Для рынка коммерческой недвижимости 2009 год был очень сложным. Бизнес сворачивался, доходы падали, и это заставляло многие фирмы переезжать в более скромные помещения. Спрос на покупку помещений был минимальный.Особенно сложным было первое полугодие. Относительно устойчивым спрос был лишь на аренду помещений до 100 квадратных метров в районах с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением. Владельцы больших офисных и торговых центров были вынуждены резко сбрасывать цены, договариваться с арендаторами о значительных льготах и уступках. Цены аренды снижались до середины лета, чем больше и дороже было помещение, тем интенсивнее.
Во втором полугодии цены аренды были достаточно стабильны, но в каждом сегменте проявлялись свои нюансы. Спрос на аренду коммерческой недвижимости вырос. Правда, он этот был весьма дифференцирован, зависел от размеров помещений и их расположения. Наибольшим спросом пользовались небольшие офисы, а также торговые помещения в оживленных местах.Снижение покупательной способности населения подтолкнуло предпринимателей более активно развивать направление эконом-класса. В спальных районах города открывались магазины площадью до 150 квадратных метров, специализирующиеся на секонд-хенде и стоке. Арендная плата там составляла 100-130 гривен за квадратный метр в месяц. Конкуренцию супермаркетам сегодня составляют и так называемые магазины у дома, небольшого формата с минимальным набором товара. Арендная плата в таких магазинах составляет до 200 грн. за квадратный метр в месяц. Столичным рынком заинтересовались региональные производители, которые готовы открывать сети небольших магазинов определенной специализации.Весьма непростые процессы происходили в крупных торговых центрах. Не выдержав конкуренции, одни сети супермаркетов ушли с рынка, на смену им приходят другие.
В декабре цены аренды и продажи коммерческой недвижимости были:
Офисные помещения
Районы города | Цена предложения на офисные помещения в жилом фонде | Цена предложения на офисные помещения в нежилом фонде | Арендные ставки (мин./макс. стоимость в
гривнах за квадратный метр) | Продажа
(мин./макс. стоимость в
долларах за квадратный метр) | Арендные ставки (мин./макс. стоимость в
гривнах квадратный метр) | Продажа
(мин./макс. стоимость в
долларах за квадратный метр) | Голосеевский | 60-250 | 1600-5000 | 60-850 | 1600-5000 | Дарницкий | 75-125 | 1600-3000 | 70-420 | 1600-4000 | Деснянский | 60-100 | 1600-2200 | 100-250 | 1600-3000 | Днепровский | 70-210 | 1600-3000 | 100-330 | 2000-5000 | Печерский | 100-340 | 3000-7000 | 60-840 | 1850-10000 | Подольский | 100-250 | 2500-5000 | 100-550 | 1600-10000 | Оболонский | 85-170 | 2000-3500 | 100-670 | 1850-5000 | Святошинский | 85-110 | 1600-3000 | 75-170 | 1700-4500 | Соломенский | 85-110 | 1600-3000 | 70-120 | 1700-3500 | Шевченковский | 70-300 | 1600-5000 | 60-840 | 1800-10000 |
Торговые, складские и другие нежилые помещения
Районы города | Цена предложения на нежилые помещения разного целевого предназначения | Цена на складские помещения | Арендные ставки (мин./макс. в
гривнах
за квадратный метр) | Продажа (мин./макс. стоимость в
долларах
за квадратный метр) | Арендные ставки (мин./макс. в гривнах
за квадратный метр) | Продажа
(мин./макс. стоимость в долларах
за квадратный метр) | Голосеевский | 85-670 | 1800-1800 | 25-85 | 400-1500 | Дарницкий | 125-340 | 1800-6000 | 25-85 | 400-1200 | Деснянский | 85-210 | 1700-3200 | 25-85 | 350-1000 | Днепровский | 150-500 | 2000-6000 | 25-85 | 400-1200 | Печерский | 170-850 | 2500-20000 | 25-85 | 750-1800 | Подольский | 150-730 | 1800-10000 | 25-85 | 800-1500 | Оболонский | 120-500 | 2000-5000 | 25-85 | 800-1200 | Святошинский | 120-330 | 1700-3500 | 25-85 | 500-1500 | Соломенский | 120-300 | 1700-3000 | 25-85 | 500-1500 | Шевченковский | 120-920 | 1500-20000 | 25-85 | 550-1500 |
Рынок ипотечных кредитов
В течение первых трех кварталов рынок ипотеки практически не работал.Исключение составляли кредиты, предоставляемые инвесторам нескольких вполне конкретных строящихся объектов. Банк, вложивший средства в конкретный дом, был заинтересован в продаже квартир в нем и завершении строительства. Вот и привлекал инвесторов, выдавая кредиты на достаточно «гуманных» (для нашей страны) условиях. В частности, весной 2009 года Кредитпромбанк выдавал инвесторам жилищного комплекса «Брест-Литовский» гривневые кредиты по программе Государственного ипотечного учреждения под 15% годовых сроком на 25 лет с первоначальным взносом не менее 20%. И эти кредиты инвесторы брали достаточно охотно.
