Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Здати магазин: 515 м2 / 20 га, $10000
11.07.17
Продати напівпідвал: 64 м2, $50000
06.07.17
Продати напівпідвал: 64 м2, $50000
06.07.17
Продати напівпідвал: 91 м2, $70000
06.07.17
Здати магазин: 70 м2, $1540
03.07.17
Здати офісний центр: 351 м2, $3/м2
18.05.17
Продати незавершене будівництво: 0.1 га, $23900
20.02.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Продати офіс: 30 м2, $26000
14.12.16
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи / Складская недвижимость 

Складская недвижимость

Реальный расклад


02.08.2007

  Логистика в Украине является довольно новым направлением, поэтому отрасль испытывает вполне объяснимый дефицит всего – начиная от квалифицированных специалистов и заканчивая профессиональными складскими помещениями. Последнее вдвойне удивительно в свете того, что в стране полным ходом идет торговля различными товарами, для которой складирование – обязательный этап. Немногочисленные операторы рынка логистики надеются на улучшение ситуации в ближайшем будущем

 Емкий рынок

Активное развитие рынка складских помещений в Киевском регионе началось совсем недавно – в 2004 году. Основным толчком к этому стал стремительно увеличивавшийся товарооборот, в частности, с иностранными компаниями, и в окрестностях столицы начали появляться первые логистические комплексы, возводимые больше всего нуждавшимися в них трейдерами. Позже на рынок вышли девелоперские и логистические фирмы, благодаря которым, по данным компании Knight Frank, к концу 2006 года предложение профессиональных складских площадей в Киеве и области составило 250 тыс. кв. м. Сейчас в этом регионе развивают свои проекты около 20-ти специализированных предприятий.
Впрочем, цифры относительно общей площади профессиональных складских помещений отличаются. Например, эксперты компании Astera утверждают, что таковых лишь 160 тыс. – 170 тыс. кв. м. В любом случае, этого явно недостаточно для удовлетворения запросов рынка, которые, согласно разным источникам, уже на сегодняшний момент составляют от 400 тыс. до 1 млн кв. м.
Несколько смягчает положение наличие непрофессиональных складских помещений, доставшихся в наследство от Советского Союза, но запросы современных трейдеров растут не только количественно, но и качественно. В старых помещениях иногда даже нет электричества и технических коммуникаций, поэтому эксперты убеждены, что в скором времени подобные склады будут вытеснены с рынка в силу их моральной и физической изношенности. Так, по данным компании FIM Group, в 2006 году было введено в эксплуатацию около 65 тыс. кв. м площадей класса А. В текущем году ожидается пополнение рынка 300 тыс. – 400 тыс. кв. м профессиональных складов.
