Торговая недвижимость Киева

Состояние украинского рынка торговой недвижимости на сегодняшний день, спрос и предложение, прогнозы экспертов.

Состояние рынка

Если 2009 г. по праву считался кризисным годом, то 2010 г. можно назвать годом стабилизации. Основные показатели рынка недвижимости практически не меняются, рынок находится как бы в процессе переосмысления. Происходит процесс реализации проектов, а также торговых сетей. Так, девелоперская компания «Панорама-групп» изыскала финансирование путем продажи 50% +1 акции ТЦ SkyMall. Сеть гипермаркетов «Амстор» получила возможность активно развивать свои проекты, благодаря смене собственника. Спрос на покупку качественной торговой недвижимости значительно выше, чем годом ранее, хотя проекты с уровнем доходности менее 12-14% практически не рассматриваются инвесторами. Из негативных моментов необходимо отметить тот факт, что в этом году Украина не вошла в список 30 наиболее привлекательных стран для развития розницы (индекс A.T.Kearney), хотя в течение двух лет перед этим занимала 17-ю позицию.

Предложение

• По состоянию на середину 2010 г. в Киеве действует 43 торговых и торгово-развлекательных центра. Их общая площадь составляет 1005,9тыс. кв. м, а торговая - 625,8 тыс. кв. м.

• В первой половине 2010 г. состоялось «холодное» открытие 2-й очереди ТЦ SkyMall. Кроме того, рынок ТЦ Киева пополнился еще одним объектом: «Дарынок» со вводом в эксплуатацию новой очереди из рынка под крышей превратился в торговый центр.

• Вместе с тем выведен из эксплуатации филиал Владимирского рынка на ул. Горького в связи с подготовкой участка под строительство торгового центра.

• Насыщенность города торговыми площадями в торговых центрах Киева за последние полгода осталось на уровне от 220 до 225 кв. м на 1000 жителей.

• Данный показатель увеличится во второй половине 2010 г. Так, в августе состоится официальное открытие 2й очереди ТЦ SkyMall. Кроме того, намечено открытие торговой галереи ТЦ «Променада-парк».

Основные показатели по Киеву за 1-ю половину 2010 г.
Июнь 2010 г.
Прогноз на к. 2010 г.

Количество ТЦ
43
43

Общая площадь ТЦ, тыс. кв. м
1005,9
1079,3

Торговая площадь ТЦ, тыс. кв. м
625,8
678,7

Уровень вакантности торговых площадей, %
2,0
2,0

Средняя арендная ставка на вакантные площади, $ за 1 кв. м в год
698
698

Введенные ТЦ в первой половине 2010г.
GBA, кв. м
GLA, кв. м

Дарынок
16 700
11 700

Прогноз по вводу в эксплуатацию до конца 2010 г.
GBA, кв. м
GLA, кв. м

СкайМолл(2-я очередь)
62 000
45 000

Променада-парк
11 328
7 900

ВСЕГО за 2010 г. (прогноз)
90 028
64 600

• В этом случае насыщенность торговыми площадями ТЦ в Киеве на начало 2011 г. может составить 242 кв. м на 1000 чел. Другие проекты, такие как ТЦ «Континенталь», «Мега-Сити», а также другие менее масштабные проекты имеют мало шансов на то, что бы ввестись в эксплуатацию до конца 2010 г.

• В рамках Украины в первом полугодии в Украине открыты: ТЦ «Модуль» в Буче, «Злата Плаза» в Ровно , 2-я очередь ТЦ KingCrossLeopolis во Львове, развлекательная составляющая в ТЦ «Ривьера» (Одесса).

• Как признак выхода из кризиса необходимо отметить, что в первой половине 2010 г. начали строиться торговые центры «снуля». Так, в Киеве, на ул. Горького дан старт подготовительным работам нау частке по строительству регионального ТРЦ OceanPlaza (бывший «Лыбедь-Плаза»), в Черкассах в центре города начато строительство окружного ТЦ «Любава». Если первый проект заявлен ко вводу в эксплуатацию в середине 2012 г., то второй - в августе следующего года.

Спрос

• Уровень заполняемости киевских ТЦ за первое полугодие 2010 г. практически не изменился и оценивается как достаточно высокий. В среднем торговые центры Киева заполнены арендаторами на 98%.

• Сетевые операторы продолжают развиваться. Это касается как якорей, так и галерейных магазинов. В первую очередь их интересует Киев, города - миллионники, а также знаковые проекты в областных центрах. Заявила о выходе на украинский рынок французская сеть DIY Leroy Merlin. Анонсировали свой выход также LoveRepublic, Zarina, NewYorker, Debenhams, MassimoDuttiиOysho и др.

Арендные ставки

Средняя арендная ставка на торговые площади в ТЦ для галерейных магазинов по сравнению с концом 2009 г. незначительно повысились и оставили $58 в месяц за 1 кв. м, включая НДС. Вместе с тем отметим, что в ряде объектов предложения для галерейных магазинов отсутствует, поскольку заполняемость ТЦ близка к 100%. Другие же заполненные ТЦ играют на повышение арендных ставок.

Прогнозы

• В августе 2010 г. в Киеве будет официально введена в эксплуатацию вторая очередь ТЦ SkyMall. Также до конца года ожидается открытие галереи ТЦ «Променада-парк». Осенью состоится открытие после реконцепции обновленного ТЦ «Метрополис». Другие объекты на киевский рынок врядли успеют выйти до конца года.

• Заполняемость торговых центров почти достигла докризисного уровня. Существенного увеличения вакантности к концу года не ожидается, даже сов вводом в эксплуатацию второй очереди ТЦ SkyMall, площади которого на данный момент фактически сданы.

• Увеличение численности населения Киева, рост доходов и товарооборота приведут к постепенному росту посещаемости, а следовательно и арендных ставок.

• Уменьшения арендных ставок в ТЦ Киева, по нашим прогнозам, не предвидится. Более того, в 2009 г. сентябрь был месяцем скачкообразного роста арендных ставок в ТЦ Киева. Осенью этого года вследствие окончания сезона отпусков, постепенного роста макроэкономических показателей и недостаточного объема вводимых новых торговых площадей на рынок ситуация может повториться. Тем не менее на конец года средняя ставка аренды для галерейных магазинов, не превысит существующую более, чем на 10%.
www.building.ua