У девелоперов ТЦ России появились новые заботы

Результаты исследований, проведенных Росстатом в III квартале 2009 года, свидетельствуют о возрастании потребительской уверенности населения. Подобная тенденция вызывает у торговых операторов оптимистическую оценку перспектив рынка торговой недвижимости и ожидание стабилизации отношений с собственниками торговых центров.

По мнению аналитиков, опрошенных «ИФ-Недвижимостью», пик кризиса был пройден в первой половине 2009 года, что подтверждается увеличением спроса на торговые помещения со стороны ритейлеров и снижением доли вакантных площадей в ТЦ.
Однако, по словам экспертов, спад еще не прошел. Ритейлеры оживились, адаптировались к новым условиям, но они не считают, что начался подъем и ожидают роста только весной следующего года.

Предложение растет вопреки кризису
С начала кризиса объем строящихся торговых центров значительно сократился. В III квартале 2009 года на рынке торговой недвижимости Москвы не было открыто ни одного нового объекта. Всего за январь-сентябрь 2009 года рынок торговой недвижимости Москвы пополнился четырьмя новыми современными торговыми центрами, общая площадь которых составила 414 400 кв. метров, а арендуемая - 208 тыс. кв. метров.

По данным Colliers, на данный момент общая площадь качественных торговых центров составляет 4,376 тыс. кв. метров, торговая площадь - 2,258 тыс. кв. метров.

Изначально к вводу в 2009 году было запланировано около 1 млн кв. метров торговых площадей в новых ТЦ. «Однако по итогам 9 месяцев план выполнен лишь на 21,7%. - отмечают аналитики компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis. - Тем не менее, даже такой скромный показатель оказался выше аналогичного периода 2008 года, когда план был выполнен только на 13,7%».

До конца года к вводу были запланирован ряд крупных ТЦ: «Золотой Вавилон Ростокино», «Город», «Вегас» («Каширский молл»), «Молл Россия», «Речной Вокзал», «Маркос» и ТЦ «Ключевой».

Однако в условиях экономической нестабильности и трудностей с финансированием наиболее вероятен перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов, как это было, впрочем, и раньше, отмечает директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила.

Причины не новы: проблемы с финансированием строительства, неправильное прогнозирование объемов и сроков строительных и отделочных работ, и т.д. Однако наиболее остро встает проблема сдачи проекта в аренду. «Кроме того, выход объекта на рынок может быть отложен в связи с тем, что арендаторы поздно выходят на отделку и не успевают ее закончить к дате запланированного открытия ТЦ», - отмечают консультанты.

Судя по динамике строительства и заявлениям девелоперов, в конце текущего года ожидается открытие ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (GBA - 241 тыс. кв. метров, GLA - 170 тыс. кв. метров) и «Город» (GBA - 240 тыс. кв. метров, GLA - 110 тыс. кв. метров). Таким образом, объем введенных за 2009 год площадей в качественных ТЦ, по данным JLL, достигнет 518 тыс. кв. метров. Это практически в два раза больше уровня прошлого года.

Несмотря на то, что новые центры уже достаточно хорошо заполнены - в среднем на 70-80% - их ввод все же повысит долю свободных площадей. По оценке руководителя отдела аналитики рынка торговой недвижимости Jones Lang LaSalle Олеси Черданцевой - до 10% с текущих 7%».

По мнению вице-президента ГК «Ташир» Виталия Ефимкина, столь крупный объем ввода в этом году, конечно, немного повлияет на зоны доступности новых объектов, ужесточит конкуренцию и перераспределение трафика, но глобально это ничего не изменит в сформированных торговых зонах. «Раскачка ТЦ идет 1-1,5 года, может в условиях кризиса она удлинится, и станет более болезненной для собственников», - предполагает он.

Сейчас объекты на более поздних этапах продолжают достраиваться, и объем ввода площадей в ближайшие два года будет довольно высоким - в среднем 300-400 тыс. кв. метров в год, прогнозирует О.Черданцева. По мнению консультантов, это позволит в ближайшее время насыщать спрос.

В следующем году, по данным Cushman & Wakefield / Styles & Ryabokobilko, на рынок выйдут еще несколько проектов - таких, как «Ривер Молл», «Гагаринский» (Ашан на Вавилова), «Молл Россия», «Вегас» и другие.

