Главный вопрос инвесторов и застройщиков - ментальность участников рынка

Главный вопрос, с которым сталкиваются инвесторы и главная проблема в развитии рынка - это ни физические (существующая структура и застройка города), ни даже экономические предусловия, а именно ментальность его участников, как ни странно. Если бы игроки рынка были более профессиональными, мы бы увидели значительно больший приток иностранных инвестиций до кризиса. Потому что капитал, который потенциально могли инвестировать в Украину во время бума, был попросту огромен, а такие банальные факторы, как жадность и непрофессионализм, этот поток очень ограничили. Практически любой собственник любого вида недвижимости, участка ли за Борисполем под логистику или промзоны в глухом уголке Киева, может вам рассказать не одну историю, как ему присылали предложения разные инвестфонды, просили по высокой цене продать этот актив. Но только развеялся туман вечно растущих цен и неограниченного спроса на конечный продукт, все увидели, что наш рынок работает, как и любой другой. И сразу же процентов 60-70 активов, которые вроде как были востребованы, больше не представляют вообще никакого интереса в течение минимум 3-7 лет, если не навсегда. А те активы, которые представляют интерес, претерпели радикальную переоценку. Иногда новая «посткризисная» цена может быть в 3, в 5, а то и в 10 раз ниже «виртуальной» докризисной. Особенно это касается земельных участков и девелоперских проектов. «Девелоперы» хотели иногда построить на 1 Гектаре по 150-200 тыс. кв. м, соответственно, считали «в течение 1,5-2 лет строим, продаем по $2500/кв. м, при себестоимости строительства $1000 - отлично все зарабатываем». Потенциальный покупатель или инвестор проекта воспринимался чуть ли не как грабитель, который лишает их этой прибыли. А на самом деле, во-первых, эти 150-200 тыс. «квадратов» с гектара будут продаваться лет 10, если когда-нибудь вообще продадутся. Технически их, скорее всего, построить нереально или неоправданно дорого. Как эксплуатировать - непонятно. А если вложить такие огромные деньги в покупку проекта, то он никогда не окупится в принципе. Ничего сложного в методах экономической оценки проектов нет. Но почему-то к ней никто не спешил обращаться.

Конечно, сегодня многие собственники уже понимают, что в течение долгих лет они этих миллионов за красивые эскизы не увидят. И цену они уже готовы принимать совсем другую, особенно если с активом еще и связаны какие-то обязательства. На самом деле это просто кризис подхода к ведению бизнеса.

А качество проектов? В Европе даже в небольших городах есть более интересные объекты, чем у нас в столице. Но там даже интересные качественные проекты дают сравнительно небольшую доходность, рынок очень насыщен, девелоперу нужно хорошенько поработать над конкурентной концепцией. У нас же можно было приходить со стандартными концепциями и зарабатывать значительно больше. Наш рынок и сейчас ненасыщен - качественными продуктами, и все еще привлекателен для инвестиций. Но чтобы иностранцы приходили в Украину, рынок должен стать значительно более профессиональным и более качественного регулироваться на уровне законодательства и решений местной власти. Тогда можно очень серьезно увеличить темпы развития рынка и качество объектов. В отношении качества у нас во всех сегментов огромное пространство для улучшения, особенно в жилом - хоть он и наиболее развит, но, объективно, наименее качественный.
Владимир Бандура Интергал-Буд Директор по развитию
building.ua