Обзор рынка промышленной и логистической недвижимости -2010

Предложение
По состоянию на конец первого квартала 2010 года, объем современных складских помещений в Киевской области составил около 1 035 000 кв.м. Данный показатель включает приблизительно 76 000 кв.м современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических складских помещений.

Около 32% от общего объема современных складских помещений в Киевской области расположены вдоль автомобильной трассы М-06 (Киев-Житомир-Чоп).

Единственным новым объектом складской недвижимости, сданным в эксплуатацию в Киевской области в первом квартале 2010 года, стал специализированный логистический комплекс «Айс- Терминал» общей площадью 18 400 кв.м.

По состоянию на март 2010 года, объем нового предложения логистических площадей, которые потенциально могут быть введены в эксплуатацию в 2010 году, составил около 133 000 кв.м. Если все эти объекты будут введены в эксплуатацию, то к концу года общий объем складских помещений в Киевской области достигнет приблизительно 1 170 000 кв.м.

Крупнейшим объектом, запланированным к вводу в эксплуатацию в 2010 году в Киевской области, является «Броварской логистический центр» («Терминал Бровары») общей площадью около 49 180 кв.м, девелопером которого выступает компания Aisi Realty Capital.

Среди других объектов, запланированных к запуску на протяжении 2010 года, стоит отметить логистический центр «Топ-Транс», складской комплекс V-log, офисно- логистический комплекс возле города Ворзеля, «Юта Сервис», а также кросс-док для свежих продуктов компании Raben возле Великой Дымерки.

Согласно предварительным оценкам компании DTZ, объем нового предложения логистических и складских площадей, которые будет сданы в эксплуатацию в Киевской области в 2010 году, будет самым низким за последние четыре года.

Спрос
В первом квартале 2010 года на рынке складской недвижимости в Киевской области было зарегистрировано некоторое повышение активности потенциальных арендаторов.

В январе-марте 2010 года объем современных логистических и складских помещений, сданных в аренду в Киевской области, составил около 31 500 кв.м, что приблизительно на 69% превышает показатель первого квартала 2009 года.

Тем не менее, объем арендованных складских помещений в первом квартале 2010 года был ниже, чем в соответствующих периодах докризисных 2007 и 2008 годов, в каждом из которых этот показатель превышал 50 000 кв.м.

Как и в 2009 году, в первом квартале 2010 года наиболее популярными на рынке логистической и складской недвижимости в Киевской области оставались сделки аренды помещений размером от 1 000 кв.м до 3 000 кв.м.

В то же время, с начала 2010 года были подписаны два договора аренды помещений площадью более 10 000 кв.м.

В январе-марте 2010 года в структуре спроса на современные складские помещения в Киевской области доминировали компании, оперирующие в сегментах производства и дистрибуции товаров повседневного спроса, розничной торговли продуктами питания, а также предоставляющие услуги перевозки.

Такая структура спроса была характерна и для предыдущих периодов, когда эти компании выступали основными генераторами спроса на складские помещения в Киевской области.

Несмотря на постепенное увеличение активности потенциальных арендаторов, процесс принятия ими решений об аренде складских помещений стал более длительным в сравнении с докризисным периодом.

Уровень вакантности
По состоянию на конец первого квартала 2010 года, уровень первичной вакантности в Киевской области, который включает исключительно площади, предлагаемые напрямую владельцами объектов недвижимости, достиг приблизительно 19,7%, в то время как в конце 2009 года данный показатель находился на уровне 20,6%.

По оценкам компании DTZ, в конце первого квартала 2010 года объем помещений, предлагаемых в субаренду, составил, как минимум, 18 300 кв.м, которые дополнительно увеличивают уровень первичной вакантности на 1,8%.

Мы ожидаем, что в 2010 году уровень первичной вакантности в сегменте логистической недвижимости в Киевской области останется высоким, хотя и будет ниже чем в 2009 году.

Арендные ставки
В первом квартале 2010 года базовая арендная ставка на современные складские помещения в Киевской области находилась в диапазоне от 5,5 долларов США до 6,5 долларов США за кв.м в месяц в зависимости от качества помещений, месторасположения и основных условий аренды.

Компания DTZ ожидает, что при прочих равных условиях, к концу 2010 году арендные ставки на наилучшие складские помещения существенно не изменятся.

Прогноз
Принимая во внимание текущие экономические условия, в краткосрочном периоде  по данным компании DTZ уровень вакантности будет оставаться высоким, а арендные ставки будут оставаться на уровне сегодняшних показателей.

Ожидаемое восстановление экономики и оживление деловой активности в конце 2010 - начале 2011 года в сочетании с ростом спроса со стороны арендаторов, скорее всего, приведут к снижению уровня вакантности и временному повышению арендных ставок на складские помещения в Киевской области.

Однако мы полагаем, что эластичность предложения логистической недвижимости к цене выше по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине, и динамика введения в эксплуатацию новых помещений может относительно быстро возобновиться.
www.business-realty.com.ua