Строительство некоторых объектов полностью прекратилось и замедлилось. Из таких объектов можно назвать ТРЦ «Шайба», «Гудзон», ТРЦ на Павелецкой площади.

Спрос невелик
Спрос на площади в торговых центрах по-прежнему невелик, однако после традиционного летнего затишья отмечается некоторое оживление. По данным опрошенных «ИФ-Недвижимостью» консультантов, увеличение спроса на торговые площади составило в сентябре до 50% относительно летнего периода.

При этом московский рынок пользуется большим спросом, нежели рынки региональных городов. «Ситуация на рынке торговой недвижимости региональных городов остается крайне сложной: спрос со стороны торговых операторов низкий даже по функционирующим объектам. Это связано с общим сокращением планов развития сетевых торговых операторов и с появлением новых возможностей арендовать помещения в столичных объектах», - отмечает директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Татьяна Ключинская.

Сейчас предприятия торговли особое внимание уделяют повышению эффективности свое бизнеса. Основной мерой оптимизации стало закрытие нерентабельных направлений и торговых точек.

«Ритейлеры сейчас предпочитают переезжать в более успешные ТЦ или закрывать нерентабельные магазины. Отягчающим фактором для большинства из них по-прежнему остаются ограниченные возможности финансирования оборотного капитала, т.е. у них не хватает денег на то, чтобы закупить новый товар», - отмечает О.Черданцева.

После традиционного летнего падения объема продаж торговые операторы ожидают, каким будет спрос на новые осенне-зимние коллекции, которые традиционно дороже весенне-летних. Именно объем и динамика продаж в IV квартале 2009 году будут определять дальнейшие планы операторов, считает Т. Ключинская.

Стабилизация падения
К концу III квартала 2009 года стало возможным говорить о стабилизации ставок аренды в ТЦ Москвы, утверждают в компании Colliers.

С начала кризиса ставки аренды упали на 30-50% в среднем по Москве. По итогам трех кварталов арендные ставки претерпели значительную коррекцию. Максимальная ставка, по данным JLL, снизилась на 25-30%, а средние ставки на 23-40% в зависимости от ТЦ. По прогнозам аналитиков, такой сильной коррекции, как в первом квартале, уже не будет, но некоторое снижение, в частности, максимальных ставок еще можно ожидать.

На сегодняшний день по данным Cushman & Wakefield / Styles & Ryabokobilko, арендная ставка в среднем по Москве на конец сентября для арендаторов торговой галереи составляет $1000 за кв. метр в год. Аналитик торговой недвижимости Cushman & Wakefield / Styles & Ryabokobilko Александра Крыжановская отмечает, что ставка аренды изменялась неравномерно для различных торговых центров. Так, например, для топовых ТЦ все еще существует такое понятие как «лист ожидания», и арендаторы готовы арендовать в них площади по высоким ставкам.

Кризис принес изменения на рынок, правила теперь диктует арендатор. В нынешних условиях владельцы ТЦ, как новых, так и существующих, готовы предоставлять скидки на один-два года, размер которых зависит от успешности ТЦ. Некоторые арендодатели готовы засчитать отделку в счет оплаты аренды или предоставить арендные каникулы.

Заботы девелоперов
В условиях кризиса основной заботой девелопера становится не столько строительство объекта, сколько его востребованность со стороны торговых операторов. Это относится и к тем объектам, реализация которых была начата несколько лет назад и не завершена в изначально заявленные сроки. Зачастую собственникам подобных объектов приходится пересматривать всю концепцию проекта.

«Это связано с изменившейся ситуацией на рынке в целом и локальным конкурентным окружением в частности, а также с появлением новых брендов и изменениями технических условий, которые торговые операторы предъявляют к объектам. Ряд проектов, которые и в докризисное время не могли добиться высокой заполняемости торговых площадей в связи с устареванием существующей концепции, в настоящее время вынуждены ее менять, в том числе, прибегая к частичной, или даже полной перестройке объекта», - отмечает Т. Ключинская.

До кризиса рынок проглатывал практически все, сейчас же риски неуспешности многократно увеличиваются. По мнению В. Ефимкина, сейчас продукты девелоперов будут более взвешенные и профессиональные.

На Западе девелопмент ТЦ считается одним из самых консервативных. «В России эта ниша была пуста, все массово инвестировали, ожидая сверхприбыли. Кризис закончил эру безудержного инвестирования в строительство ТЦ, черта под этим процессом подведена», - считает В.Ефимкин.