Прошлый год ознаменовался реализацией двух крупных объектов. Первый – логистический комплекс класса А общей площадью 27 тыс. кв. м на Житомирском шоссе, девелопером которого выступила компания FIM Group. Арендаторами объекта являются крупнейшие международные логистические компании Frans Maas и Kuehne & Nagel. Второй – новый складской терминал класса А площадью 10 тыс. кв. м в Обухове, реализованный «Українськими Вантажними Кур’єрами».
На 2007 год запланирован вывод на рынок гораздо большего количества новых складов. Ожидается завершение строительства первого логистического парка «МЛП-Чайка» площадью 100 тыс. кв. м, а также первой очереди складского комплекса East Gate компании GLD Invest по Бориспольскому шоссе. В районе Окружной дороги должны быть достроены несколько объектов площадью до 20 тыс. кв. м, в частности, офисно-логистический центр «Алакор Бизнес Парк Сити». Из других заявленных проектов можно выделить логистик-парк Global City по Бориспольскому шоссе и складской комплекс класса А «Алакор Логистический Парк Обухов» на Днепропетровском шоссе. Довольно амбициозные планы у компании Seven Hills – на ближайшее будущее в нескольких километрах от аэропорта «Борисполь» намечено возведение офисно-логистического комплекса нового поколения Airport City.
Планы строительства крупных складских комплексов наивысшего класса в 2006 году озвучили представители компаний «Українські Вантажні Кур’єри», «Комора-С», Alacor, ICT, REWICO, FIM Group, «Аснова Холдинг». До конца 2009 года «Велика Кишеня», которой управляет ОАО «Ритейл Групп», создаст собственный логистический центр. Хотя, как считает маркетолог-аналитик компании Astera Виктор Оборский, из-за сложности в строительстве заявленный к реализации в 2007–2008 гг. объем новых складских помещений может так и остаться лишь на бумаге.
Основными стратегическими направлениями сооружения складских комплексов генеральный директор компании FIM Group Оксана Елманова считает Житомирское (Венгрия, Словакия), Черниговское (Россия, страны Балтии), Харьковское (Россия, Азия), Днепропетровское, Ковельское (Польша), Одесское. «Однако ввиду отсутствия соответствующих по размеру, форме и расположению свободных участков на наиболее востребованном Житомирском шоссе, уже сейчас все больше внимания уделяется левому берегу, в особенности Броварскому и Бориспольскому направлениям, – говорит эксперт. – Более того, немаловажную роль играют экспортные программы, нацеленные на дистрибуцию в страны СНГ через Киев. Но, несмотря на то, что Житомирское шоссе всегда будет номером один для основного потока импорта Украины, рынок земельных участков диктует свои условия. Поэтому сегодня логисты готовы поменять локацию и выбрать менее интересное направление при условии, что они смогут консолидировать все свои площади в одном месте и по приемлемой цене».