Осенью порядка 15 банков заявляли о своих программах кредитования вторичного рынка. Но, судя по всему, лишь немногие из них реально предоставляли ипотечные кредиты. С одной стороны, банкиры опасались дальнейшего падения цен на недвижимость. С другой, весь этот год они были заняты проблемными кредитами, вместе с заемщиками старались реструктуризировать их.Заемщики судились с банками, стараясь оспорить законность выдачи кредитов в валюте. Одни суды удовлетворяли эти иски, другие отменяли принятые судебные решения.
Чтобы смягчить социальное напряжение, законодатели фактически запретили до конца 2010 года выселять должников из залоговых квартир (при условии, что эта квартира единственная). Заодно запретили выдавать банкам кредиты в валюте для покупки недвижимости.Между тем, задолженность по проблемным ипотечным кредитам растет достаточно быстро.По данным Ассоциации украинских банков, в отрасли, именуемой банкирами как «Операции с недвижимостью», по состоянию на 01.10.2009 общая задолженность составляла 78,7млрд.грн, из которых 5,1млрд.грн (или 6,5%) – проблемная задолженность. По состоянию на 01.07.2009 проблемная задолженность составляла 3,3 млрд.грн или 4,3%.
Как следствие всего этого, банки ввели такие жесткие условия кредитования и такие высокие проценты, что за новыми кредитами потенциальные заемщики обращались к ним лишь в случаях, когда для покупки жилья не хватало относительно небольшой суммы. К тому же в течение всей осени банкиры из месяца в месяц поднимали ставки. Если в сентябре средняя процентная ставка по гривневым кредитам на жилье была 22,43%, то в октябре она выросла до 24,56%, а в ноябре до 25,55%. Правда, в декабре она снизилась до 24,83% (данные компании «Простобанк Консалтинг»). Именно поэтому, в течение 2009 года в «Планете Оболонь» было заключено всего две сделки с привлечением ипотечных кредитов (обе – в декабре, и в обоих случаях сумма кредита была существенно меньше первоначального взноса).
Основные выводы по результатам 2009 года
Утверждать, что «ценовой пузырь» существенно сдулся, пока, к сожалению, нельзя. Поскольку в условиях кризиса огромный разрыв между доходами большинства наших граждан и ценами на недвижимость не уменьшился (для многих даже увеличился).Другое дело, что люди, накопившие деньги еще до начала кризиса, стали чувствовать себя на рынке более свободно. Судя по данным риелторов и интернет-форумам, семьи, не успевшие приобрести недвижимость до начала кризиса, нередко стали ориентироваться на более просторные и качественные квартиры, выросло количество потенциальных покупателей, имеющих возможность улучшить жилищные условия без ипотечных кредитов.
