Рынок недвижимости начал восстанавливаться

- Как Вы оцениваете сегодняшний уровень заинтересованности инвесторов в коммерческой недвижимости? Есть ли изменения по сравнению с прошлым годом?

- Интерес к коммерческой недвижимости со стороны инвесторов в прошлом году, по сути, и не исчезал.

Сегодня интерес к коммерческой недвижимости сохраняется и даже возрастает в сравнении с прошлым годом. Особо я бы отметил февраль‑апрель текущего года. Возможно, это связано с президентскими выборами и изменением политической ситуации в стране.

- Как, по Вашим оценкам, изменилась стоимость коммерческих объектов, в частности офисных, в кризисный период?

- Учитывая существующий «конфликт продавца и покупателя», важно понимать, что объект будет оценен во столько, сколько готов дать за него покупатель, а не во столько, сколько себе «нарисовал» собственник. В противном случае сделка просто не состоится.

Сейчас на нашем рынке действующие офисные объекты большинство инвесторов оценивают, исходя из ставки капитализации в 14%. То есть, если оценивать методом прямой капитализации, срок окупаемости составляет практически 7 лет.

При этом мы помним, что еще два года назад подобные объекты оценивались инвесторами по ставке капитализации 9-10%. С начала кризиса стоимость аренды за год упала почти вдвое (эксперты называют цифры 40-48%). Следовательно, условно, гипотетически, валовый доход на квадратный метр офисного центра 2 года назад составлял $600 в год (из расчета средней месячной арендной ставки в $50 за кв. м). То есть, при ставке капитализации 10%, $6000 - это и была, скажем, предварительная оценочная стоимость «квадрата» офисной недвижимости. Что же происходит сегодня? Сейчас при оценке объекта инвестор ориентирован на ставку капитализации 14% (это по Киеву, в регионах ситуация еще сложнее). Итак, при текущем среднем уровне арендных ставок - $25 за кв. м в месяц, валовый доход на квадратный метр составляет $300 в год, что уже в два раза меньше. Таким образом, при ставке капитализации 14%, оценочная стоимость объекта, по которой инвестор готов его приобрести, - $2100 за кв. м. При этом мы не учитываем расходную часть. Если объектом управляют неэффективно, то доход будет еще ниже.

- Оживление рынка должно положительно сказаться и на заполняемости офисных центров. Есть ли тенденция к росту?

- Да, и заметная - как для офисных, так и для торговых объектов. Например, по Киеву уровень заполняемости в бизнес‑центрах - 88-89% притом, что год назад он составлял 80-82%. Так, наш бизнес‑центр «ТОРУС» сейчас заполнен на 95%, а год назад его заполняемость колебалась в пределах 78-80%.

- Для кризисного периода у Вас довольно высокий процент заполняемости в БЦ, то есть Вы явно пошли на понижение арендных ставок?

- Безусловно, их пришлось подкорректировать. В прошлом году все работали на понижение. Но сегодня, после замены некоторых арендаторов, мы заполнили площади нашего БЦ уже с более высокой арендной ставкой.

- Планируете ли проекты в офисном сегменте?

- Да, мы собираемся развивать сеть бизнес‑центров под единым брендом «ТОРУС» в классе В. Стратегия развития сети предусматривает создание офисных объектов как в Киеве, так и в городах‑миллионниках Украины.

- На какой стадии реализации находится сегодня многофункциональный комплеск «Корсандо Сити»? Насколько известно ВВ, были некоторые сложности с его согласованием.

- Все сложности по этому проекту мы уже практически преодолели. На сегодняшний день участок площадью 776 га, на котором и будет реализован комплекс, - в нашей собственности. Проект согласован, успешно выполнен ДПТ. Все, что необходимо было для юридического оформления и инфраструктуры проекта, мы уже осуществили. Сегодня мы продолжаем развивать проект своими силами, и, конечно же, находимся в активном поиске стратегического инвестора, так как проект является финансово емким.

- Каков объем инвестиций в «Корсандо Сити»? Каков срок окупаемости?

- Как я уже говорил, проект финансово емкий. Запланированная окупаемость - 7 лет. Стоимость реализации всего проекта оценивается более чем в $2 млрд. Для его динамичного развития необходимы стартовые инвестиции порядка $200 млн. В дальнейшем мы планируем развивать его с использованием средств, вырученных от продажи жилья частным инвесторам.

- Как планируете нивелировать риски проекта?

- Во‑первых, проект многофункциональный. Реализовывать мы его планируем очередями. Во‑вторых, объекты социальной инфраструктуры - школы, больницы, детсады - мы рассматриваем не как риски, а как дополнительные инструменты для привлечения покупателей жилья, поскольку один из основных минусов большинства существующих коттеджных городков - недостаточно развитая социальная инфраструктура или ее полное отсутствие.

Кроме того, в вопросе финансирования строительства жилья мы намерены применить уникальную для нашей страны финансовую схему. В частности, приведу пример на таком важном аспекте, как продажа жилой недвижимости. Мы дадим покупателю возможность по приемлемой цене арендовать жилье на длительный срок. Но через определенное время - 3-5 лет, например, - предоставим ему возможность полностью выкупить свой дом. При этом в стоимость продажи уже будет включена выплаченная за прошедший период арендная плата.

Полный текст интервью читайте в свежем номере Building Business (апрель-май, 2010 г.)

Татьяна Шульга building.ua