Борьба за качество

Операторы рынка предоставляют разные данные касательно общего количества профессиональных и непрофессиональных складских помещений, поэтому неудивительно, что распределение их по классам тоже не совпадает. Так, по подсчетам компании Knight Frank, на сегодняшний день количество всех складских площадей в Киеве и Киевской области – около 1 млн 200 тыс. кв. м. Профессиональные склады класса А и В составляют 23% этого объема, остальное – низкокачественные помещения класса С и D.
Непрофессиональные склады занимают значительную часть промышленных зон в Киеве на Подоле, Куреневке, Дарнице, Святошино, Выдубичах, Чоколовке и в пригородах. Качественные складские площади расположены преимущественно в Киевской области вдоль крупных транспортных магистралей с активным грузопотоком – в этом направлении находятся около 20-ти логистических центров класса А и В, большинство из которых имеют площадь от 10 тыс. до 20 тыс. кв. м.
Помимо крупных складских помещений в промышленных зонах также представлены небольшие – до 10 тыс. кв. м, но их доля составляет лишь около 25%. Впрочем, по прогнозам аналитика компании Knight Frank Ольги Юдиной, в 2008–2009 гг. после выхода на рынок новых масштабных проектов (от 100 тыс. кв. м) мелкие склады будут перепрофилированы либо снесены. «К концу текущего года, когда введут в эксплуатацию заявленные 160 тыс. кв. м площадей класса А, объем рынка профессиональных складских помещений увеличится до 413 тыс. кв. м», – считает специалист. Немного иначе распределяют склады по классам в компании DEOL Partners: 3,5% – класс А, 11,5% – класс В, оставшиеся 85% приходятся на площади низкого качества. Примерно такими же оказались данные компании Astera: класс А – 5%, класс В – 10%, класс С – 40%, класс D – 45%.
Операторы рынка непрестанно говорят о необходимости строительства современных логистических комплексов, ведь складские помещения класса D (подвалы, объекты гражданской обороны, неотапливаемые производственные площади или ангары) не выдерживают никакой критики.
Несколько лучше обстоит ситуация со складами класса С, к которым относятся капитальные производственные здания, утепленные ангары, бывшие промышленные постройки и бомбоубежища. Высота потолков таких сооружений различна – от 3,5 до 18 м, пол асфальтирован или покрыт бетонной плиткой, ворота находятся на нулевой отметке: автомобиль может заехать в помещение. На том короткий список преимуществ подобных складов исчерпывается, так что современный трейдер ими наверняка не заинтересуется.
Гораздо привлекательней выглядят складские комплексы класса В, которые являются вполне разумным компромиссом в соотношении цена-качество и подходят многим арендаторам. В данную категорию попадают склады бывшей системы плодоовощных баз, торговых, транспортных и других предприятий. Высота потолков этих объектов находится в диапазоне 4,5 – 8 м. Пол, как и в предыдущем случае, асфальтирован или покрыт бетоном. Среди дополнительных преимуществ – наличие пожарной сигнализации и гидрантной системы пожаротушения, пандуса для разгрузки автотранспорта, телефонных линий, охраны по периметру территории, а также комплекса офисных помещений.
Лучшими же являются склады класса А – одноэтажные здания, построенные по современным технологиям с использованием высококачественных материалов. Они обычно расположены возле главных магистралей, обеспечивающих хороший подъезд. Основные характеристики таких комплексов: высокие потолки (до 12 м), многоуровневое стеллажное оборудование, ровный пол с антипылевым покрытием, система пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения, регулируемый температурный режим, тепловые завесы на воротах. Дополнительные характеристики на самом деле таковыми не являются, поскольку современный склад без них не сможет правильно функционировать. Поэтому сегодня офисные помещения, проведенные оптиковолонные телефонные и Интернет-линии, просторная территория для стоянки и маневрирования большегрузных автопоездов, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, а также автоматические ворота докового типа с регулируемым по высоте гидравлическим пандусом – минимальные требования к складскому комплексу высшего класса. «Кроме автотрассы иногда важно наличие поблизости железнодорожной ветки, – детализируетает Виктор Оборский. – Структуру здания, как правило, составляет железобетонный или стальной каркас, стены – комбинация железобетонной кладки и изоляционной вертикальной металлической обшивки, из которой часто также выполнена крыша. Высота потолка – от 10-ти м (5 паллет), а 1 кв. м пола должен выдерживать нагрузку не менее 6-ти тонн. На каждую тысячу кв. м необходимы автоматические гидравлические ворота. Офисные помещения обычно занимают 10% от общей площади, но для крупных логистических центров этот коэффициент значительно меньше. Если комплекс используется в качестве главного представительства компании, кондиционирование офисных помещений и фальш¬полы иногда также являются обязательным требованием».

