Цены на квартиры в новостройках продержатся высокими до осени

Какую скидку при покупке квартиры реально получить сегодня, сколько стоит самое доступное жилье и почему осенью цены на недвижимость снизятся читайте в ежедневной рубрике "Личные финансы".
На рынке "вторички" - цирк: кто снижает цены, кто повышает. Независимый портал "Недвижимость" фиксирует возобновившееся удешевление, а ряд крупных риелторских фирм - удорожание (но их интересы ясны: игра на повышение им на руку). Кому верить? Прежде чем внять прогнозам экспертов, поверим собственному опыту.
Да, в июле заявленная стоимость большинства 1-2-ком. квартир в спальных жилмассивах (самый ходовой товар) поднялась соответственно на $2-3 и $3-4 тыс. Но есть и противоположная тенденция. Так, за "двушку" на окраине Подола сначала хотели $75 тыс., но за месяц аппетит уменьшился до $72, 70, 69 тыс. и... брокер рассказывал, что ее уже берут, но - не взяли. В Днепровском районе "двушка" (правда, "убитая") сползла с $60 до $57 тыс. и - не востребована.
"Повышая цены, продавцы спровоцировали ступор, с июня спрос упал в 3 раза, - констатирует директор АН "Брок-риелти" Дмитрий Корчев. - Чистых продаж, без последующей покупки другого жилья, крайне мало, и люди боятся продешевить, ведь потом не хватит денег на новое приобретение.
Возникли качели: снижаешь стоимость - идут просмотры и появляется соблазн выставить дороже. Но как только повышаешь планку, просмотры заканчиваются. Я думаю, жадины на этих качелях "пролетят", у них не купят. Выше шансы у тех, кто цены не задирают и готовы на торге уступить хотя бы $1-2 тыс."
Средняя стоимость предложения жилья премиум-класса в Киеве в гривне уменьшилась в июле 2009 года на 3,8% по сравнению с июнем - до 27,093 тыс. грн за 1 кв. м, сообщает "ДЕЛО".
Согласно данным портала, усредненная стоимость предложения 1 кв. м в однокомнатных квартирах премиум-класса в июле текущего года снизилась на 4,6% - до 25,975 тыс. грн, в двухкомнатных - на 6,5%, до 26,243 тыс. грн, в трехкомнатных - на 4,6%, до 27,625 тыс. грн, в четырехкомнатных - на 1,3%, до 27,549 тыс. грн.
По данным экспертов портала, средняя стоимость предложения 1 кв. м первичного жилья эконом-класса в июле уменьшилась на 0,2% и составила 10,233 тыс. грн, тогда как бизнес-класса увеличилась на 1%, до 15,469 тыс. грн.
Вместе с тем, средняя стоимость предложения жилья премиум-класса в Киеве с июля 2008 года по июль 2009 года увеличилась на 15,2%, бизнес-класса - на 3,3%, тогда как эконом-класса уменьшилась на 5,8%.

Игра на подорожание
"Будет плавное, на 1-2% в месяц, подорожание, - считает 1-й вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень. - Многие хозяева сняли квартиры с продажи, предложение в сравнении с весной упало вдвое. А с осени спрос вырастет: покупатели убедятся, что ценовое дно пройдено, зимние низкие цены не вернутся и надо брать сегодня, потому что завтра будет дороже".
"К октябрю ждем роста цен на 3-5%, - вторит директор АН "Риелторский дом" Генрих Людкевич. - Осенью число продаж увеличится: покупатели из регионов будут брать жилье для детей, поступивших в вузы. А еще бизнесмены из провинции потянутся в Киев, ведь ожидается рост деловой активности. Сработает и начавшееся возрождение ипотеки".
Однако почти все, кто мог, уже купили жилье, поэтому спрос будет падать. Кредиты дают всего десяток банков под 25-30% годовых и 50%-й авансовый взнос. Значит, претенденту на 1-ком. за $50 тыс. надо сразу выложить $25 тыс. и в течение 10 лет ежемесячно платить от $800. Таких немного сыщется. А вместо всплеска деловой активности осенью нас, скорее всего, ждет вторая волна кризиса.

Цены снизятся
"Чтобы рынок оживился, продавцы должны снизить цены на 5% и, думаю, к октябрю это произойдет, - считает директор АН "Виктория" Анатолий Карпа. - Свободных денег у покупателей - мизер, а кредиты дают единицам, и они неподъемные, ведь доходы людей падают".
"Цены уже завышены, - утверждает эксперт консалтинговой компании "Новый город" Ольга Читая. - Поэтому снижение на 5% - это минимум: по "единичкам" на окраинах - на $2,5, "двушкам" - на 3,5, "трешкам" - на 4,5 тысячи".
Итак, лишь падение цен может разогреть замерзший рынок. Реальных покупателей будет все меньше. Отсюда следует, что продавцам придется учитывать их возможности и снижать стоимость. Либо - ждать конца кризиса и повышения спроса. Последнее в ближайшие месяцы им не светит.

Доступное жилье
Мы убедились, что стоимость самого дешевого жилья за последний месяц почти не изменилась. Но охотники за ним сталкиваются с двумя проблемами. Первая: нашел, взял паузу для принятия решения о покупке, а более проворный кандидат ее перехватил. Вторая: зачастую дешевке надо задать ремонт (порой - капитальный), а это - тысячи якобы сэкономленных на покупке долларов.

1-комнатные
$40 000 Святош. р-н, ул. Бударина, 29/17/5 кв. м
$42 500 Днепровский р-н, ул. Пожарского, 24/13/7 кв. м
$44 000 Деснянский р-н, пр. Маяковского, 26/13/5 кв. м
В июне гостинки попадались по тем же ценам.

