Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Здати офісний центр: 351 м2, $3/м2
18.05.17
Продати незавершене будівництво: 0.1 га, $23900
20.02.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Продати офіс: 30 м2, $26000
14.12.16
Продати окрема будівля: 79 м2 / 30 га, $7500
29.09.16
Продати окрема будівля: 1968 м2, $437472
23.06.16
Здати магазин: 80 м2, $800
11.12.15
Здати магазин: 80 м2, $1200
12.08.15
Здати магазин: 80 м2, $1000
04.08.15
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Аналитика / Коммерческая недвижимость Киева 

Коммерческая недвижимость Киева

До 2010 года в Киеве реализуют менее 30% от заявленных к вводу в эксплуатацию проектов коммерческой недвижимости


12.07.2009

Как изменился рынок коммерческой недвижимости Украины с начала кризиса, что произошло с арендными ставками, какова доля свободных площадей, какие форматы будут востребованы в ближайшие несколько лет, порталу «Столичная недвижимость» рассказала Мария Шкарпетина, аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle.

Мария расскажите, что сегодня происходит на рынке коммерческой недвижимости, в частности в торговом секторе?
В первую очередь, под воздействием финансового кризиса существенно снизились арендные ставки. Популярность приобретает переход на их смешанный вид (фиксированная сумма плюс процент от товарооборота). Однако непрозрачность учета оборотов торговых операторов является главной причиной неготовности многих собственников переходить на процент от оборота. Вместо этого, они готовы отменить индексацию арендной ставки на несколько лет, и предлагают диверсифицированную ставку (step rent), то есть фиксацию на каждый год определенной величины арендной ставки.
Все чаще арендаторы пытаются зафиксировать арендные ставки в гривнах с целью минимизации колебаний валютного курса. Часто арендаторы также могут получить от собственников сокращение гарантийных платежей с 3-х до 1-го месяца.
С понижением доходов населения происходит переориентация потребительского предпочтения из дорогого сегмента (импортные товары премиум сегмента) в более дешевый сегмент (товары эконом класса, отечественная продукция).
Все это заставляет торговых операторов менять стратегию своего развития, в том числе цены и ассортимент предлагаемой продукции. Например, многие операторы начали выпускать товары под собственным брендом, что значительно уменьшает расходы на логистику и дистрибуцию товаров и удешевляет стоимость продукции.
Также отметим тенденцию слияния и поглощения среди торговых операторов, которые предпочитают укрупняться и объединять свои активы для повышения эффективности.

Какие сегодня арендные ставки?
Если до кризиса, еще в середине 2008 года, максимальная годовая ставка составляла 2 200 долл. США за кв. м, то сегодня она не превышает 1 080 долл. США. Таким образом, снижение составило более 50%.

На сколько упала доходность торговых центров?
С точки зрения денежных потоков собственников, то падение арендных ставок стало причиной снижения их доходов и доходности ТЦ.
/Если речь идет о ставках капитализации, то для наиболее качественных объектов ставка выросла с 10,5% в 3 кв. 2008 года до 15% во 2 кв. 2009 года, и в результате инвестиционная стоимость торговой недвижимости снизилась в 2-4 раза.

Какие проекты торговых центров могут быть реализованы в ближайшие несколько лет?
Большинство планируемых проектов торговых центров таковыми и останутся минимум до 2012 года. При этом большинство девелоперов будут проводить реконцепцию проектов с учетом новых тенденций рынка.
Если говорить о проектах, которые имеют высокую вероятность реализации в 2009 году, то это вторая очередь ТРЦ «Днепровская Пристань» (арендуемая площадь: 45 000 кв. м), Dream Town - фаза 1 (50 000 кв. м), 4Room (22 230 кв. м), Rainbow (15 800 кв. м).
В первом полугодии была введена первая очередь «Домосферы» - специализированного центра мебели и товаров для дома (20 000 кв. м).
Таким образом, общая арендуемая площадь нового предложения 2009 года составит около 133 тыс. кв. м, что превысит аналогичный показатель 2008 года более чем в два раза.
В 2010 году мы ожидаем ввода в эксплуатацию всего двух проектов: «Эспланада» (33 000 кв. м), «Домосфера» - фаза 2 (64 500), что составит всего 30% от заявленного к выходу за этот период объема.