Дефицитная площадь

Логичным, хотя и довольно неприятным следствием нехватки профессиональных складских помещений является непрерывный рост цен на аренду. По данным компании Astera, сегодня в Киеве доля свободных площадей в складах класса В – около 2%, а класс А заполнен на 100%, что свидетельствует об остром дефиците высококачественных складских помещений, спрос на которые со стороны крупных ритейлеров и дистрибьюторов ежегодно увеличивается на 20%.
Наиболее востребованы складские помещения высокого класса площадью от 2 тыс. до 15 тыс. кв. м. Основными их арендаторами, по наблюдениям Оксаны Елмановой, являются международные логистические компании. Впрочем, крупные украинские производители, которые осуществляют логистику своих товаров собственными усилиями либо отдают на аутсорсинг профессионалам данной области, все чаще нуждаются в качественных складских помещениях. Об острой необходимости вывода на рынок новых складов говорит и тот факт, что сегодня наблюдается тенденция к увеличению товарооборота практически в два раза.
В результате сложившегося дефицита арендные ставки на складские площади непрерывно растут, при этом они уже значительно превысили европейские. Например, по данным Оксаны Елмановой, в Англии среднемесячная цена аренды 1 кв. м равна $ 10–13, Польше – $ 5–6, странах Балтии – $ 6–7, России – $ 10–12.
В то же время в нашей стране в 2005 году рост арендной стоимости составил около 10%, в 2006 – около 15%. «В 2007 году он будет напрямую зависеть от ввода в эксплуатацию заявленных логистических комплексов «МЛП-Чайка» и East Gate Logistic – в случае задержки с реализацией этих проектов арендные ставки продолжат активно повышаться», – считает генеральный директор FIM Group.
Кроме дефицита площадей на стоимость аренды также влияет непрекращающийся рост цен на землю. По данным компании Astera, сегодня средняя плата за 1 кв. м высококаче¬ственных складских помещений находится в пределах $ 10–15 в месяц (без НДС), в зависимости от условий аренды, а также особенностей хранения товаров. Дополнительные эксплуатационные расходы – $ 1–1,5 за кв. м в месяц.
На небольшие помещения низкого качества, как отмечают в компании DEOL Partners, арендная ставка составляет всего $ 1,5–5 за кв. м в месяц, на самые дорогие специализированные склады с холодильным оборудованием цена может доходить до $ 35, а на лицензионные таможенные – $ 20–22. Как отмечает Ольга Юдина, договора аренды складских комплексов заключаются на 5–10 лет с фиксированной ставкой, но этот срок бывает короче или длиннее в зависимости от качества помещения. Обычно профессиональные склады сдаются в аренду в полном соответствии со стандартами и не требуют дополнительной отделки или прочих улучшений. Специальным условием может являться возможность покупки арендуемых площадей по истечении срока договора.
Характерная особенность украинского рынка – желание не арендовать, а покупать или строить для собственных нужд складские помещения, которое нередко проявляют именно отечественные компании. Например, кондитерская корпорация Roshen огласила планы относительно сооружения собственных складов общей площадью 30 тыс. кв. м. Всего к продаже, по данным компании Astera, предлагается около 5% складских комплексов, остальные сдаются в аренду. Средняя цена реализации 1 кв. м в профессиональных комплексах находится в диапазоне $ 600–800, а в более низких по качеству – $ 300–500.
Поводов для снижения стоимости складских помещений в ближайшем будущем эксперты не видят. Зато с оптимизмом ждут насыщения рынка площадями высокого класса – как только это произойдет, можно будет вести речь о стабилизации цен. «А пока их рост будет продолжаться на уровне 15–20% ежегодно», – прогнозирует Виктор Оборский. «Исходя из сроков заявленных проектов, насыщение может произойти не ранее 2009 года, – объясняет Оксана Елманова. – По нашим прогнозам, к 2010 году арендные ставки будут находиться в пределах $ 7–8 за кв. м, при условии своевременной реализации большинства объектов».
Эксперты единодушны в том, что ввиду отсутствия достаточного количества площадей, арендаторы все больше внимания уделяют качеству помещений, а также дополнительным логистическим услугам. Например, как резонно отмечают в компании DEOL Partners, опытный арендатор непременно обратит внимание на полноту комплекса услуг по хранению и обработке продукции, а именно: комплектацию партий, возможность наклейки этикеток, правильное оформление сопроводительных документов, ведение отчетов и качественную доставку продукции конечному потребителю.