2- комнатные
$57 000 Днепровский р-н, ул. Макаренко, 42/28/6,5 кв. м
$62 000 Деснянский р-н, пр. Маяковского, 52/32/8 кв. м
$65 000 Святош. р-н, ул. Жмеринская, 47/30/7 кв. м
Для сравнения: в июне мы находили "двушки" по $60-65 тыс.

3- комнатные
$72 000 Днепровский р-н, ул. Радужная, 58/40/6 кв. м
$73 000 Дарницкий р-н, Харьковское ш., 58/41/6 кв. м
$75 000 Голосеевский р-н, пр. Науки, 59/42/7 кв. м
Для сравнения: в июне "трешки" - по $74-78 тыс.

Новостройки: цены упадут
Обидно, что Ющенко "зарезал" попытку за счет госкредитов завершить дома, готовые на 70% и более: из обещанных 7 млрд грн. Кабмин успел выделить 500 млн. B Киеве за счет госпомощи должны были довести до ума 11 высоток - увы... Но сия беда коснется лишь самих застройщиков и граждан, ставших инвесторами этих долгостроев.
А для желающих обзавестись новьем и в готовых домах квартир - в избытке. Вероятно, и на них клиентов мало. Яркое тому свидетельство - 10%-я скидка, предлагаемая даже такими грандами в сфере жилья экономкласса, как "Киевгорстрой", "Житлоiнвест". Что будет дальше?
"Не только в неготовых домах (а многие застройщики уже дают там скидки в 20-30%) жилье почти не берут, но и в уже введенных в эксплуатацию, - утверждает независимый аналитик Илья Родионов. - На рынке полно квартир, выставленных их владельцами в уже готовых домах, в ходе торга они уступают до 10%, т. е. до $130/кв. м. Это ориентир снижения цен для строителей, иначе конкуренции с такой "вторичной первичкой" они не выдержат".
Радикальнее настроен независимый эксперт Руслан Кизлайтис: "Символическое снижение цен на 10% даже для самых дешевых квартир, которые стоят $1-1,2 тыс. за "квадрат", рост покупок не вызовет. Очевидно, к середине осени застройщики начнут массово сбрасывать готовые квартиры, которых набирается 300-400 тыс. кв. м. Этого в условиях падения спроса хватит минимум на год. Скидки достигнут 30%, жилье пойдет по $700-800 за "квадрат".
Аналогичные расценки предрекает эксперт компании "Инвестиционно-девелоперская группа" Роман Зинец. Думается, и впрямь при себестоимости в $600-700/кв. м застройщикам придется пойти на такой неубыточный "демпинг", если они хотят продать свои дома.

Аренда жилья станет доступней
Июньское повышение тарифов на жилкомуслуги (ЖКУ) в столице пока не привело к подорожанию аренды жилья. Хозяева наиболее востребованных, 1-2-комнатных, квартир молча проглотили допрасходы в 100-200 грн на содержание сдаваемых метров, лишь бы постояльцев не потерять.
Но что будет дальше? Ведь хитросплетение интересов сложилось уникальное. Подорожание ЖКУ оспорено в суде, оно может быть отменено, а тогда основания для повышения цены аренды из-за роста квартплаты улетучатся. Далее, в столице полно пустушек, до 10 тыс. квартир ждут постояльцев. С другой стороны, владельцы съемных "хаток" рассчитывают на приезд в сентябре студентов и заробитчан, чтобы с этого прилива сливки снять. Получится ли?
"Люди надеются, что вернутся старые тарифы на ЖКУ, поэтому пока суды-пересуды идут не поднимают стоимость аренды, - говорит руководитель проектов жилой недвижимости АН "СIТ" Наталия Игнатьева. - В августе, думаю, будет спокойствие по ценам. А вот к сентябрю поедут в столицу новопринятые студенты, плюс сезонники из провинции на заработки потянутся.
Эти категории обычно в складчину снимают самые дешевые квартиры - "единички" по 2200-2500 грн, "двушки" по 2800-3000. Спрос на эти метры вырастет, и владельцы смогут поднять планку на 150-200 гривен. В том числе и для старых квартирантов: нравится жилье, вы привыкли к нему - будьте любезны платить больше". "Да, такое повышение с осени реально, - считает замдиректора АН "Рiдний дiм" Вероника Иваницкая. - Его может обеспечить сезонный наплыв иногородних".
"В начале осени неизбежно удешевление на 10-15%, - возражает директор АН "Европейский союз недвижимости" Ирина Смирнова. - "Единички" на окраинах будут сдавать по 2000, "двушки" - по 2500 гривен. Сейчас предложение квартир в 3 раза больше спроса, такого еще не было. Не верю, что в сентябре эту дыру заполнят студенты, а заробитчане - тем более". "Потому что стройки не разморозятся, ведь президент своим указом запретил выделять деньги на недострои, т. е. новые рабочие руки столице не нужны, - продолжает эту мысль директор АН "Аякс" Борис Егизарян. - Студентов будет меньше, чем в 2008-м: демографическая яма скажется. И для менеджеров вакансий мало - осенью возможна вторая волна кризиса. Хозяевам жилья придется на колени стать перед арендаторами, снизить цены минимум на 200-300 грн, независимо от того, вернутся ли старые тарифы на ЖКУ. Еще и за счастье будет сдать 1-2-комнатные соответственно за 2-2,5 тыс. грн".
Резюме: подорожание найма маловероятно. Желающих сдать жилье становится все больше, а способных его снять - все меньше. Хозяевам придется уступать или невесть сколько ждать конца кризиса и роста спроса.
www.business-realty.com.ua