Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати незавершене будівництво: 0.1 га, $23900
20.02.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Продати офіс: 30 м2, $26000
14.12.16
Продати окрема будівля: 79 м2 / 30 га, $7500
29.09.16
Продати окрема будівля: 1968 м2, $437472
23.06.16
Здати магазин: 80 м2, $800
11.12.15
Здати магазин: 80 м2, $1200
12.08.15
Здати магазин: 80 м2, $1000
04.08.15
Здати магазин: 80 м2, $25000
28.07.15
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи / Гостиничная недвижимость 

Гостиничная недвижимость

НЕМАЄ КУТОЧКА В СТОЛИЦІ У ВАС?


31.07.2007

Готельний бізнес - напевно, один із найбільш складних серед усіх, так чи інакше пов'язаних із нерухомістю. Насамперед тому, що будується остання навіть не на продаж, а для оренди, а ситуація, коли один власник змінює іншого, має свою специфіку: доводиться контролювати стан житлового фонду, дбати про повноцінне функціонування готелю, стежити за обладнанням, вчасно укладати угоди про завезення продуктів до готелю, обслуговування санітарно­гігієнічних потреб мешканців тощо. Добре, що останнім часом ті, хто будує подібні заклади, і ті, хто відповідає за їхню життєдіяльність, розділилися, тож більше не треба намагатись, образно кажучи, охопити незмірне. І хоча зазвичай західні мережі, які планують вийти на ринок України, приводять із собою і свій професійний менеджмент, тим не менше, готельна і туристична сфери розвиваються і за рахунок українських ресурсів. Почали активно приходити і місцеві інвестори, які замахнулися на центральні райони столиці. Яскравий приклад - готель «Radisson SAS», «пробитий» лише завдяки старанням одеського підприємця Володимира Горащенка. Людина підприємлива за своєю вдачею, він зміг зрушити з мертвої точки проект, який існував майже в замороженому стані. Нині готель тішить око не лише пересічного киянина, але й гостей столиці; він цілком гармонійно вписався в пейзаж, сформований рештками архітектурної старовини. Щоправда, узгодження забрало близько п'яти років - довелося притримати власну пиху і архітекторам, і чиновникам, і місцевим мешканцям. На жаль, приклад «Radisson» - радше виключення, аніж правило: зазвичай обличчю міста намагаються надавати сучасних рис, навіть усупереч волі тих, хто в ньому мешкає і хто хотів би, щоби мати міст руських зберігала свою неповторність.

Зараз аналітики і спеціалісти, які займаються комерційною нерухомістю, підраховують, що все ж таки краще - великі чи маленькі готелі. Цього разу - в рамках міжнародної конференції «Готельний бізнес України» (до речі, проходила вона в стінах одного з найкращих з­поміж наявних готелів - «Прем'єр­Паласу»). Дехто дотримується думки, що в умовах жорсткого податкового тиску і значних затрат на обслуговування вигідніше тримати малі готелі, в яких можна забезпечити той самий комфорт і сервіс. Свою чергою, і переваги малих готелів, за словами начальника Управління туризму, готельного господарства і курортів Київської міської державної адміністрації Миколи Грицика, пояснюються просто - малими витратами. «Малі готелі почали впевнено завойовувати ринок у столиці. Це пов'язано з тим, що при порівняно невеликих витратах можна дістати великий прибуток», - каже головний «турист» столиці. Звичайно, це однаково вимагає доволі значних витрат, але комфорт від цього ані на йоту не страждає. На цьому наголошує і пан Грицик. Мовляв, головне, що в кілька десятків разів дешевше - вигідніше і для власника, і для клієнта. Крім того, маленькі готелі можуть поступатися великим хіба що за площею, а от високий рівень комфорту і обслуговування в них забезпечити чи не легше - як­не­як, менші обсяги поставок і простіше тримати під контролем стан обладнання, процес навчання персоналу тощо. А проте, говорити про вигідність можна лише з певним застереженням, адже сила податкового тиску зводить зусилля потенційного інвестора практично нанівець: досі інвестиції в облаштування малого готелю поверталися тільки за 10­11 років. Нині можна констатувати певний ефект від запопадливості самих підприємців, які намагаються триматися на плаву попри всі економічні негаразди. Так, за словами Миколи Грицика, сьогодні малі готелі в середньому починають приносять прибуток в термін від 3 до 5 років, тоді як, вклавши гроші у великі готельні комплекси, розраховувати доводиться щонайменше на 7 років; окрім того, будівництво чи реконструкція великого готелю - штука, власне, надто дорога. Як зазначають девелопери, це коштує не один мільйон доларів.

