ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Характерной особенностью рынка офисной недвижимости Киева остается существенное преобладание спроса над предложением. Рынок сейчас в ожидании новых площадей, которые находятся на стадии строительства, но и они вряд ли позволят ликвидировать существующий дефицит.

Ключевыми факторами стремительного роста спроса являются:

­ развитие бизнеса, позитивные экономические изменения в стране, рост ВВП;

­ расширение сферы услуг;

­ появление на рынке новых международных компаний (кандидатов №1 в арендаторы современных БЦ), приток иностранного и российского капитала;

­ расширение бизнеса нынешних арендаторов, укрепление их финансовых позиций (стимулирует рост требований к занимаемым площадям, переезд из квартир и НИИ в БЦ, увеличение объемов арендуемых площадей и сроков аренды);

­ рост профессионализма девелоперов и качества бизнес-­центров.

На ближайшие два года запланировано удвоенное поступление качественных офисов на рынок (еще порядка 260 тыс. кв. м).

Уровень вакантности киевских БЦ - один из самых низких за последние 5 лет, - от 0 до 5%, в зависимости от уровня объекта (максимально заполнены высококлассные комплексы).

Арендные ставки на столичные офисные площади класса «А» варьируются в пределах $30­-55 за кв. м в месяц, для класса «В+» - $28-40, класса «В» - $20­-30 и для класса «С» - от $15 до $20.

За прошлый год арендные ставки на офисы в Киеве выросли на 10-­20% - в зависимости от месторасположения офиса (на отдельные объекты - до 30%). Наибольшая дельта зафиксирована в центре города и вблизи транспортных развязок.

Возросла в прошлом году и цена продажи 1 кв. м офисного помещения. Прирост стоимости составил порядка 15-­50% (в зависимости от уровня предложения). На конец 2006 г. 1 кв. м офисного помещения в центре Киева продавался по цене от $3000 до $6000. В прилегающих к центру районах цены колебались в диапазоне $2000­-3000, в отдаленных районах - $1500­-2500, а на окраинах - $1000-­2000. Цены на офисные помещения в городе зависят от их характеристик, месторасположения, площади, качественных параметров и т.д.

Основные характеристики спроса:

­ основными потребителями офисов в БЦ являются иностранные компании, однако из года в год увеличивается и доля украинских арендаторов;

­ наиболее востребованы на сегодняшний день офисы площадью 100­-500 кв. м;

­ растет число заказов на крупные офисные площади - от 1 тыс. кв. м, причем масштабные офисы  становится выгоднее покупать, чем снимать в долгосрочную аренду;

­ наиболее популярным остается CBD (центральный деловой район), но в силу дефицита адекватного предложения и высокой стоимости центральных офисов растет спрос на периферийные объекты с хорошей транспортной доступностью;

­ помимо месторасположения головного офиса, приоритетными для большинства клиентов являются такие параметры, как свободная планировка офисного помещения, его техническая оснащенность (телефонные линии, Интернет, кондиционирование), наличие и емкость парковки, рекреационные и сервисные структуры, базовая отделка (подвесной потолок, ковролин, обои под покраску) и т.д.;

­ из-­за нехватки профессиональных офисных площадей растет спрос на административные здания и переоборудованные квартиры;

­ все чаще для покупки помещения привлекаются ипотечные кредиты;

­ растет количество предварительных договоров аренды.

Сегодня развитием проектов на киевском рынке занимаются в основном местные игроки, но в ближайшем будущем ожидается приход зарубежных девелоперов. Основными инвесторами на рынке офисной недвижимости Киева выступают компании «НЕСТ», «РЕЛЕ», ОАО «Славутич» и «НСМ Group».

Высокая инвестиционная привлекательность рынка. Несмотря на то, что в Киеве финансовые риски выше, чем в других европейских городах, высокая доходность строительства профессиональных офисных зданий - 15-­20% - и относительно быстрые сроки окупаемости - 5­-8 лет - привлекают в данную отрасль большое число отечественных и иностранных инвесторов.

Наиболее перспективно строительство бизнес­центров классов «А» и «В», чрезвычайно высок уровень риска для проектов офисной недвижимости класса «С».