Как будут меняться форматы торговых центров с учетом новых реалий рынка?
Результатом кризиса стало исчезновение ряда проектов и более внимательное отношение девелоперов к месторасположению торговых центров и разработке концепции.
В краткосрочной перспективе наиболее востребованными будут форматы, которые представляют собой что-то среднее между традиционными рынками и современными торговыми центрами. Например, такой рынок, или, как назвали его собственники, «Евробазар», недавно открылся на Осокорках. Рынок состоит из современных лотков, расставленных по товарным группам. Ставка аренды в таких торговых единицах низкая, и, соответственно, товары для потребителей предлагаются по доступной цене. Большой популярностью будут пользоваться магазины дисконтных товаров. При этом данные форматы не станут стандартами рынка в долгосрочной перспективе.
Преимущество все же будет у современных торговых центров с наличием развлекательной составляющей.

Что сегодня происходит с развлекательной частью торговых центров?
Развлекательный сектор по-прежнему является одним из ключевых частей ТЦ. Несмотря на кризис, развлекательный сектор торговых центров остается привлекательным для посетителей. Несмотря на снижение уровня доходов, население не перестало тратить деньги на развлечения. Естественно, как и для остальных арендаторов, ставки для развлекательного сектора значительно снизились, приблизительно на 20%.

Что сегодня происходит с офисной недвижимостью?
В этом сегменте, как и во всех остальных, произошло временное смягчение условий аренды помещений: снизились арендные ставки, произошел переход к расчету в гривне. Кроме этого сократились сроки арендных договоров до года и депозитных платежей до двух месяцев.
Сейчас интерес арендаторов сместился также к помещениям с отделкой, поскольку такие офисы наименее капиталоемкие. Сегодня более 60% офисных помещений предлагаются с базовой отделкой.
Происходит переориентация участников рынка с проектов на бумаге к готовым проектам: доля предварительных договоров значительно сократилась - практически все хотят арендовать помещения в уже построенных бизнес-центрах.
Растет интерес владельцев офисных помещений к управляющим компаниям, которые могут стабилизировать денежные потоки и повысят инвестиционную стоимость зданий.

Какой метраж офисных помещений сегодня наиболее востребован?
В 2007 году наибольшим спросом пользовались помещения размером 150-200 кв. м, в 2008 году - уже до 500 кв. м. Сегодня популярностью пользуются или небольшие площади (около 200 кв. м) или наоборот большие (по 2 тыс. кв. м).
На рынке есть ряд компаний, которые хотят консолидировать свои подразделения в одном здании по приемлемым арендным ставкам или купить его (по нашим запросам это компании из автомобильной отрасли, СМИ, FMCG, которые запрашивают площади более 2 000 кв. м).
Компаниям, которые выходят на киевский рынок или переезжают в другие офисные центры, интересны помещения площадью 200-250 кв. м. В то же время есть достаточно запросов по маленьким помещениям.

Компании из каких секторов бизнеса формируют сегодня спрос на офисные помещения?
Арендаторы, которые проявляли наибольший спрос на аренду помещений до кризиса - банковские, финансовые и строительные компании. На данный момент производственные компании доминируют в спросе, поскольку они у менее зависимы от других отраслей по сравнению с компаниями сферы услуг. Особенно активными сейчас являются компании из фармацевтической и IT отраслей.
Если до кризиса наибольший спрос проявляли компании, которые впервые выходили на рынок, то сейчас - это, в основном, переезд из одного офиса в другой в поисках более выгодных условий.

Как изменились арендные ставки?
Если в 3 кв. 2008 года максимальная годовая ставка составляла 1 200 долл. США за кв. м, то сегодня ставка снизилась приблизительно в три раза - до 420 долл. США за кв. м. До конца 2009 года мы прогнозируем незначительное снижение арендной ставки на 10-15%.

