Инвестиции в коммерческую недвижимость-2010

В результате, в первом квартале 2010 года на рынке коммерческой недвижимости Украины, преимущественно в Киеве, был заключен ряд инвестиционных сделок.

По оценкам компании DTZ, в первом квартале 2010 года объем инвестиций, направленных в рынок коммерческой недвижимости в Украине, превысил объем инвестиций в данный сектор за весь 2009 год.

В январе-марте 2010 года единственной инвестиционной сделкой в Украине по приобретению оперирующего объекта коммерческой недвижимости, открыто выставленного на продажу, стала покупка компанией «Raben Украина» складского комплекса площадью около 20 000 кв.м с прилегающим земельным участком в Киевской области.

Среди основных инвестиционных сделок, которые были заключены в первом квартале 2010 года на рынке коммерческой недвижимости Украины, стоит отметить следующие:
• Продажа эстонской компанией 50% плюс одна акция в торгово-развлекательном центре Sky Mall общей площадью около 70 000 кв.м украинскому инвестору OLEDO Group.
• Продажа двум частным инвесторам 50% в проекте гостиничного комплекса с жилыми апартаментами под брендом Hilton, строительство которого ведется в центральной части Киева.
• Продажа компанией «XXI Век», котирующейся на альтернативной площадке Лондонской торговой биржи, своей доли местному девелоперу в проектах логистических комплексов, планируемых в Одессе и Василькове, а также в проекте торгового центра в Донецке. Общий объем сделки составил около 2 миллионов долларов США.

В первом квартале 2010 года было объявлено о подписании протокола о намерении между компаниями BT Invest, HCM Group и ИСК «Столица» с целью объединить их активы в сегменте коммерческой недвижимости до 2011 года. Условия сделки не раскрываются, но все три компании являются активными игроками рынка коммерческой недвижимости в Украине.

В первом квартале 2010 года арабский инвестор приобрел земельный участок, расположенный поблизости международного аэропорта «Борисполь», с целью его дальнейшего развития в сегменте коммерческой недвижимости. Данная сделка стала одной из крупнейших на рынке земли в Украине, начиная с конца 2008 года. Среди других сделок на рынке земли стоит отметить покупку участка площадью около 40 га, расположенного вдоль Одесской трассы, для его дальнейшего развития, а также приобретение участка, расположенного в центральной части крупного города Украины, с целью последующего строительства гостиницы.

В первом квартале 2010 года, как и в 2009 году, инвесторы были готовы инвестировать в одну сделку не более 5-20 миллионов долларов США, а наиболее привлекательными оставались объекты офисной, гостиничной и торговой недвижимости площадью от 5 000 кв.м до 15 000 кв.м, расположенные в Киеве.

Исходя из оценок активных на рынке инвесторов, в первом квартале 2010 года чистая начальная ставка доходности на лучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве находилась в пределах 13,5-15%, отображая небольшой рост стоимости активов с
2009 года. По мнению DTZ, разрыв между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей начал сокращаться.

В компании DTZ полагают,  что в течение 2010 года минимальная чистая начальная ставка доходности в Киеве будет снижаться и к концу года достигнет 13%, 14% и 15% для наиболее качественных объектов офисной, торговой и складской недвижимости соответственно.

Важно отметить, что в связи с долгосрочными договорами аренды в странах Западной и Центрально- Восточной Европы, доходность инвестиций колеблется в диапазоне от 5,4% до 8,25% на объекты коммерческой недвижимости, которые сданы в аренду по ставкам аренды, которые на 10-30% превышают текущие среднерыночные показатели в этих странах.

В то же время, предлагаемые начальные ставки доходности на лучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве находятся в диапазоне от 13,5% до 16% после существенного снижения арендных ставок по сравнению с докризисным периодом.

В первом квартале 2010 года наивысшую активность демонстрировали украинские компании и частные инвесторы, которые имеют в наличии достаточный объем свободных финансовых ресурсов благодаря продаже собственных активов в докризисный период.

В результате действия этих двух факторов, капитальная стоимость объектов недвижимости в Киеве и, в общем, по Украине существенно снизилась.

Российские компании были заинтересованы в приобретении объектов коммерческой недвижимости в Украине, но их ценовые ожидания, как правило, были значительно ниже, чем предложения продавцов.

В первом квартале 2010 года европейские инвесторы также рассматривали возможности на украинском рынке коммерческой недвижимости. Но, в основном, они были заинтересованы в приобретении наиболее качественных объектов, количество которых очень ограничено. Тем не менее, после недавних событий в Греции, которые привели к нестабильности евро и общей неопределенности в Европе, данная категория инвесторов временно отложила принятие решений в отношении украинского рынка.

В первом квартале 2010 года несколько коммерческих банков возобновили долговое финансирование для ряда украинских девелоперских компаний. Так, «Ощадбанк» продолжил финансирование компании «ТММ» в рамках кредитной линии, а «Укрэксимбанк» предварительно одобрил увеличение кредитной линии для KDD Group.

В то же время, рынок Еврооблигаций, который оставался недоступным для украинских заемщиков на протяжении последних полутора лет, сейчас открыт. Используя этот ресурс, в апреле 2010 года заемщики, основная деятельность которых сосредоточена в Украине, привлекли более 1 миллиарда долларов США.

Прогноз
В результате мирового кризиса ликвидности, ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости на ключевых рынках Европы, а также в Праге, Будапеште и Варшаве выросли, в среднем, на 3% по сравнению с показателями конца 2007 года.

В то же время, ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости в Киеве выросли приблизительно на 7%, и это несмотря на существенное снижение арендных ставок. В
Несмотря на то, что ставки доходности в Украине в докризисный период в Киеве были неоправданно низкими на фоне неустойчиво высоких арендных ставок, в течение кризиса ставки доходности выросли чересчур стремительно, учитывая, что арендные ставки снизились в долларовом эквиваленте более чем в половину, особенно в сегменте офисной недвижимости. Мы ожидаем, что после возобновления активной динамики рынка недвижимости, ставки доходности в Украине снизятся быстрее, чем это произошло на более развитых рынках Центральной Европы.

Компания DTZ полагает, что существенное снижение цен на объекты недвижимости, которое произошло с конца 2008 года, открывает привлекательные возможности для инвесторов в Украине в связи с высоким потенциалом рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений.

При прочих равных условиях, мы ожидаем, что до конца 2010 года, на вторичном инвестиционном рынке в Украине будут заключены несколько сделок по приобретению оперирующих объектов недвижимости.

По нашему DTZ, основными факторами, которые будут способствовать росту инвестиционной активности, являются сокращение разрыва между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей, относительно высокий уровень инфляции, ожидаемый в текущем году в США и Еврозоне, а также снижение ставок дох
одности на ключевых рынках недвижимости.
www.business-realty.com.ua