А проте, престиж країни у світі туристичних послуг багато в чому вимірюється наявністю готелів високого рівня. Це насамперед міжнародні мережі типу «Marriott» чи того­таки «Radisson». Здається, Україні ще тривалий час доведеться задовольнятися щонайбільше двома­трьома представниками відомих мереж. І хоча число готелів та інших місць розміщення нібито постійно росте, все, що вони можуть дати нині гостям, залишає бажати кращого. До прикладу, з 3200 готельних підприємств, зареєстрованих в Україні Держкомстатом, пройшли атестацію лише 930, тобто менше третини (щоправда, кілька років тому цей показник складав близько 12%). Проте брак готелів й інших місць розміщення, надто в недорогому сегменті, в нашій країні ніхто не відміняв.

Хороший варіант - реконструкція і перепрофілювання наявних пам'яток архітектури, які надалі можуть правити за готельні заклади. Думка ця, можливо, кілька років тому здавалася би геть крамольною, але нині сприймається в цілком прагматичному плані. З такою ініціативою, зокрема, виступає нині Державна служба туризму і курортів Міністерства культури й туризму. «Треба дати будівлям можливість жити повнокровним життям, оскільки значна їх частина - це об'єкти, які раніше використовувалися як житлові будинки або готелі», - каже голова Служби Анатолій Пахля. До речі, очевидною привабливістю вирізняються в цьому плані розташовані на Західній Україні замки. Це - шарм старовини, гарні краєвиди й усе те, чого в країні лишилось обмаль. В Україні багато замків, які перебувають у поганому стані. На думку чиновника, непогано було би відреставрувати у них виставкові зали, а частину площ відвести під номери. «Відповідно, навколо таких об'єктів із припливом туристів буде розвиватися вся необхідна туристична інфраструктура», - відзначає пан Пахля. Зрозуміло, в умовах, коли бюджет рясніє дірками, годі розраховувати на державу (хоча свої кошти держава таки планує виділяти), тим­то одна з головних ставок - на зацікавленого інвестора, переважно місцевого, якому, крім задоволення, інвестиції забезпечать чималий фінансовий зиск.

А проте, цілком позбавляти пам'ятки їхньої безпосередньої функції не варто, переконаний начальник Управління туризму, готельного господарства і курортів Київської міськдержадміністрації. Пан Грицик підкреслює, що перетворювати на готелі геть усі об'єкти культурної спадщини ніхто не збирається. За його словами, поки планується, що кожен регіон проведе інвентаризацію своїх пам'ятників культури, на базі якої можна буде розробити бізнес­план створення мережі готелів. Уже є і конкретні цифри. Перед веде, звичайно, влада столиці. На всі заходи, покликані сприяти розбудові туристичної сфери столиці, Київська адміністрація планує залучити 300 мільйонів доларів. Більшість цих коштів, звичайно, дадуть інвестори. Щоправда, для цього відповідні кроки знадобляться і з боку адміністрації. Тим більше що закордонні інвестори, на яких Київ нібито розраховує, вельми розбещені: коли від них ще вимагатимуть якоїсь базаринки, навряд чи наважаться і межі міста переступити. Цікаво, чи поменшить свій запал нова адміністрація, адже плани попередньої були грандіозні. Так, КМДА планувала збудувати 117 готелів, у тому числі 23 великих і 60 маленьких. Крім того, 7 готелів заплановано ввести в експлуатацію цього року. За словами пана Грицика, обійдеться це казні міста в 457,2 млн. гривень. Зокрема, у вересні адміністрація планує відзначити введення п'ятизіркового готелю «Свята Софія Київ» на 234 номери, а ще раніше, у червні, стане до ладу п'ятизірковий готель «Опера» на 140 номерів; своєю чергою, з'являться і чотиризірковий готель на вулиці Сагайдачного на 71 номер, і 4 невеликих готелі на 112 номерів. Зроблена ставка і на перспективу: в наступному році планується ввести в експлуатацію п'ятизірковий готель «Лейпциг» на 209 номерів, що на Прорізній. На 2008­2009 роки заплановане відкриття першого готелю мережі «Hilton». Але за умови загального браку готелів сегмент елітарної готельної нерухомості не є показовим. Що стосується пересічних споживачів, ними, звичайно ж, більше затребуваний сегмент «середній мінус» - дві «зірки». Таку готельну послугу популяризує в усьому світі хостел­рух (hostel - у перекладі з англійської «молодіжний готель» або «база відпочинку»), зокрема в Україні - Загальноукраїнська молодіжна хостел­асоціація.