Почему же, не смотря на жесточайший кризис, усредненная цена предложений (в долларах США за квадратный метр) снизилась за год лишь на 32,5%, а индекс стоимости на 30,3%? Ведь очень многие опрошенные нами респонденты (в том числе и те, кто постоянно следит за процессами на рынке недвижимости) считали само собой разумеющимся, что цены в 2009 году упадут в разы…В частности, 37 участников конкурса прогнозов, который мы проводили в первом квартале, ожидали, что в 2009 году индекс стоимости киевского жилья снизится не менее чем в четыре раза. Обобщенный прогноз всех 206 участников был тоже весьма убедительным: снижение в 2,1 раза (на 52,6%) http://www.domik.net/mod/forum/index.php?showtopic=15987&st=0. Обобщенный прогноз 171 участника конкурса прогнозов, который мы проводили в конце августа - начале сентября, сводился к тому, что за 2009 год индекс стоимости должен снизиться в 1,8 раза (на 43,7%) http://www.domik.net/mod/forum/index.php?showtopic=20697.Чтобы разобраться в этом очень непростом вопросе, необходимо проанализировать факторы, влияющие на цены. Основные факторы, способствовавшие падению цен:
- огромный разрыв между ценами на недвижимость и доходами наших граждан;
- огромное количество накопившихся в стране, экономике и обществе проблем (неэффективная экономика, дефицит бюджета, сворачивание производства, резкое увеличение долговых обязательств, высокая инфляция, постоянные политические противостояния… Список можно продолжать и продолжать). Как следствие этого - отток капиталов и квалифицированных кадров из страны;
- мощнейший экономический кризис в стране и мире; - сокращение экспорта и инвестиций;
- резкое снижение доходов большинства потенциальных покупателей;
- уход с рынка недвижимости «спекулятивного капитала»;
- прекращение ипотечного кредитования;
- переоценка ценностей (многие участники рынка изменили свое отношение к недвижимости, деньгам, имеющимся накоплениям; недвижимость, в значительной мере, утратила свою инвестиционную привлекательность);
- паника, возникшая в разгар кризиса в среде ипотечников, а также инвесторов, вложивших средства в недвижимость;
- развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и ускоренное снижение цен.
Основные факторы, стабилизировавшие цены в 2009 году:
- особенности ментальности наших граждан, многие из которых относятся к киевской недвижимости, как к одной из основных жизненных ценностей;
- выжидательная позиция банков, не торопившихся выставлять на аукционы залоговые квартиры, обеспечивающие проблемные кредиты;
- недоверие к банковской системе и любым валютам;
- специфика отечественного рынка недвижимости, заключающаяся в том, что большинство сделок – это фактически обмены одной недвижимости на другую (с доплатами и компенсациями);
- крайне ограниченное число альтернативных возможностей размещения накоплений с целью их сохранения;
- проблемы со строительством нового жилья в Киеве, замораживание большинства строек;
- стремление значительной части граждан Украины жить в Киеве. По нашим данным, примерно треть покупателей – приезжие, многие из них продают недвижимость в регионах, а вырученные деньги (плюс накопления) вкладывают в киевскую недвижимость;
- низкая обеспеченность жильем значительной части жителей Киева.
Анализ влияния каждого из этих факторов достаточно объемный труд, результаты которого, сложно втиснуть в одну статью. Потому, если попытаться ответить на поставленный вопрос о резком расхождении прогнозов большинства респондентов с реальными результатами года, то ответ будет следующим. Киевский рынок недвижимости – это во многом рынок натурального обмена, на котором роль денег существенно ограничена. За «квадратные метры» люди расплачиваются (в значительной мере) «квадратными метрами». В других странах люди тоже нередко меняют одни квартиры на другие. Но разница в том, что там, продав недвижимость, вырученные деньги можно направить на любые другие рынки (где перспективы и доходность выше, туда и деньги стекаются). У нас же альтернатив крайне мало. Потому деньги, вырученные на рынке недвижимости, обычно вновь возвращаются на рынок недвижимости.
При этом необходимо учесть наличие весьма значительного числа потенциальных покупателей, ожидающих, когда их материальные возможности совпадут с их жилищными потребностями. На руках у них (очень часто) не только накопленные за многие годы деньги, но и недвижимость, а также средства, полученные от продажи недвижимости. Цены снизились настолько, что некоторые из них в состоянии решить жилищные проблемы без ипотечных кредитов. Купив недвижимость, они во многих случаях порождают целые цепочки сделок-обменов, деньги переходят из рук в руки, и в большинстве случаев каждый последующий «обменщик» добавляет к полученным при продаже деньгам еще и свои накопления. При этом продавцы-обменщики не могут резко сбросить цены, поскольку вырученных денег не хватит для улучшения жилищных условий.Эти факторы и не дают ценам резко упасть. По крайней мере, до тех пор, пока на аукционы не будут выставлены сотни залоговых квартир.
