Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати незавершене будівництво: 0.1 га, $23900
20.02.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Продати офіс: 30 м2, $26000
14.12.16
Продати окрема будівля: 79 м2 / 30 га, $7500
29.09.16
Продати окрема будівля: 1968 м2, $437472
23.06.16
Здати магазин: 80 м2, $800
11.12.15
Здати магазин: 80 м2, $1200
12.08.15
Здати магазин: 80 м2, $1000
04.08.15
Здати магазин: 80 м2, $25000
28.07.15
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Первичная «вторичка»


17.02.2010
«Не робей, Андрюха, ты же маркетолог, а значит - зрячий в стране слепых» - такими словами напутствовал автора один из старейших маркетологов Украины. А робел я от того, что задался целью грамотно купить однокомнатную квартиру в Киеве. И чтобы грамотно (без переплат и рисков) купить квартиру, мне понадобился месяц погружения в то, что называется «вторичным рынком жилья».

«Фантомы», «морковки» и «люмпен-хаты»
Доходы автора, впрочем, как и большинства украинцев, за последние полгода упали. У меня - в три раза. Уверенности в будущем - никакой. Вернее, она есть, но с негативным прогнозом. Желания финансировать новострой - нет. Сказался опыт хранения денег в банках «Надра» и «Укрпромбанк», а также живое обсуждение с инвесторами многих объектов незавершенного строительства на сайтах всемирной паутины. Посему пришлось заняться «вторичным» жильем, предложениями которого засыпаны все сайты недвижимости.

Удивительно, но оказалось, что, несмотря на кризис и огромное превышение предложения над спросом, рынком по-прежнему манипулируют посредники-риелторы, которые, как и раньше, берут комиссию с покупателя жилья, при этом обслуживая интересы продавца!

Итак, данные. Данные о выставляемых на продажу объектах автор брал из газеты «Авизо», как более оперативного и представительного источника, чем сайты риелторских компаний. Однако существенным недостатком предлагаемой информации оказалось наличие «фантомов» - привлекательных объектов, которые в реальности не существуют, но их рекламируют в прессе для того, чтобы заманить потенциального покупателя и сделать его клиентом конкретного агентства недвижимости. В подобных случаях, чтобы скрыть блеф от клюнувшего на наживку клиента, говорят: «Объект уже под залогом, но мы можем вам предложить похожую квартиру - в другом районе или по другой цене». Еще один вид «отмазки» - квартиры с неуловимыми хозяевами, которые никак не дают возможность посмотреть объект. То «хозяева поздно приходят», то «приезжают только на выходные», то «временно сняли с продажи» и т.д.

По моей оценке, 95% объявлений о продаже/покупке дается риелторами. Часто в одном и том же издании одна и та же квартира продается самим хозяином и тремя-четырьмя агентствами по разным ценам. Стоит самому разместить объявление о продаже по разумной цене, как вам неминуемо перезвонят несколько риелторов и попытаются «перехватить процесс продажи в свои руки» - ведь за все в итоге заплатит покупатель. И невдомек собственнику, согласившемуся на «халявные риелторские» услуги, что таким образом он потеряет 90% своих потенциальных покупателей и значительно растянет процесс продажи. Ведь лишние 3-5%, которые посредник хочет «срубить» с меня, покупателя, мне придется зарабатывать год, а то и два.

Потому-то и появляются «морковки» - объекты, выставленные на продажу по заниженным (в сравнении с другими объявлениями) ценам на две-три тыс. долл. и пометкой «срочная продажа, торг». Естественно, они в первую очередь будут прозваниваться покупателями. Но во время просмотра окажется, что «хозяин передумал из-за огромного наплыва желающих и поднял цену на те же две-три тыс., торг возможен только в сторону увеличения, а «срочно» означает три месяца.

И последний феномен кризиса - «люмпен-хаты». Это жилье, ранее купленное по инвестиционным мотивам, которое продается сейчас. В нем, как правило, уже живут квартиранты или малолетние члены семьи. А продают его хозяева, понимающие, что лучше сегодня продать зависшую квартиру с потерей 30 тыс. у.е. от ранее заплаченной цены, чем через полгода потерять более 40 тыс. Кризис - не тетка.