«В целом для индустрии еще до кризиса было понятно абсурдное по объему строительство торговой недвижимости в целом по России с неоправданными концепциями, которые не имеют право на существование», - считает генеральный директор компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis Анна Ширяева. «От них отказываются арендаторы, кризис оздоровит ситуацию с предложением на рынке, что хорошо для отрасли в целом», - считает эксперт.

Давление со стороны банков на девелоперов и ритейлеров продолжается. После периода активных заимствований под залог своих активов девелоперы и ритейлеры из-за нехватки ликвидности продолжают терять эти активы. Среди примеров можно отметить реструктуризацию долга калининградской розничной сети «Вестер», в результате которой «Сбербанк» получил контроль над сетью. Тем не менее, российский сектор розничной торговли по-прежнему остается привлекательным для инвесторов. Примером служит покупка TPG Capital и VTB Capital 35,4% одного из крупнейших ритейлеров «Лента» в сентябре.

Из инвестиционных сделок можно отметить лишь две крупных: покупка ТЦ «Тряпка» группой «Ташир» у Avenue Group и «Военторга» компание «Нафта Ко» у группы «АСТ».

Перераспределение собственности и крупные сделки в торговой недвижимости не так заметны как, например, в офисной. По словам В.Ефимкина, в этом сегменте «идет перераспределение на уровне акционерного капитала и долей в компании». «Процесс происходит завуалировано, собственники стараются перераспределять доли в объектах на стадии акционерного капитала, поэтому и нельзя отметить громкие перераспределения на рынке», - поясняет он.

Тем не менее, консультанты отмечают возобновившийся интерес со стороны инвесторов во второй половине 2009 года. Инвесторы интересуются качественными объектами со стабильным доходом в Москва и Санкт-Петербург. «При этом ограниченность долгового финансирования не позволяет им рассматривать объекты дороже $50 млн. В основном, интерес проявляют местные игроки. Не находя достаточного количества привлекательных объектов в центральных городах, инвесторы готовы рассматривать предложения в регионах или менять сектор инвестиций, например, с торговой на офисную недвижимость», - рассказывает О. Черданцева.

По словам А.Ширяевой, акцент сместился в сторону объектов формата street-retail, которые обладают относительно небольшой стоимостью (порядка $1-3 млн.), но потенциалом для ее роста после окончания кризиса, а главное - являются понятными для покупателей с точки зрения трафика и целевой аудитории.

В настоящее время при определении рыночной стоимости объектов торговой недвижимости специалистами используется ставка капитализации, среднее значение которой составляет 12-13%, что примерно на 3% выше прошлогоднего уровня, отмечает эксперт.

Первый и последний кризис

Для многих российских девелоперов это был первый и последний кризис.

В. Ефимкин считает, что в 1998 году на рынке торговой недвижимости не было кризиса, так как на тот момент этот рынок в России еще не сформировался.

Эксперт прогнозирует после восстановления рынка укрупнение существующих игроков, возможно, их узкая специализация, а также увеличение доли международных и сильных игроков в будущем.

По прогнозам аналитиков, основные показатели рынка торговых площадей не претерпят изменений до конца года. Активность арендаторов возрастет в связи с сезонным повышением уровня продаж и наличием интересных предложений по аренде на рынке.

На рынке торговых площадей продолжатся сделки по слиянию и поглощению. «Повышение активности на рынке торговых площадей, поддерживаемое стабилизацией экономической ситуации будет вызывать интерес к данному сегменту со стороны инвесторов», - считает А. Крыжановская.

По прогнозам Jones Lang LaSalle, объем ввода торговых центров в Москве будет высоким в ближайшие два года. В результате, доля свободных площадей в московских торговых центрах увеличится до 10%. Однако после двух лет объем ввода может опуститься практически до нуля, в виду того, что сейчас нет объектов на начальных стадиях строительства, считает О. Черданцева.

Вместе с тем, заполнить менее успешные существующие торговые центры будет проблематично. По мнению О. Черданцевой, многим из них потребуется проведение реконцепции.

«Кроме того, дополнительный рост доли свободных площадей может произойти, когда временные скидки в договорах аренды, предоставленные на один-два года, закончатся, и ставки по этим договорам вернутся на докризисный уровень», - прогнозируют эксперты.

www.interfax.ru