Девелопмент загородной недвижимости

В докладе на такую тему управляющий партнер консалтинговой компании "Диалог-Классик» Артем Новиков на Втором всеукраинском инвестиционном бизес-форуме «Инвестиции в недвижимость и строительство» рассказал о стратегии реализации проекта, участниках проекта, основных стадиях реализации проекта, о маркетинговом анализе, оценке местоположения и выборе участка, работой над концепцией, о финансовом анализе проекта, об особенностях финансирования проектов недвижимости, позиционировании и продвижении.

Основные стадии реализации проекта
1. Этап I. Цели и стратегия 2. Определение целей, разработка стратегии, формирование команды по проекту
3. Этап II. Выбор места 4. Маркетинговые исследования, оценка местоположения и наилучшего использования, выбор и приобретение участка
5. Этап III. Концепция и проектирование 6. Маркетинговые исследования, разработка концепции и проектирование, финансово-экономический анализ, схема финансирования
7. Этап IV. Строительство 8. Разрешительная документация, паевое участие, коммуникации, строительство объекта
9. Этап V. Эксплуатация / продажа 10. Ввод в эксплуатацию, управление готовым объектом, продажа

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ:
 ухудшение условий жизни в мегаполисе (экология, пробки, враждебная среда для детей);
 развитие транспортной инфраструктуры (другие зоны доступности);
 рост обеспеченности автотранспортом;
 развитие социальной инфраструктуры;
 развитие бизнес-городков;
 рост интереса к «эко-концепциям»;
 девелопмент кварталов и микрорайонов с единой жилой, социальной и коммерческой инфраструктурой;
 «психологический фактор» - жить в новом престижном месте с развитой инфраструктурой.

По словам господина Новикова, местоположение является ключевым фактором, определяющим успешность проекта.

Концепция проекта предполагает:
определение целевых групп;
 определение класса и формата, позиционирование объекта;
 формирование начального технического задания;
 архитектурная концепция:
 - анализ коммуникационно-планировочных факторов;
 - анализ планировочных ограничений и природно-ландшафтных факторов;
 - формирование функциональной модели объекта;
 - определение объемно-планировочных параметров объекта;
 - дизайн объекта с учетом социально-психологических и информационно-семантических особенностей участка.
 концепция инфраструктуры, сервисов и услуг;
 финансово-экономическое обоснование концепции

Финансовый анализ проекта
определение входных параметров финансовой модели;
 прогноз цен;
 разработка бюджетов (денежных поступлений, оперативных затрат, капиталовложений);
 система налогообложения;
 схема привлечения средств на этапе строительства;
 прогноз движения денежных средств;
 оценка финансовых показателей проекта (NPV, PI, PBP);
 анализ сценариев

Особенности финансирования проектов недвижимости
Инвесторы, которые не разделяют с Вами риски проекта (например, КБ) и хеджируют их различными способами (залоговое покрытие, гарантии поручителей, страхование рисков и др.). Чаще финансируют более поздние стадии проекта. Активно не участвуют в реализации проекта.
Инвесторы, которые готовы разделить риски проекта с Вами (например, частные инвесторы и некоторые инвесткомпании). Готовы финансировать с начала проекта, зачастую на условиях долевого участия или партнерства. Имеют прямую возможность влиять на ход реализации проекта.

Позиционирование и продвижение
 стратегия позиционирования;
 нейминг;
 базовые презентационные инструменты;
 каналы сбыта;
 план рекламных и PR мероприятий;
 текущая и ex post оценка эффективности рекламных и PR мероприятий

Виктор Коваленко
www.business-realty.com.ua