І хоча заповнити цю нішу в Україні не так просто, чиновники і бізнесовці, здається, займають вряди­годи полярні позиції. Для останніх не аргумент те, що Київ останнім часом порівнюють із найбільшими містами Європи й Америки; перші кажуть - мовляв, по одягу і власник. Варто насамперед досягти максимальної наповнюваності наявного готельного фонду. Ну і що з того, що в Європі на 100 мешканців припадає 14­18 місць у готелях (навіть у найближчих сусідів, москвичів, цей показник сягає 9), а в Україні - лише 2, кажуть вони. «Усі розмови про проблеми з поселенням гостей - вигадки журналістів, - упевнений пан Грицик. - Якщо орієнтуватися по середньому завантаженню київських готелів (наприклад, минулого року воно трохи перевищувало 50 відсотків), то їхньої кількості для міста цілком достатньо. До речі, у Києві функціонують 117 готелів різної форми власності, з них 23 - великі, 60 - малих (до 100 номерів), а решта - установи типу гуртожитків. До послуг гостей не так давно стали 13 готелів, розрахованих на 400 місць. Це невеликі готелі: «Верховина», «Усі + разом», «Джинтама», «Жайвір», «Кодри», «Одіссей», «Паллада­2002», «Сокіл», «Адрія Тревел». До того ж у кожному районі міста вже визначені місця для будівництва великих і малих готелів».

Притягувати туристів такі готелі могли б і за рахунок реклами. Щоправда, для цього на розвиток має піти значна частина коштів від тих­таки податків, що поки не влаштовує насамперед чиновників. Окрім того, важлива складова виживання - це атестація. На даний момент із загальної кількості готелів, які пройшли сертифікацію, 2 - п'ятизіркові, 26 - чотиризіркових, 81 - тризірковий, 48 - двозіркових і 32 - однозіркові. Чимало готелів - це колишні гуртожитки або «будинки відпочинку колгоспників». Підтвердили відповідність категорії 189 готелів, серед них вищі місця утримали «Премьер­Палас» і «Донбас­Палас». У нашій країні, як і в багатьох інших, сертифікація готелів на «зірковість» - справа добровільна, тобто власники й керівники готелю самостійно приймають рішення, одержувати «зірочки» або не одержувати. Начальник відділу Державної служби туризму і курортів Людмила Мещерських гадає, що цю процедуру повинні пройти всі оператори. Це вигідно і державі (оскільки підвищується прозорість галузі і забезпечується дотримання національних стандартів), і готелеві (який зможе відповідним чином позиціонуватися на ринку), і споживачам (тоді клієнти будуть чітко розуміти, куди вони поселяються і на який рівень сервісу можуть розраховувати). «До нас, у Державну службу туризму і курортів, часто надходять запити від різних установ і організацій, у тому числі від наших дипломатичних представництв за кордоном, із проханням надати інформацію про наявність сертифікованих готелів у регіональному розрізі, - говорить пані Мещерських. - І от що виходить: у Миколаївській області - 2 готелі, в Івано­Франківській області - 2 готелі, в інших регіонах - 5­7­10. Хоча в названих мною областях багато гарних готелів, що відповідають рівневі 2­3 «зірки», інформація про несертифіковані готелі не потрапляє до баз даних, відповідно, про існування таких місць розміщення багато туристів, у тому числі й іноземних, нічого не знають».

