Пути привлечения капитала в современных условиях

Об инструментах привлечения капитала, основных тенденциях рынка капитала Европы и Украины, инвестициях в недвижимость, изменении ставок капитализации и основных тенденциях на рынке заемного капитала шла речь в докладе заместителя директора, начальника отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Ukraine
Германа Паникара на Втором всеукраинском инвестиционном бизес-форуме «Инвестиции в недвижимость и строительство - 2009», состоявшемся 2-3 июня в Киеве.

По словам господина Паникара, инструментами привлечения капитала могут выступать как собственные средства (арендные поступления; продажа земельных участков; продажа объектов недвижимости; привлечение партнеров), так и заемные средства.
Пути привлечения капитала значительно сократились в условиях кризиса в связи с сокращением объемов или полным прекращением кредитования.

Основные тенденции рынка капитала Европы:
• Только «прайм»: Основное внимание инвесторов фокусируется на наиболее качественных активах в наиболее ликвидных рынках
• Сравнительные цены: Инвесторы смотрят сразу на целые регионы и выбирают те объекты/страны, где снижение цен было наибольшим.
• Качественные договора аренды и состав арендаторов: Большинство активных инвесторов заинтересовано в покупке активов, приносящих стабильный, долгосрочный доход
• Отсутствие дополнительных премий за риск: Покупатели не готовы брать на себя риск заполнения вакантных площадей и т.п.
• Рынок заемного капитала будет сильно ограничен в 2009 и 2010 гг.
• Снижение объема сделок: Из-за ограниченности собственных ресурсов и с целью диверсификации рисков, инвесторы будут все чаще объединяться в пулы, особенно если речь идет о крупных сделках.

Требования к готовым объектам недвижимости:
• Стабильный денежные поток:
• Договора аренды от 3 лет
• Хороший состав арендаторов
• Правильная концепция
• Удачное месторасположение
• В первую очередь, объекты торговой и офисной недвижимости
• В основном, Киев. Для торговой недвижимости - города-миллионники.
• Привлекательная цена. Ставки капитализации - от 18-20%.

Требования к строящмся объектам недвижимости:
Высокая стадия готовности (от 80%)
• Правильная концепция
• Удачное месторасположение
• Высокий процент предварительных договоров:
• В первую очередь, объекты торговой и офисной недвижимости
• В основном, Киев. Для торговой недвижимости - города-миллионики.
• Минимум 50% доля
• Льготные условия вхождения

Требования к земельным участкам:
• Право собственности
• Отличное месторасположение
• Правильной формы
• Под коммерческую недвижимость или элитное жилье
• Отсутствие конкуренции
• Низкая цена
• Дополнительные требования:
• Разработанная концепция
• Получены все ТУ

Основные тенденции
Несколько банков готовы рассматривать возможность предоставления займов, но только для старых, надежных клиентов
• Значительное сокращение объемов кредитования
• Значительный рост процентных ставок
• Прекращение проектного финансирования
• Очень консервативный подход к стоимости недвижимости
• Снижение показателя LTV

По словам Германа, улучшение условий кредитного финансирования маловероятно в ближайшие 12 месяцев.
Виктор Коваленко
www.business-realty.com.ua