Прогноз на январь и ближайшее будущее
Судя по многолетнему опыту, в январе на рынке недвижимости будут длительные рождественско-новогодние каникулы, деловая активность существенно снизится.
Полагаем, что цены при этом продолжат плавное, достаточно медленное снижение.В более отдаленной перспективе (первый квартал, первое полугодие), наиболее вероятный сценарий развития процессов – постепенное снижение цен.Почему именно снижение цен, и почему именно постепенное, мы попытались обосновать в выводах по результатам 2009 года. Полагаем, что в ближайшем будущем вес перечисленных факторов и тенденций существенно не изменится.Полагаем, что ипотека вряд ли существенно повлияет на цены: скорее всего, новых кредитов будет немного, и они будут использоваться лишь в случаях, когда у покупателей уже есть основная сумма, но ее не хватает для улучшения жилищных условий.
Вполне возможно и резкое снижение цен в ближайшей перспективе. Но толчок для такого снижения могут дать либо какие-то чрезвычайные обстоятельства в стране, либо аукционы, на которые будут выставлены сотни залоговых квартир. Если ничего такого не произойдет, то резкое снижение цен (в ближайшей перспективе) вряд ли состоится.Маловероятен и рост цен. Если он и произойдет, то будет лишь реакцией на резкое снижение курса доллара (на первичном рынке – курса гривны, что более вероятно). Хотя, применительно к новому жилью, определенный рост цен вполне возможен: значительное число потенциальных покупателей отдают предпочтение именно ему, а особого задела реально строящихся объектов сейчас нет. На рынке аренды и коммерческой недвижимости цены будут определяться не столько имеющимися накоплениями, сколько реальными (текущими) доходами наших граждан. Естественно, с учетом изменения соотношения спроса и предложения (а оно в значительной мере зависит от динамики изменения цен продаж аналогичной недвижимости).
Если экономика заработает, то доходы жителей Киева (скорее всего) увеличатся, соответственно увеличится и приток иногородних. Арендные ставки при этом вряд ли снизятся. Если же кризис будет продолжаться, то арендные ставки пойдут на спад. Ибо предложение сейчас существенно превышает спрос: свободных квартир простаивает немало, срок экспозиции многих из них затянулся, так что хозяева будут вынуждены уступать. Ну, а если кризис усугубится, то направление тренда однозначно пойдет вниз.
Прогноз на длительный период
Как и год назад, полагаем, что основных сценариев два: плавное снижение цен и резкое. Либо «ценовой пузырь» медленно сдуется (и это, на наш взгляд, был бы лучший вариант), либо он лопнет.Как долго и до каких отметок будут снижаться цены – сказать трудно (слишком велика неопределенность, которая сейчас практически повсюду). Если вынести за скобки все, что связано с борьбой за власть, то ценовые тенденции во многом будут зависеть от политики государства и банков относительно проблемных кредитов (начнутся ли аукционы залоговых квартир и насколько они будут массовыми).
Не менее важный фактор - ситуация со строительством нового жилья. Сокращение строительства препятствует развитию экономики (а, следовательно, тянет цены вниз); но одновременно - это фактор, который не дает упасть ценам на недвижимость.И еще один прогноз. Для подавляющего большинства наших граждан жилье в ближайшее время вряд ли станет более доступным. Ибо основная причина снижения цен на недвижимость – падение доходов потенциальных покупателей.
Ориентироваться на бюджетные деньги и помощь государства в решении жилищных проблем сейчас очень сложно. Хотя и звучат предвыборные обещания о предоставлении массовых ипотечных кредитов под 4% годовых, но таких денег в стране, к сожалению, нет. Правда, их можно попытаться занять под государственные гарантии за рубежом. Но Украина и так накопила изрядные долги. А об источниках их погашения пока мало что известно.
|