Много ли покупателей?
Профессиональные риелторы считают, что до весны владельцам квартир придется серьезно уступать немногим реальным покупателям. Пресса давно пишет о том, что реально сделки заключаются по ценам на 10-15% ниже заявленных в «Авизо». Я же, набрав за две недели богатый багаж «фантомов», «морковок» и просмотров «люмпен-хат», решил поставить эксперимент, чтобы выяснить, много ли у меня конкурентов на покупку однокомнатной квартиры на левом берегу Киева в диапазоне цен 55-60 тыс. у.е. В любом номере «Авизо» - сотни предложений такого жилья. Причем даже после просмотра шести последовательных номеров газеты (это три недели) несложно было заметить явный тренд: 1) на рынке становится все больше самых востребованных квартир экономкласса; 2) продавцы или представляющие их брокеры все легче идут на торг.

Для эксперимента я дважды выставил в «Авизо» на продажу три своих собственных «фантома-морковки» - на Березняках, Лесном массиве и Позняках, указав стоимость на 3 тыс. долл. меньше, чем у аналогичных объектов, которые лично осмотрел (на них цены колебались от 58 до 61 тыс.).

Результат обескуражил - всего 16 звонков после первой подачи и 12 звонков после второй. Причем восемь из 16 звонков были от риелторов, которые лично пожелали продавать мое жилье или просто интересовались, почему я «сбиваю цены на рынке». Из восьми покупателей, договаривающихся о просмотре, два тоже были риелторами. Они готовы были мне доплатить за то, что я подниму свою цену, соответственно и их комиссионные. И только шесть интересующихся назвались прямыми покупателями!

Значит, сегодня у меня всего шесть реальных конкурентов. А ведь многие владельцы жилья сняли его с продажи в надежде на возобновление роста цен после выборов. Но росту неоткуда взяться: доходы у людей не увеличиваются, а ипотечные кредиты если и дают, то под нереальные для среднего клиента проценты. Значит, завтра цены еще упадут, а конкуренция среди покупателей сойдет на нет.

И это не только мое мнение. Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов недавно заявил: «Если в октябре по Киеву было 1600 сделок, в ноябре - 800, в декабре - 600, то в январе-феврале будет 200 и 400 соответственно. И тем, кому надо будет срочно продать, придется уступать 5-7% от сегодняшней заявленной стоимости, даже на дешевых, популярных вариантах. Такие продажи и создадут тенденцию на рынке: до конца зимы цены будут таять».

«Единички» к концу зимы пойдут дешевле в среднем на 2-3 тыс. долл., «двушки» - на 3-4, а «трешки» - на 4-5 тысяч. Значит, покупателям стоит ждать тех продавцов, которые согласятся на их цены, а не отстаивающих свои желания.

Аналогичные заявления по новому жилью сделал и глава информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов: «Сегодня спрос невелик, и если строители не будут уступать, клиенты с деньгами уйдут на рынок «вторичной первички» - там хозяева новых квартир в уже введенных в эксплуатацию домах уступают при торге 5-15% от их номинальной стоимости».

От частного случая - к общему решению
Казалось бы, это блицисследование стоит вне политики и вне президентских выборов. Однако, любой маркетолог, проанализировавший то, как проблема жилья искусственно не решается десятилетиями, придет к однозначному выводу, сделанному моим коллегой из России:

- Любая власть, которая даст возможность людям приобретать жилье, как мне кажется, обеспечит себе базу навсегда. Отсутствие жилья - главный тормоз развития страны. Будет у людей жилье - будет и демографический бум, не понадобится завозить миллионы мигрантов, и ученые будут работать и выдумывать нанотехнологии, будет реальная модернизация в стране, а не дутая, и дороги отстроят, и дураков пристыдят, и пить не будет народ, и бизнесом займется, и рабочие места будет создавать, и права свои отстаивать.

Для человека, живущего на зарплату, купить жилье по нынешним ценам - нереально. Для этого надо потратить 10-20 лет на накопление, экономя на всем, отказывая себе и близким даже в необходимом.

P.S. Сегодня утром, словно сговорившись, мне позвонили все риелторы, с которыми я просматривал жилье. Предлагают цену на тысячу долларов ниже. У них нет сделок. Нет желающих дать задаток...
Андрей Лазаренко


Також до Вашої уваги:
Загородная жизнь: в два раза лучше и... дороже Что сдерживает развитие рынка загородной недвижимости? За что платят владельцы домов в коттеджных городках? Меморандум о развитии Киевской агломерации утвержден Куда будет развиваться Киев? Где будет строить "Киевгорстрой"? Особенности национального таунхауса Коттеджные городки Донецкой области Когда рынок недвижимости достигнет "дна"? Система «trade in» при покупке недвижимости в Украине

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Система керування сайтом - Exipilis, Київ