Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати незавершене будівництво: 0.1 га, $23900
20.02.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Продати офіс: 30 м2, $26000
14.12.16
Продати окрема будівля: 79 м2 / 30 га, $7500
29.09.16
Продати окрема будівля: 1968 м2, $437472
23.06.16
Здати магазин: 80 м2, $800
11.12.15
Здати магазин: 80 м2, $1200
12.08.15
Здати магазин: 80 м2, $1000
04.08.15
Здати магазин: 80 м2, $25000
28.07.15
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Профессиональный рынок коммерческой недвижимости Украины: без качественного сдвига... пока


31.05.2010

Казалось бы любого рода встряски должны заставить пострадавшую сторону как минимум задуматься о причинно-следственных связях. Мои родители учили меня в детстве: мудрые люди учатся на чужих ошибках, глупцы - на своих. Иногда создается впечатление, что на местном рынке недвижимости, владельцы недвижимости проявляют третью тенденцию - не учиться ни на чужих ошибках, ни на своих.

Докризисный рынок профессиональной недвижимости в Украине можно смело охарактеризовать как феодальный. Небольшое количество, в большинстве своем, непрофессиональных активодержателей ринулись в бизнес недвижимости, не имея и зачастую даже не стремясь приобрести понимание функционирования этого рынка. Уровень невежества и, позволю сказать, безрассудства среди украинских землевладельцев (я умышленно не использую термин «девелопер») достиг небывалых размеров. Размерам воздушных замков не было пределов, а их месторасположение бросало вызов базовым рыночным принципам. Городская же администрация функционировала как полноправный и ненаказуемый монарх с негласными расценками на согласование проекта, в независимости от его качества, соответствия нормам, уместности и месторасположения.

В такой системе, войти в рынок международным игрокам, привыкшим функционировать в поле законов и правил, было практически невозможно. В большинстве своем, те немногие игроки, которые попали в Поле Чудес под названием «Украинский рынок недвижимости», оказались у разбитого корыта с тремя типичными кризисными сценариями:

а) Играли и не угадали ни одной буквы: ушли с рынка, ничего не купив и не начав, не адаптировавшись к местным феодальным условиям

б) Угадали все буквы, но не смогли прочитать слова: купили землю (как правило, дорого) и, возможно, даже начали стройку, но «зависли»

в) Прочитали все слово, но оно оказалось нецензурным и, все равно, не выиграли приз: купили готовый продукт за очень дорого, и во время кризиса он либо опустел, либо существенно обесценился из-за снижения арендных ставок, при этом денежного потока от аренды перестало хватать даже на погашение кредита, не говоря уже о возврате инвестиций.

При этом, самое неприятное общее обстоятельство для всех вышеперечисленных сценариев за редким исключением варианта «в» - это невозможность выйти из проекта по причине его негативной сведенной стоимости и отсутствия покупателей.

Должен признаться, что всеобщая эйфория, в большой степени ослепила и консультантов, даже самые продвинутые из которых, наблюдая за фактами, противоречащими здравой логике, вынуждены были выражать мнения, противоречащие этой же здравой логике. Но, последующее глобальное цунами все расставило на места... казалось бы.

В то время, как все базовые рыночные параметры (арендная ставка, ставка капитализации, ставки и пропорции финансирования, категории финансируемых продуктов, качество и количество покупателей с их аппетитами) отступили как воды после цунами, воздушные замки украинских владельцев в большинстве своем остались там же. Покупателей же, девелоперов и, тем более, наивных форвардных арендаторов этих замков не осталось и в помине.

Но, что же стало на места в Украине после кризиса? Какие уроки кризиса лежат на поверхности, чтобы участники рынка коммерческой недвижимости могли попытаться их извлечь?

К сожалению, Украина снова стала окраиной для международного бизнеса. Сегодня украинский рынок недвижимости выглядит на инвест-картах международных инвесторов точно так же, как территория Украины на GPS-картах европейских автомобилей: на восток от Польши и Венгрии - все белое. Тогда как раньше в холлах 5-звездочных отелей Киева только и был разговор на английском языке о земельных участках с развернутыми картами на столе, а сегодня развернутых карт нет, да и разговоры на другие темы.

Для местных коммерческих кругов должно стать уроком то, что мега-проекты канули в лету, поскольку они как не были, так и не будут уместными для украинского рынка еще очень долго. В большинстве своем они были рассчитаны не на реализацию, а, в основном, на продажу иностранному покупателю, который после «цунами» свои уроки извлек и в таких «проектах» в Украине еще долго не будет заинтересован. Посему, для нахождения финансового партнера, большинство докризисных проектов требуют полного перекроя с точки зрения объемов и фазирования. К тому же, большинство финансовых партнеров сегодня готовы входить в проект на приоритетных правах, с тем, чтобы украинский активодержатель получил возврат на инвестицию только с успешной реализацией проекта, а не при входе финансового партнера.

