Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Продати офіс: 30 м2, $26000
14.12.16
Продати окрема будівля: 79 м2 / 30 га, $7500
29.09.16
Продати окрема будівля: 1968 м2, $437472
23.06.16
Здати магазин: 80 м2, $800
11.12.15
Здати магазин: 80 м2, $1200
12.08.15
Здати магазин: 80 м2, $1000
04.08.15
Здати магазин: 80 м2, $25000
28.07.15
Здати магазин: 120 м2
15.07.15
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

ОПЦИОНЫ ПРИ АРЕНДЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ


22.07.2009

тарший юрист компании "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-БелоусС 5 марта 2009 года Кабинетом Министров Украины были ограничены нормативы рентабельности за предоставление в аренду торговых помещений (площадей) на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров - до 20% (Постановление №278). При этом органам местного самоуправления предоставлено право на конкретизацию размера рентабельности, не выходя за пределы 20% в соответствие с Порядком расчета цен на услуги и аренду торговых помещений (площадей) и их обслуживания на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров, утвержденного совместным Приказом Минэкономики и Госкомпредпринимательства от 30 июня 2009 года N 638/109.
Главными факторами, влияющими на размер арендной ставки, будут себестоимость предоставления в аренду торгового помещения и прибыль. Приказ №638/109 не содержит формулы определения себестоимости услуги, соответственно ранее существующие опасения о невозможности включить в нее расходы, связанные с обслуживанием кредитов, инвестиционные, ремонтные расходы, не оправдались. В то же время в Порядке№638/109 определен исчерпывающий перечень расходов, которые не могут быть отнесены к себестоимости услуги (п.4 Порядка).
С появлением Порядка№638/109 актуализировался вопрос применения установленных ограничений к операциям аренды торговых помещений в торговых центрах, которые не отнесены к рынкам. Вопрос возник в результате того, что сфера применения Порядка№638/109 ограничена заключением договоров аренды на торговые помещения (площади) и/или предоставление услуг по их обслуживанию и предоставление оборудования на рынках. Требования к «рынку» как субъекту хозяйствования и особому объекту недвижимости приведены в совместном Приказе Минэкономики, МВС, Госстандарта от 26 февраля 2002 года N 57/188/84/105, из которых становиться, очевидно, что торговые центры не являются рынками. В то же время, в Постановлении №278 речь идет не только о рынках, но и о прочих торговых объектах. Соответственно во избежание риска двоякого толкования диапазона правового действия ограничения, операторам торговых и многофункциональных центров имеет смысл привести свою деятельность в соответствие с требованиями Приказа №638/109.
В поисках дополнительных резервов для возмещения недополученной рентабельности от аренды торговых помещений, могут быть рассмотрены опционы на поставку арендных услуг.
Опцион - это стандартный документ, который удостоверяет право приобрести (продать) ценные бумаги (товары, денежные средства) на определенных условиях в будущем по фиксированной цене на момент заключения такого опциона или на момент приобретения такого опциона по решению сторон контракта (п. 1.5.3 ст. 1 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий»). Опционы на поставку арендных услуг являются производными ценными бумагами, приобретение которых позволяет осуществить поставку арендной услуги по цене определенной на дату приобретения опциона. Проблема ограниченной рентабельности находит свое решение при использовании опционов на поставку арендных услуг благодаря двойственной правовой природе производной ценной бумаги: наличия стоимости опциона как ценной бумаги (премия) и наличия стоимости услуги (базового актива). Таким образом, предоставляя арендную услугу с минимальной рентабельностью, арендодатель при использовании опционов получает возможность возместить недополученный доход за счет средств, полученных в качестве премии от размещения опционов. Для преодоления ограничения рентабельности арендных услуг, арендодателю потребуется обеспечить наличие следующих исходных данных:
- Зарегистрировать выпуск опционов с базовым активом - поставка арендных услуг (класс А), поставка услуг по обслуживанию торговых площадей (класс Б);
- Осуществить разделение цены опциона на две составляющие:(а) премию по опциону (стоимость опциона как ценной бумаги), приравненную к прибыли от услуги (далее - У); (б) стоимость базового актива, приравненную к себестоимости арендной услуги (далее - Х).
Расходы при выпуске опционов составляют 0,1% от номинальной стоимости выпуска (государственная пошлина).
При соблюдении перечисленных исходных данных последующие действия арендодателя будут сводиться к следующему:
Первый этап - Регистрация собственником зданий (сооружений) - эмитентом выпуска опционов на приобретение услуг по аренде нежилых помещений.
Второй этап - Эмитент опционов заключает с торговцем ценными бумагами (ТЦБ) договор об организации размещения опционов.
Третий этап - ТЦБ выставляет выпуск опционов на биржевую продажу путём заключения с биржей, членом которой он является, Договора об организации размещения производных ценных бумаг.
Четвертый этап - Выпуск опционов на биржевые торги осуществляется путём утверждения биржей регламента размещения выпуска опционов.
Пятый этап - Поэтапное приобретение опционов арендатором на основании договора купли-продажи опционов. Приобретение КУА опционов предполагает осуществление оплаты премии опционов в размере У.
Премия, полученная арендодателем как средства от размещения ценной бумаги, не является объектом налогообложения НДС согласно пункту 3.2.1. Закона Украины «Об НДС» и не включается в валовой доход эмитента согласно пункту 4.1.1. Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», а также письмо ГНАУ от 14.04.2000 г. № 1949/6/22-3119.
У арендатора, который не рассматривает последующие перепродажи опциона, сумма расходов на приобретение опциона включается в состав валовых расходов согласно письмам ГНАУ от 07.09.2004 г. N 7676/6/15-1116, от 25.09.2003 г. № 8049/6/15-1116
Шестой этап - приобретенные арендаторами опционы, за которые произведена оплата премии, предъявляются к выполнению собственнику зданий (эмитенту, арендодателю). Выполнение опционов производится путем заключения договора аренды помещения. По договору аренды производиться оплата суммы Х (стоимости базового актива - арендных услуг). Средства, оплаченные арендатором по договору аренды, подлежат налогообложению в общем порядке.
Таким образом, использование опционов на поставку арендных услуг не только позволяет решить проблему ограниченной рентабельности, но и позволит оптимизировать налогообложение арендодателя.
Наталия Доценко-Белоус
www.kisilandpartners.com


Також до Вашої уваги:
Загородная жизнь: в два раза лучше и... дороже Что сдерживает развитие рынка загородной недвижимости? За что платят владельцы домов в коттеджных городках? Меморандум о развитии Киевской агломерации утвержден Куда будет развиваться Киев? Где будет строить "Киевгорстрой"? Особенности национального таунхауса Коттеджные городки Донецкой области Когда рынок недвижимости достигнет "дна"? Система «trade in» при покупке недвижимости в Украине

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Разработка сайта - Exipilis, Украина