Каков на сегодняшний день уровень вакантности в бизнес центрах?
Сегодня доля свободных офисных площадей в Киеве составляет более 23%. Для сравнения: в 3 кв. 2008 года этот показатель был менее 5%.

Недавно появилась информация о том, что некоторые офисные помещения сдают практически бесплатно, от арендатора требуется только оплата эксплуатационных расходов. Так ли это?
В качественных бизнес-центрах такой практики не наблюдается. Тем не менее, собственники БЦ пошли на серьезные уступки: снизили ставки аренды, предлагают бесплатные паркоместа, сдают офисы с базовой отделкой. Условия для арендаторов достаточно интересные, но бесплатно сдавать помещения собственники вряд ли будут.

Будет ли дефицит офисных помещений через несколько лет в связи с приостановкой реализации ряда проектов?
Фундаментально рынок офисной недвижимости ненасыщен, но в связи с кризисом сегодня предложение превышает спрос. Если сравнивать, например, киевский рынок офисной недвижимости с лондонским, как наиболее развитым, то по общему объему качественных офисных площадей на душу населения, Киев отстает в 5 раз. Поэтому стоит ожидать, что дефицит будет достаточно высоким, но его уровень будет зависеть от общей экономической ситуации. Мы ожидаем активизацию спроса со второй половины 2010 года после стабилизации экономики, но вплоть до конца 2011 года он будет ниже предложения.

В 2009 году планировалось ввести в эксплуатацию 50 бизнес-центров, какие из них будут завершены?
Мы ожидаем выхода всего 16 бизнес-центров, общей арендуемой площадью 134 000 кв. м, что составит всего 20% от заявленного объема площадей.


Проекты бизнес центров, которые вероятно выйдут в 2009 году

Название

Адрес

Арендуемая площадь, кв. м

Horizon Park - фаза 2

Ул. Н. Гринченко

17 760

Львовская Брама

Ул. Артема

13 500

БЦ на ул. Дегтяревской

Ул. Дегтяревская

10 529

Ирва - фаза 2

Ул. Радищева

10 000

БЦ на ул. Светлицкого

Ул. Светлицкого

10 000

БЦ на ул. Старокиевской

Ул. Старокиевская

9 035

Форум Кинетик

Куреневский Пер.

8 113

БЦ на Московском Просп.

Московский Просп.

7 000

БЦ на ул. Магнитогорской

Ул. Магнитогорская

6 780

БЦ на ул. Механизаторов

Ул. Механизаторов

6 263

БЦ Рыльский

Рыльский пер.

6 000

Протасов бизнес парк - фаза 2

Ул. Н. Гринченко

6 000

БЦ на ул. Полевой

Ул. Полевая

5 200

БЦ на ул. Саксаганского

Ул. Саксаганского

2 700

БЦ на ул. Набережно-Крещатинской

Ул. Набережно-Крещатинская

1 200

БЦ на ул. Щекавицкой

Ул. Щекавицкая

1 000

Какие изменения произошли в сегменте складской недвижимости?
Основное затишье в сегменте коммерческой недвижимости приходится именно на складскую недвижимость. Если в конце 2008 - начале 2009 годов было заявлено и введено в эксплуатацию большое количество площадей, то сейчас практически все новые проекты заморожены минимум до 2012 года. Проекты, которые могут быть реализованы, это объекты, строящиеся по схеме built-to-suit (строительство под потребности конкретного арендатора - прим. Ю. В.).

Как снизились арендные ставки в этом сегменте недвижимости?

Если до кризиса максимальная годовая ставка была 150 долл. США за кв. м, то сейчас она снизилась до 96 долл. США (падение составило 36%).

Какой уровень вакантности складской недвижимости сегодня?
В 3 кв. 2008 года доля свободных складских площадей была менее 3%, на сегодняшний день эта цифра превышает 28%. Такое значительное увеличение объема свободных площадей произошло, в основном, за счет выхода большого количества новых площадей в конце 2008 года (290 000 кв. м в 3-м и 4-м кв.).

