Елена Распутная: редевелопмент промышленных территорий имеет ряд неоспоримых преимуществ

Причин тому несколько. Основной причиной, пожалуй, является смещение центров деловой активности граждан от промышленных предприятий, фабрик, заводов, научных институтов (где кипела жизнь в советское и частично в постсовецкое время в XX в.) к бизнес- , торговым, складским и развлекательным центра в XXI в. В некоторых случаях более выгодным является купить старый промышленный объект, провести редевелопмент и, развивая его, как новый объект коммерческой недвижимости, получить прибыль, чем развивать проект с нуля. Что касается нерентабельности промышленных предприятий по своей сути. На сегодняшний день, строительство промышленных предприятий ведется исключительно под нуджы компании-производителя - только в совокупности с конкретным производством - поскольку в коммерческих целях (как бизнес, торговые, складские центры) строить такие объекты не реально.

Само понятие редевелопмент является производной от понятия - development, которое в своем первичном значении переводится как развитие. Девелопмент подразумевает развитие объектов недвижимости, следовательно редевелопмент - переразвитие объектов недвижимости для более эффективного их использования.

Зачастую понятие редевелопмент полностью отожествляют с понятием реконструкция, на самом деле - это абсолютно разные термины.

Специалисты нашей компании разработали следующую классификацию редевелопмента:

Полный редевелопмент подразумевает полное переразвитие объектов и территории, начиная с изменения целевого назначения участка, согласование нового проекта и заканчивая прокладкой новых инженерных сетей и организацией новых транспортных развязок.

В таком случае промышленные предприятия становятся торговыми или торгово-развлекательными центрами, специализированными или продуктовыми супермаркетами, а также бизнес центрами и логистическими комплексами.

При полном редевелопменте в обязательном порядке должны проводится маркетинговые исследования, разработка концепции, проработка архитектурной идеи, финансовый анализ, а так же разработка и согласование проекта.

В этом варианте используется исключительно земельный участок.

Частичный редевелопмент подразумевает переразвитие промышленных территорий и частично объектов, с модернизацией или частичным обновлением существующих транспортных развязок и инженерных сетей. В этом случае не всегда проводится изменение целевого назначения участка, а зачастую будущий проект проектируется в рамках существующего целевого назначения или с небольшими корректировками. Как правило, так разрабатываются офисно-складские комплексы или логистические/складские комплексы с администраивными зданиями.

В случае частичного редевелопмента использутся земельный участок и некоторые существующие объекты, которые, как правило, проходят процесс реконструкции или модернизации.

Поверхностный редевелопмент, как правило, в принципе не подразумевает серьезных изменений существующих объектов. Редевелопменту подвергаются либо административные здания завода либо отдельные цеха.

По такому принципу, как правило, возводят складские комплексы. В этом случае зачастую не проводится кардинальное изменение транспортных путей и подъездных дорог.

Полный редевелопмент промышленных объектов по уровню капиталовложений и трудозатрат стоит на первом месте. Поскольку объем необходимых инвестиций равнозначен сумме инвестиций для реализации нового проекта, плюс затраты на изменение целевого назначения участка и очистка территории от существующий зданий и конструкций. Частичный редевелопмент занимает второе место. Поверхностный редевелопмент является наименее затратным по времени и финансово. Однако, в каждом конкретном случае есть свои нюансы для офисов, для логистики, для торговли.

Редевелопмент промышленных территорий имеет ряд неоспоримых преимуществ. В частности для инвестора и для города в целом, поскольку до сих пор в центральных и прилегающих к центру районах городов Украины существует большое количество промышленных предприятий, расположенных на масштабных земельных участках. Инвестор, в первую очередь, имеет возможность возведения объекта в хорошем месте, на участке достаточного размера.

Для города - это возрождение заброшенных территорий, новые рабочие места, финансовые потоки, обновление и улучшение портрета города, сокращение количества грузового транспорта в городе.

Тем не менее, при развитии и перепрофилировании промышленных объектов могут возникнуть ряд сложностей и нюансов.

Промышленные предприятия, как правило, существуют в качестве акционерного общества. Для развития объекта в рамках редевелопмента, промышленное предприятие должно поменять собственника.

Разработка нового проекта и изменение целевого назначения участка требует прохождения всего цикла разрешительных и согласовательных инстанций.

Возникают дополнительные затраты на демонтаж существующих конструкций и объектов и расчистку территории.

Возможные существующие ограничения и сервитуты.

Подъездные пути и дороги - их качество и степень доступности не всегда соответствуют требованиям настоящего времени и условиям развития коммерческой недвижимости.

Вопрос наличия свободной достаточной территорий для организации парковки.

Тем не менее такая область развития проектов недвижимости с каждым годом набирает обороты, демонстрируя свое право на конкурентоспособное функционирование. Ярким примером такого успеха в Киеве можно назвать «Караван», «Променада», «Большевик».
building.ua