На пути к успеху

Поскольку рынок складской недвижимости является наименее освоенным сектором строительства, желающих возвести логистический комплекс и заработать на этом деньги хватает. Но мало кто готов преодолеть неизбежные при реализации такого проекта трудности – начиная от способности договориться с местной властью о землеотводе и заканчивая грамотным управлением комплексом.
Развитию рынка логистики в Украине в значительной степени содействовали крупные международные операторы, такие как Kuehne & Nagel, Raben, Schenker Ukraine, ICT GmbH, Maersk Logistics Украина, FM Logistic, DHL Logistics Украина, Revival Express. Впрочем, со временем и украинские инвесторы увидели привлекательные перспективы этого бизнеса – «Українськi Вантажнi Кур’єри», «Комора-С», «Ост-¬Вест Экспрес», HCM Group, REWICO сегодня тоже играют важную роль на данном рынке.
Основными операторами профессиональных складских комплексов являются компании, предоставляющие услуги логистики. Тем не менее, встречаются и инвесторы, особо непричастные к этой сфере бизнеса. Они строят склады для собственных нужд из-за отсутствия достойного предложения аренды. Именно по такому пути пошли компании Revival Express, «Тетра Пак», «Укрвино» и «Акила».
В то же время о переходе украинского рынка складской недвижимости на более высокий и правильный уровень свидетельствует зарождающаяся практика возведения комплексов по принципу «built-to-suit», т. е. под конкретного арендатора. Удачным примером подобного строительства стал упомянутый выше комплекс класса А на Житомирском шоссе. Преимущества такого подхода объясняет Оксана Елманова: «Иностранные застройщики используют данную схему при реализации любого девелоперского проекта, снижая, таким образом, риски вакантности арендуемых площадей после ввода объекта в эксплуатацию или несоответствия технических характеристик здания потребностям заказчика. Запросы конкретного арендатора учитываются еще на стадии проектирования складского комплекса, что создает максимальные удобства клиенту при использовании площадей».
Главной на пути любого строителя логистического центра является земельная проблема. По словам Виктора Оборского, сегодня ощущается острая нехватка подходящих участков с хорошим расположением, автономной системой коммуникаций и правильным юридическим статусом. А получение всех разрешений на изменение целевого назначения земли – весьма сложный процесс.
Основным требованием к участку является нахождение в местности с ровным рельефом вблизи больших центров потребления или распределения производства (крупные населенные пункты, города-миллионники). Важно наличие неподалеку оживленной магистрали (желательно международного транспортного коридора) и удобной транспортной развязки, чтобы минимизировать возможность пробок и заторов. В идеале земельный участок должен быть правильной прямоугольной формы, а фасад комплекса – выходить на трассу.
Но найти такую площадку – задача не из тяжелых. Гораздо сложнее договориться с местной властью о выделении этого участка в аренду. По словам Виктора Оборского, модель отношений с госструктурами целиком зависит от региона. «Например, Киев, как самый крупный региональный центр, характеризуется некоторой «разбалованностью» чиновников – инвесторов много и застройщики идут практически на любые уступки, поэтому решения о землеотводе часто принимаются необоснованно. Хотя, по сути, любая власть заинтересована развивать объекты, которые в дальнейшем будут наполнять бюджет», – сводит уравнение к единому знаменателю эксперт.
Вследствие указанных проблем повышенный спрос на качественные складские помещения в ближайшее время сохранится. Однако, как прогнозирует Ольга Юдина, потребители отдадут приоритеты дефицитным логистическим центрам с услугами по управлению, а также профессиональным индустриальным комплексам. «Спрос будет развиваться преимущественно на такие новые форматы, как логистические хабы и индустриальные парки, – уверенна она. – В процессе строительства подобных объектов промышленные и складские центры перенесут за черту города. На рынке установится конкурентная среда, в которой основным фактором развития станет полное удовлетворение потребностей клиента». Оптимизма операторам добавляет ожидаемое вступление Украины в ВТО, в результате которого товарооборот постепенно достигнет объемов крупнейших европейских государств. И тогда складской бизнес станет серьезным игроком не только рынка перевозок, но и земельного рынка.

Наталья Кушнир


Також до Вашої уваги:
До конца года под Киевом достроят четыре складских комплекса Во второй половине 2010 г. в Киеве будет введено в эксплуатацию 4 логистических комплекса Raben планирует приобрести логистический проект у Parkridge Retail Ukraine CB Richard Ellis взяла в управление логистический комплекс East Gate Logistic Преимущества аренды у собственника «УВК» планирует в 2010 г. привлечь партнера для строительства склада под Киевом Арендная ставка на складские помещения вернулась к уровню 2000 года Лед тронулся: куплен складской комплекс в Броварском районе Практический опыт Nestle в строительстве логистического центра Реальные факты из судьбы логистических центров

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Система управления сайтом - Exipilis, Украина