ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ |
| Здати офіс:
94 м2, $1000
25.05.12 |
| Здати офіс:
41 м2, $902
25.05.12 |
| Здати офіс:
90 м2, $900
25.05.12 |
| Здати офіс:
46 м2, $813
25.05.12 |
| Здати офіс:
46 м2, $813
25.05.12 |
| Здати офіс:
31.2 м2, $686
25.05.12 |
| Здати офіс:
60 м2, $675
25.05.12 |
| Здати офіс:
45 м2, $675
25.05.12 |
| Здати офіс:
62 м2, $600
25.05.12 |
| Здати офіс:
25 м2, $500
25.05.12 |
|
| Всі оголошення |
| |
Статистика цін |
| Вся статистика |
|
Доповіді на Форумі |
Пути реализации девелоперских проектов в современных условиях
15.06.2009
 Так звучала тема выступления заместителя генерального директора компании Dream House Ukraine Кирилла Бондаря. Докладчик в выступлении остановился на вопросах развития рынка недвижимости в период развития, на текущей ситуации, прогнозах и перспективах развития и на путях развития девелоперских проектов.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРИОД РАЗВИТИЯ
Благоприятные условия на мировых рынках на основные товары
украинского экспорта > Растущая экономика;
Избыточная ликвидность на мировых ранках капитала и спекулятивный подход к оценке рисков. Удачное геополитическое расположение Украины и перспективность объемного, растущего рынка > Доступность и относительная дешевизна долгового капитала, возможность привлечения иностранного акционерного капитала;
Неразвитый местный рынок капитала. Низкая степень развития рынка недвижимости. Дефицит предложения во многих сегментах. На начальных этапах развития рынка - заниженная стоимость активов > Бурный рост рынка недвижимости во всех сегментах. Высокая доходность рынка недвижимости;
Темпы роста рынка и стоимости активов превышали стоимость долговых источников финансирования > минимальные риски рентабельности и прибыльности при реализации проектов.
ОСОБЕННОСТИ РЫНКА
Отсутствие структурных изменений в экономике, модернизации производства, внедрения современных технологий. Резкое сокращение спроса на основных мировых рынках > Резкое сокращение ВВП. Закрытие и приостановка производства, сокращение спроса на большинстве рынков;
Крайне высокий уровень долгового капитала, кризис ликвидности на внешних рынках, отсутствие доступа к источникам финансирования, в том числе и на национальном уровне > Резкое падение спроса на активы, падение цен, остановка реализации многих проектов, предложение к продаже большого количества объектов;
Спекулятивное отношение к рынку недвижимости, отсутствие цивилизованной инфраструктуры рынка, низкая доходность большинства проектов, резко возросшие риски реализации проектов > стагнация рынка.ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ
Актив | Земельный участок | Участок, идея, коммуникации | Проект, концепция, начало реализации | Проект в активной стадии реализации | Законченный проект. Денежный поток | Количество предложений | Очень много | Много | Присутствуют | Присутствуют | Ограниченно | Цена / Рыночная стоимость / Взвешенная доходность | Крайне низкая | Низкая | Средняя | Высокая | Очень высокая | Риск реализации проекта | Крайне высокий | Высокий | Высокий | Средний | Отсутствует | Стоимость продвижения на новую стадию проекта | Низкая | Средняя | Высокая | Высокая | Отсутствует | Ликвидность / Интерес инвестора | Крайне низкая | Низкая | Средняя | Средняя | Высокая | Время продажи | Неопределенное | Длительное | Умеренное | Среднее | Среднее | Риски | В основном Ликвидности | Ликвидности | Доходности и отчасти Ликвидности | В основном Доходности | Доходности |
Прогнозы и перспективы
Уход с рынка части участников и замораживание части проектов. Снижение доли непрофессиональных участников рынка;
Медленное восстановление экономики при благоприятных внешних условиях и «нормальной» политической обстановке;
Доступ к внешнему финансированию будет восстанавливаться постепенно. Отсутствие массового спекулятивного капитала;
Взвешенный и избирательный подход инвесторов к активам;
Доходность капитала, взвешенная на риск (RAROC) - определяющий критерий для инвестирования;
Подавляющее большинство участков на стадии «Участок» не будет реализовано в обозримом будущем;
Постепенное возобновление кредитования проектов, начиная со стадий «Законченный проект» до стадии «Проект-начало реализации»;
Пути развития проектов на ранних стадиях
A. Пассивная стратегия
Заморозить реализацию проектов на текущей стадии, провести аудит издержек. Проводить периодический анализ рынка, надежда на оживление спекулятивного интереса в перспективе 4-6 лет.
Крайне низкая ликвидность актива, отсутствие возможности рефинансирования, отсутствие возможности использования «замороженного» капитала при возникновении рыночных возможностей.
B. Диверсификация, смена формата
Изменение формата, целевого предназначения проекта, дробление проекта в надежде повысить привлекательность, доступность для более широкого круга покупателей и возможно реализовать проект частично или полностью в течении 2-3 лет.
Негарантированный результат. Риск потери привлекательности проекта, замораживание на промежуточном этапе.
C. Развитие проекта
Развитие проекта с целью продвижения его на более развитую стадию
- Анализ формата проекта, поиск альтернативных, ранее недоступных решений;
- Четкое соответствие формата, цены, качества, технологий, сроков потребностям рынка и конкретной группе клиентов;
- Решения, адресованные конечному конкретному потребителю (build-to-suite), а не на общие направление движения рынка;
- Правоустанавливающие документы + коммуникации;
- Только готовые решения по аргументированным ценам;
- Новые методы продаж и маркетинга. Шоу дома;
- Правильная «упаковка» проекта;
- Скорость реализации;
- Использование внутренних ресурсов.
Крайне ограниченное предложение качественных проектов загородной жилой недвижимости и рекреационной недвижимости, оставляет потенциальные возможности для удачной реализации некоторых проектов находящихся на стадии «Земля» и обладающих четкими преимуществами:
- Четкая документация;
- Наличие коммуникаций;
- Удачное расположение и логистика;
- Правильный формат;
- Правильная упаковка проекта;
- Только оптимальные решения цена/качество;
- Развитие проекта до начальной стадии реализации;
- Развитие проекта самостоятельно или привлечение финансирования или продажа.
Виктор Коваленко
www.business-realty.com.ua
Також до Вашої уваги:
Вплив економічної кризи на економіку України. Роль держави у вирішенні проблеми
Анализ и прогнозы рынка по привлечению инвестиций в недвижимость
Генеральный план Киева - перспективы развития территорий
Вплив світової кризи на будівельний ринок України та шляхи подолання кризи
Ситуация на вторичном рынке жилья Украины: тенденции и прогнозы
Состояние рынка коттеджных городков Киева и Киевской области
РИСК-МЕНЕДЖМЕНТ ПРОЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА
Девелопмент загородной недвижимости
Пути привлечения капитала в современных условиях
Покупатель определяет вектор развития: курортная и загородная недвижимость
|
|
|