Пройти сертифікацію нескладно. Подається заявка, аудитори вивчають документацію. Якщо з документами все гаразд - виїжджають на місце. Якщо зауважень і тут немає, вся процедура може зайняти близько місяця. Коли ж є недоліки, комісія вказує на них, дає час на виправлення... Середня вартість усієї процедури - близько 5­6 тис. грн. Якщо цю суму включити в собівартість і розбити на три роки, то вийде, що для споживача вартість проживання підвищиться усього на кілька копійок. До речі, вимоги Міждержавного стандарту туристично­екскурсійного обслуговування не такі вже й жорсткі: окремий вхід, автостоянка, ліфт (для будинків 3 і більше поверхів заввишки) - для того щоб отримати одну «зірку»; дві «зірки» означають автоматичне розміщення на першому поверсі ресторану чи кав'ярні; тризірковий готель - це обов'язково підземний паркінг, а часом і перукарня. А от найкрутіший п'ятизірковий готель, окрім ванн у санвузлах, сауни, ресторану з декількома залами і косметичного салону (все це передбачається й у чотиризірковому готелі), повинен мати ще й медичний кабінет, плавальний басейн із сауною та нічний клуб. Площа одномісних 1­кімнатних номерів у такому готелі має складати не менше 18 кв. м, а двомісних - 25 кв. м і більше.

Є і ще один момент, який часто обминають увагою аналітики. Для того щоби готель не лише з'явився на мапі, але й посів чільне місце серед низки конкурентів, мало одного місця і будівлі. Важливий етап становлення і розвитку кожного готелю - це підготовка кваліфікованого персоналу. Останній повинен не тільки стояти за столиком, але й створювати атмосферу затишку і гостинності. Аби підготувати готельний персонал, потрібна реальна тренінгова школа. Студенти, які лише вчора закінчили спеціальний заклад, мають пройти практично всі служби, перш ніж стати справжніми топ­менеджерами високого ґатунку. Підвищення кваліфікації - справа хоча й невдячна, проте вельми потрібна, в першу чергу представникам готельного бізнесу. Європа готова нам простягнути руку, та перше ми самі маємо подати руки один одному. Недаремно 60 європейських шкіл готельного бізнесу і громадського харчування ще 17 років тому дійшли висновку про те, що ніхто не подбає за них краще, ніж вони самі. Саме тому реальністю тоді стало проведення семінарів для директорів і викладачів, створення європейських учбових посібників, освітянських стандартів. Напевно, за якийсь час їхні випускники - професійні менеджери - переступлять поріг всесвітньо відомих готелів, які відкриють свої двері в Україні, а їхніми досвідом і вміннями зможе скористатися перший­ліпший українець. Як тут не повірити китайцям: справді, аби звідкись узяти, треба спершу туди щось покласти...

Оксана Серкіз
www.business-realty.com.ua


Також до Вашої уваги:
МКДУ выбрала международного оператора для гостиницы в БЦ «Ковчег» Группа компаний Accor продала 48 отелей На сколько и почему в Киеве дорожают отели? Гостиницы в Трускавце строят активно Стоимость гостиничной недвижимости Киева увеличится до 12% Купить гостиницу: когда и как Классификация гостиниц может стать более жесткой Украинские турфирмы заинтересованы строить гостиницы за рубежом Колесников предлагает освободить гостиницы Крыма от налога на прибыль до 2022 года В Киеве открылся новый мини-отель

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Вэб дизайн: Exipilis, Киев