Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати магазин: 42 м2, $548000
29.09.17
Здати офіс: 100 м2, $925
29.09.17
Продати ресторан: 75 м2, $150000
29.09.17
Здати магазин: 170 м2, $3500
29.09.17
Здати офіс: 105 м2, $1557
29.09.17
Здати магазин: 105 м2, $960
29.09.17
Здати магазин: 128 м2, $3000
29.09.17
Здати магазин: 4 м2, $155
29.09.17
Здати магазин: 515 м2 / 20 га, $10000
11.07.17
Продати напівпідвал: 64 м2, $50000
06.07.17
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Моделирование прогнозов


15.07.2009

Какой сценарий выбрать для моделирования развития рынка недвижимости в Украине? Общеизвестный факт, что 99% всех сделок на рынке, в том числе и рынке недвижимости, носят спекулятивный характер, то есть заключаются с целью получения прибыли. Исходя из анализа временных финансовых рядов - динамики макроэкономических показателей и ценового индекса недвижимости, можно прийти к однозначному выводу: искусственно созданный «ценовой пузырь» на рынке недвижимости не может быть объяснен фундаментальными долгосрочными факторами и непременно должен лопнуть.
Анализ возможных сценариев развития экономической ситуации на основе "исторических" данных становится еще более актуальным, чем раньше, поскольку дает возможность спрогнозировать определенные варианты будущего развития экономики страны в условиях глобальной неопределенности.
В условиях стабильной экономики в соответствии с теорией «эффективного рынка», инвестор вправе рассчитывать на среднюю доходность рынка, которая оценивается с помощью различных индексов.
В условиях экономического кризиса на функционирование рынка вообще, и рынка недвижимости в частности, накладываются специфические условия, которые определяются экономической ситуацией, которая сложилась в стране. Из опыта прошлых кризисов, например российского 1998-99 годов, снижение цен на недвижимость составляло 26-28% и происходило на протяжении полутора лет. Учитывая глобальность сегодняшнего мирового кризиса, можно, предположить, что его последствия будут более серьезными и длительность выхода экономики Украины из кризиса может затянуться на два-три года. То есть «горизонт прогнозирования» должен быть долгосрочным: минимум год-два. А если говорить о прогнозных сценариях экономического развития Украины, то «горизонт прогнозирования» должен быть увеличен минимум до пяти лет.
Насколько мне известно из доступных источников, украинская аналитика рынка слабо или вообще не использует долгосрочное прогнозное моделирование, в то же время, зарубежные аналитические компании широко пользуются долгосрочными прогнозными моделями развития экономики страны. Например, комплексная программа выхода из кризиса экономики России основана на долгосрочном сценарном прогнозировании экономической динамики развития страны. Кроме того, практически все институциональные инвесторы, мировые рейтинговые агентства, для которых особенно важны данные о корреляциях между рынками разных стран, также используют прогнозное моделирование.
Все отечественные и мировые аналитики пришли к выводу, что Украина в течение всего  2009 года и первой половины в 2010 года будет находиться в состоянии экономической рецессии с высоким уровнем дефолтных рисков. Утверждения аналитиков отличаются только в прогнозных цифрах снижения ВВП, спада производства, уровня инфляции, курса гривны, состояния банковской системы, ухудшения уровня жизни населения и т.п.
Наш первый прогноз, сделанный в начале 2009 года, который мы считали пессимистическим, базировался на прогнозных показателях МВФ, Мирового банка и рейтингового агентства Fitch Ratings. В реальности этот сценарий оказался слишком оптимистичным. Как показал анализ динамики индекса изменения стоимости жилой недвижимости за январь-май в 2009 года, динамика падения этого индекса была более резкой, чем прогнозные данные, полученные нами по этому сценарию.
В прогнозном сценарии, который мы с осторожностью условно называем "базовым", были использованы статистически значимые ряды агрегированных макропоказателей, которые были определены с учетом динамики изменения этих показателей в І кв. в 2009 году и прогнозных значений мировых и отечественных финансовых аналитиков. По финансово-экономическим показателям І квартала 2009 года все вышеупомянутые институции значительно ухудшили прогнозные макроэкономические показатели Украины на 2009 год. Прогнозы отечественных финансовых аналитиков оказались еще более пессимистичными, чем мировые, и никоим образом не добавляли оптимизма.
В соответствии с "первым" сценарием, прогнозная кривая падения индекса цен имеет более пологий, но в то же время и более длительный характер спада ценового ряда. Если бы экономика Украины развивалась по такому сценарию, ценовой спад ("ценовое дно" - уровень цен 2005 года) длился бы почти до конца  2010 года.
В соответствии с «базовым сценарием, прогноз которого строился с учетом динамики изменений основных макроэкономических показателей первого квартала  2009 года и скорректированными в сторону ухудшения прогнозными данными развития макроэкономических показателей, кривая ценового спада имеет более резкий характер: «ценовое дно» - конец 2009 года, уровень цен - 2003 год.
Валерий Воронин директор консалтинговой фирмы "ВАЛКОЛ" (Львов), д.т.н., профессор технического коледжа Национального университета "Львівська Політехніка", эксперт-оценщик
www.building.ua


Також до Вашої уваги:
Загородная жизнь: в два раза лучше и... дороже Что сдерживает развитие рынка загородной недвижимости? За что платят владельцы домов в коттеджных городках? Меморандум о развитии Киевской агломерации утвержден Куда будет развиваться Киев? Где будет строить "Киевгорстрой"? Особенности национального таунхауса Коттеджные городки Донецкой области Когда рынок недвижимости достигнет "дна"? Система «trade in» при покупке недвижимости в Украине

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Разработка сайта - Exipilis, Украина