Если же говорить о физической реализуемости докризисных мега-проектов, то до тех пор, пока Украина не станет хабом (прим. редакции - узлом, центром) хотя бы региональной деловой и финансовой активности, у нас не найдется достаточного количества ни финансов, ни арендаторов для проектов, которые строят в Шанхае, Сингапуре, Дубаях, Canary Wharf, La Defense, и им подобных. Говорить же о таких перспективах для Украины сегодня приходится только в шутках.

Точно также не могут быть оправданы и проекты с маргинальным месторасположением, которые способны себя оправдать только в период разогретых арендных ставок. Месторасположение, качество постройки и уместный размер - вот три основных параметра в девелопменте, которые должны соблюдаться с коммерческой точки зрения, чтобы иметь шанс на успешную реализацию в долгосрочной перспективе.

Еще один урок кризиса заключается в том, что для успешного выхода из проекта, даже во времена бума не следует безоглядно строить проекты, рассчитанные на времена бума.

До кризиса мало кто из девелоперов строил проект с видом на выход из бизнеса. С наступлением же кризиса, недостатка продавцов всевозможных активов не было, но покупатели на них стали достоянием своеобразной коммерческой Красной Книги. Тем не менее, несмотря на отсутствие общего инвестиционного интереса к украинскому рынку за время кризиса, достаточно часто звучал один и тот же реальный запрос от немногих оппортунистических покупателей: «интересует доходогенерирующий прайм объект небольшого размера».

Увы, таких объектов на рынке практически не оказалось. Докризисная девелоперская погоня за количеством, а не качеством, как говорится, вылезла боком. Вот вам и урок для девелопера: умеренный объем, качество самого объекта и качество арендатора (предполагая также качество договора аренды) как минимум дают возможность продать объект в плохие времена. В целом же, ниша качественного девелопмента остается широко открытой. Вопрос нахождения качественно прайм объекта обоюдно сложен как для покупателя, так и для арендатора. На сегодняшний день найти качественный офис с хорошим месторасположением от 1000 кв.м для международной сервисной компании, являющейся типичным арендатором офисов класса А, остается сложной задачей.

Хочется надеяться, что и местные властные круги за этот период извлекут уроки и попытаются создать условия для того, чтобы украинский рынок недвижимости перестал быть тундрой на инвестиционных картах международных девелоперов и инвесторов. И для этого вовсе не нужно принимать тонну национальной законодательной инициативы: достаточно будет упрощения и «опрозрачивания» согласовательного режима во всех городских инстанциях. И если у местных чиновников нет идей и решений, то нужно хотя бы скопировать реформу в Грузии, где разрешение на строительство - вопрос нескольких месяцев.

Сегодня, при отсутствии с 2008-го года новых девелоперов и не состоявшегося массового изъятия банками залогов, землевладельцами, в большинстве своем, остаются все те же структуры. Существенного изменения в их отношении к своим проектам либо шансам привлечь к ним иностранных партнеров практически не прослеживается. Упрощенная и более прозрачная процедура предоставления прав на застройку, особенно международным компаниям, будет существенным катализатором в пробуждении коммерческого рынка недвижимости в послештормовой период.

Возможно, двухлетний инкубационный период еще не достаточно длительный для среднеукраинского участника рынка недвижимости, чтобы воспринять изменившуюся реальность и, соответственно, отрегулировать политику либо свои планы. В любом случае, до тех пор, пока у нас будут оставаться сложно преодолимые искусственные преграды для допуска международного капитала и ноу-хау на локальный рынок, процесс внутренней эволюции обречен быть медленным и болезненным. Также как коммунизм является самым длительным путем к капитализму, также и неосознанное исправление собственных ошибок временем является наименее адекватной реакцией на болевой шок. Стандарты качества уже давно установлены развитыми рынками, и чем быстрее мы к ним приблизимся, тем более динамичным и интегрированным в международную бизнес среду станет украинский рынок недвижимости.
Сергей Сергиенко Управляющий партнёр CB Richard Ellis LLC
building.ua


Також до Вашої уваги:
Загородная жизнь: в два раза лучше и... дороже Что сдерживает развитие рынка загородной недвижимости? За что платят владельцы домов в коттеджных городках? Меморандум о развитии Киевской агломерации утвержден Куда будет развиваться Киев? Где будет строить "Киевгорстрой"? Особенности национального таунхауса Коттеджные городки Донецкой области Когда рынок недвижимости достигнет "дна"? Система «trade in» при покупке недвижимости в Украине

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
CMS: Exipilis, Київ