойти вверх

Девелоперы все еще верят в скорое восстановление рынка недвижимости. "Мы не можем продавать свои объекты по цене, которую сейчас предлагают инвесторы, - наши объекты связаны долговыми обязательствами.
Это временная ситуация, через полгода цены должны пойти вверх. Но на прежнем уровне они восстановятся не ранее, чем через два-три года", говорит председатель совета директоров компании "XXI век" Лев Парцхаладзе
На рынке коммерческой недвижимости появился первый ориентир для оценки объектов. Сейчас инвесторы намерены покупать недвижимость вдвое дешевле, чем в прошлом году, говорится в опубликованном на днях отчете Colliers International.
Но продавать объекты так дешево готовы только девелоперы, оказавшиеся в безвыходном положении. Остальные будут дожидаться конца года, когда цены должны повыситься, говорят участники рынка.
С началом кризиса украинский рынок недвижимости замер. Прекратилось финансирование проектов, из-за чего девелоперы, стремясь расплатиться с кредиторами, выставили объекты на продажу. Но сделок за это время было совершено немного. Участники рынка признают, что в сложившейся ситуации просто не могут оценить стоимость объектов. "Все рухнуло в один миг.
Я просто не знал, сколько стоит мой бизнес. Этого не знали и покупатели, которые заняли выжидательную позицию", - сказал CapitallTimes на правах анонимности совладелец одной из девелоперских компаний.
По сравнению с прошлым годом стоимость объектов недвижимости для инвестиционной продажи упала почти в два раза, заявил во вторник управляющий партнер консалтинговой компании Colliers International Александр Носаченко.
В отчете компании отмечается, что ставка капитализации - отношение годовой операционной прибыли, которую приносит объект, к цене, предлагаемой за него инвесторами, - в этом году достигла 15-20% против 9,5% в прошлом году. Это очень высокий показатель для страны.
Наиболее дешевыми являются объекты складской недвижимости, средняя ставка капитализации которых достигает 18-20%, тогда как в Польше такие объекты продаются со ставкой 8%. В сегменте офисной недвижимости показатель находится на уровне 16-17%, в России же он составляет 12%, в Польше - 7%, а в Германии - 5%. Ставки капитализации объектов торговой недвижимости в Украине - 15-17%, в России - 14-15%.
"В случае с офисной недвижимостью класса А при ставке капитализации 18% и чистой арендной ставке $35/кв. м выходит, что стоимость 1 кв. м на сегодня составляет $2,43 тыс. Это очень дешево, мы не знаем девелопера, который готов продать свой объект по такой цене", - отмечает господин Носаченко.
По его словам, существующие ставки - это рынок инвестора. "Сейчас недвижимость наиболее привлекательна по цене, и мы хотим в период кризиса приобрести ряд объектов", - говорит партнер управляющей компании Dragon Asset Management Владимир Тимочко.
Но девелоперы пока не спешат продавать свои объекты по столь низким ценам. "Девелоперы будут стараться оттянуть момент продажи - пытаться реструктуризовать долги, временно войти в процедуру банкротства, но не продавать по такой цене объект, в который вложено слишком много денег и нервов. Продавать будут те, у кого не выдержат нервы или не будет другого выхода", - считает директор по развитию проектов девелоперской компании "Стокман" Сергей Овчинников.
В Colliers International прогнозируют, что в этом году сделки будут кризисными: при низких показателях доходности собственники будут вынуждены продавать объекты, а банки будут избавляться от неприбыльных активов. "Для тех, кто располагает деньгами и крепкими нервами, это может быть лучшим временем для покупок за целое поколение", - говорится в отчете.
В то же время оптимизм девелоперов удивляет, так как в России уже начался процесс продажи офисов крупными компаниями, из-за того, что ставки аренды сравнялись или меньше стоимости содержания зданий.
Кроме того вкладывать в недвижимость, замораживая деньги и получая минимальную прибыль от аренды, даже по нынешним ценам не выгодно.
www.business-realty.com.ua