Кто сегодня формирует спрос на склады?
Сегодня наиболее активными являются логистические операторы и компании производители. Ранее их дополняли розничные операторы, однако в связи со значительным падением розничных товарооборотов, представители данных компаний сейчас наименее активны. В целом же спрос на складские помещения упал в 2-3 раза.
Есть мнение, что спрос на склады был искусственно «раздут», что и стало причиной сегодняшнего уровня вакантности...
Во времена, когда экономика активно развивалась, и на рынок выходило большое количество как международных, так и национальных операторов, спрос на склады был высоким. Об этом свидетельствует показатель доли свободных площадей прошлого года (менее 3%). При этом качественные склады Класса А начали появляться только с 2006 года, до этого на рынке были только непрофессиональные склады. Поэтому говорить о том, что спрос был «раздут» нельзя. Как только экономические показатели снова начнут расти, спрос на качественные площади опять возобновится, и свободные площади будут заполнены.

Какова ситуация в регионах?
В регионах рынок складов в основном представлен помещениями Класса С. В докризисный период девелоперы, особенно международные, активно присматривались к региональным рынкам. Было начато строительство ряда крупных проектов в городах-миллионниках, с наибольшим их количеством в Одесском направлении. Сейчас, как и в других секторах, планируемые проекты отложены до 2012 года и позже.
Наибольшую вероятность ввода в эксплуатацию в 2009 году имеет Одесский логистический парк - фаза 1 (арендуемая складская площадь: 47 000 кв. м).
Если говорить в целом о рынке коммерческой недвижимости, были ли знаковые сделки по продаже объектов за последние полгода?
Сейчас практически все компании готовы продавать свои активы, для того чтобы оптимизировать ресурсы и привлечь средства для реализации более рентабельных проектов. Компании активно ведут поиск стратегических инвесторов и партнеров. Но каких-то знаковых сделок пока не было.

На каких условиях инвесторы сегодня готовы входить в проект?
Прежде всего, это должны быть качественные проекты с полной разрешительной документацией на строительство, либо с высокой стадией готовности, с хорошим подбором арендаторов и развлекательной составляющей. Сегодня таких проектов мало. Есть интересные объекты, но многие из них на стадии концепции без разрешительной документации, поэтому им получить инвестиции вряд ли удастся.

По-прежнему ли Киев наиболее привлекателен для реализации проектов коммерческой недвижимости?
Киев остается самым привлекательным городом для инвестиций. Однако города-миллионники также рассматриваются инвесторами, особенно торговый сегмент.

Какие суммы готовы вкладывать инвесторы в проекты коммерческой недвижимости в нынешних условиях?
Если до кризиса суммы исчислялись сотнями миллионов долларов, то сегодня это 10-20 млн. долл. США. Инвесторов интересуют дешевые, но при этом качественные объекты. Но повторюсь: в последнее время серьезных сделок на рынке не было, и вряд ли это изменится до конца 2009 года.

Каковы прогнозы развития рынка коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе?
Кризис является частью делового цикла, за которым последует оживление и подъем. Мы прогнозируем, что негативные тенденции будут наблюдаться еще полтора года, потом наступит стабилизация и улучшение макроэкономических показателей. Мы верим, что вторая половина 2010 года станет «дном» экономического развития, после чего начнется постепенное оживление. Когда мы достигнем пика падения на рынке, будет понятно как развиваться дальше. При этом ситуация на рынке недвижимости будет зависеть и от политической стабильности в стране.
http://100realty.com.ua/


Також до Вашої уваги:
Итоги развития коммерческой недвижимости в Киеве за второй квартал 2010 года Стоимость нежилых помещений в новостройках столицы снизилась на 3,2% Торговые и офисные центры Киева: тенденции и прогнозы Коммерческая недвижимость Киева Количество сделок купли-продажи коммерческой недвижимости в Киеве увеличилось на 3,2% Рынок коммерческой недвижимости-2009 и перспективы-2010 Коммерческая недвижимость Киева: лед тронулся Рынок торговой и складской недвижимости Киева прошел дно Рынок коммерческой недвижимости Киева: итоги года Обзор рынка коммерческой недвижимости по состоянию на 22 января 2010 года

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Разработка сайта - Exipilis, Киев