Анализ и прогноз ситуации на рынке офисной недвижимости Киева
06.04.2010
Ситуация на рынке На текущий момент на рынке коммерческой недвижимости наблюдается оживление. Отрицательная динамика цен реализации и арендных ставок перешла в стагнацию. Несмотря на оживление спроса, значительный объем вакантных площадей будет удерживать ставки аренды на текущем уровне. Заметно оживился интерес инвесторов к покупке проектов (с разрешением на строительство) и готовых объектов элитной жилой и коммерческой недвижимости. Однако интерес в сегменте пока слабо подкреплен сделками. Как и в докризисный период, на рынке наблюдается дефицит высоколиквидного качественного предложения. Спрос На рынке аренды в сегменте класса А и В рост спроса по отношению к IV кв. 2009 г. очень слабый. Основной процесс миграции с целью экономии затрат на содержание офиса был завершен в III кв. 2009 г. В конце 2011 г. мы прогнозируем обратные тенденции. Незначительный рост арендных ставок на уровне 5%-10% наблюдается в сегменте офисной недвижимости класса А и В+ на офисы до 100 кв. м. В течение первых трех месяцев 2010 г. активность на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость выросла. Основной интерес к покупке офисной недвижимости проявляют крупные украинские компании как с целью инвестирования, так и собственного использования. Интерес инвесторов сосредоточен в сегменте бизнес центров класса А и В площадью от 5000 до 10 000 тыс. кв. м, расположенных в пределах центрального делового района со стабильным денежным потоком. Анализ предложения на рынке офисной недвижимости В 2009 г. сегмент рынка офисной недвижимости пополнился предложением, в размере 48,3 тыс. кв. м профессиональных офисных площадей во введенных в эксплуатацию объектах, что на 45 % меньше по отношению к аналогичному показателю 2008 г. Объем нового предложения составил 68,2 тыс. кв. м (Табл.1). До конца 2010 г. анонсировано к выходу на рынок 108,2 тыс. кв. м.
Анализ арендных ставок и вакантность
Начавшееся снижение средних базовых арендных ставок (без НДС и эксплуатационных расходов) с сентября-октября 2008 г. заметно прекратилось в III кв. 2009 г., достигнув падения до 60% по отношению к IV кв. 2008 г. Арендаторы, заключившие договора на пике роста арендных ставок (II-III кв. 2008 г.), требуют от арендодателей их снижения. Как правило, последние соглашаются, предлагая более гибкие условия, так как «удержать» старого арендатора намного легче, чем найти нового. В противном случае, арендаторы разрывают договора аренды. Для новых арендаторов разница между заявленными и конечными (после переговоров) ценами может составлять до 30%. В некоторых случаях компании выгоднее понести штрафные санкции при досрочном расторжении договора и переехать в другой офис на более выгодных условиях. Для привлечения новых арендаторов собственники предлагают дополнительные условия - арендные каникулы, бесплатные парковочные места, косметический ремонт в счет аренды, др. Точно определить уровень вакантности офисных помещений в настоящий момент не представляется возможным, поскольку значительная часть высвобождающихся помещений сдается в субаренду самими арендаторами (уменьшение используемой площади за счет сокращения бизнеса, условия контракта, не позволяющие арендатору разорвать договор в одностороннем порядке). Марина Перепелица, аналитик компании Aurora Development
building.ua
Також до Вашої уваги:
Офисы на вторичном рынке Севастополя подорожали
Средняя стоимость офисной недвижимости Харкова снизилась
«Кризисные» офисы Харькова испытывают проблемы с привлечением арендаторов
Рост ценовых показателей на офисную недвижимость Харькова до конца 2010 г. маловероятен
Обзор спроса и предложения на рынке офисной недвижимости Киева
Стоимость офисов на вторичном рынке Киева в июле снизилась
Средняя цена продажи офисной недвижимости Киева повысилась на 0,5%
В Киеве возможно увеличение разрыва в стоимости аренды офисов класса «А» и «В»
В столичных БЦ понизился уровень вакантности
В бизнес-центрах Киева сократился уровень вакантности
|
