ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Тем не менее, несмотря на трудности, рынок развивается и продолжает прогрессировать. На конец прошлого года в Киеве в общей сложности насчитывалось 112 субъектов гостиничного рынка (8,3 тыс. номеров на 15 тыс. мест). Из них только 5 гостиниц (4,5%) можно отнести к высококачественным объектам (4­-5 «звезд»).

В 2007 г. готовятся к запуску 3 новые фешенебельные гостиницы на 643 номера (они увеличат номерной фонд 4­-5-­звездочных отелей города на 55%). Операторами 2 проектов выступают международные сети - «Hyatt Regency» и «Rixos Hotel». На 2007 г. запланирован ввод в эксплуатацию гостиниц еще 2 интернациональных сетей - «Hilton» и «Ассог».

Средний показатель загрузки гостиниц Киева - 52,7% - абсолютно не отражает ситуацию на рынке. Наблюдается острый дефицит качественного предложения. Основную конкуренцию отелям сегодня составляет жилищный фонд с посуточной арендой.

 Предпосылки позитивных изменений ситуации на гостиничном рынке:

• неспособность существующих гостиниц удовлетворить спрос; спрос на качественные гостиничные услуги в Киеве будет превышать предложение еще минимум 5-­7 лет;
• увеличение капитала инвестиционных компаний;
• постепенное насыщение сегментов рынка недвижимости с минимальными сроками окупаемости;
• процесс интеграции государства в европейское и мировое сообщество, приближение границ ЕС к границам Украины;
• улучшение инвестиционного климата, рост бизнес­активности внутри государства;
• рост туристической привлекательности Украины и ее столицы, увеличение частоты деловых визитов в Киев из­за рубежа и из регионов страны.

Основной сдерживающий фактор сегмента - высокие риски, связанные с такими факторами, как:

• потребность в масштабных инвестициях - от $50 до $100 млн. и выше (так, инвестиции в строительство нового отеля «Hilton» составляют $120 млн., а реконструкция и достройка 2 очередей гостиницы «Премьер Палас» обошлись в $100 млн.);
• длительные сроки окупаемости проектов - от 8 до 12 лет;
• большой состав участников проекта: девелопер, проектанты, 2­-3 инвестора, банки­кредиторы, потенциальный оператор (со своими жесткими требованиями) и строительные компании, - всем им трудно согласовать интересы и разделить риски;
• более длительный период реализации проекта - до 4­-5 лет.
• Многих настораживает также неудачный опыт реализации предыдущих заявленных проектов, развитие которых было приостановлено из­за нехватки финансовых инвестиций, разрешительных проволочек и т.д.
• В общем, пока существует возможность получать быстрые деньги на спекуляциях с недвижимостью, охотников заниматься хлопотным гостиничным бизнесом будет немного. Гостиничные проекты будут оставаться прерогативой некоторых энтузиастов (подобных Р. Ахметову, создавшему «Donbass Palace Hotel» в Донецке), а также городских властей, поскольку это создает реальные рабочие места, а также генерирует поступления в бюджет города за счет налоговых отчислений.