Инвестиции в землю - новые реалии
22.04.2010
Относительно молодой рынок земли уже успел за время своего существования пережить и взлет и падение. Робкий в конце 90-х рынок земли уже в начале 2000-х годов двигался по экспоненте. Множились все показатели рынка - и количество сделок, и площади земель, и цена земли. Стремительный рост цены на землю превращал спекулятивные сделки в одни из самых прибыльных. Стремление увеличить предложение земли привело к тому, что вокруг Киева началась скупка и захват земель сельскохозяйственного назначения, уменьшались площади природоохранных территорий, парков, заповедников и лесов. Спрос и цена покрывали практически любые издержки на решение вопросов приобретения таких земель. Количество сделок, скорость их заключения и объем оборота денег отодвигали на второй план вопросы юридической защиты покупателя. На рынке, где спрос превышал предложение, покупатели конкурировали между собой не только ценой (кто больше предложит), но и рисками (кто больше рисков готов на себя взять). Поэтому, приобретая землю, покупатель зачастую сознательно шел на юридические риски связанные с покупкой и владением землей. Не останавливало покупателей от быстрых покупок и регулярно возникающие скандалы: похищение 11 тысяч актов на землю в Безрадичах Киевской области, самозахват земли в Крыму на г. Ай-Петри, продажа земли в Донецке без ведома владельцев, скандал на Бориспольской трассе (пикет жителей сел Счастливое и Гора), разрешение Киевсовета на застройку Гидропарка и Жукова острова и т.д. В юридических заключениях, кроме анализа рискованности покупки земли, появлялись разделы по минимизации рисков владения землей после ее покупки. Задачей юристов стало не предупреждение рисков при покупке, а защита земли после покупки и «доведение» ее правового состояния приемлемости. Кризис «заморозил» ситуацию, которая сложилась осенью 2008 года. Рынок практически перестал существовать из-за отсутствия сделок. А на руках у покупателей и спекулянтов «зависло» большое количество рискованной земли, продать которую не удавалось даже со значительными скидками. Сегодня уже можно говорить о прохождении пика кризиса. И новый, послекризисный рынок земли будет рынком покупателя. Конкурировать теперь придется продавцам. Бесспорно, основными критериями будут расположение участка и цена, инвестиционные возможности участка. Рискованность приобретения и владения землей станут вопросами не только конкурентного преимущества наряду с ценой и расположением, но и минимальной квалификационной характеристикой приобретаемого объекта. Можно ожидать, что наиболее востребованными услугами в отрасли земельного права станет анализ правомерности и безрисковости владения земельным участком продавцом и оценка рисков приобретения земельного участка покупателем. Такой анализ будет включать юридическую составляющую, но не будет ней ограничиваться. Вот только несколько вопросов, которые лежат вне компетенции юриста: соответствие натуральных границ участка заявленным собственником и указанным в документах, наличие на участке коммуникаций, которые не отражены в документах, проверка всей истории земельного участка до момента его приватизации. Кроме оценки рисков владения землей, важным компонентом аудита является оценка возможности и ограничений использования земли. Пользование землей всегда регламентировано путем установления целевого назначения, вида использования, санитарных, охранных зон, защитных полос, градостроительных ограничений, экологических норм и т.д. Причем такие ограничения - это свойства земли, которые могут быть описаны и оценены. Но не стоит забывать и о регламентации размещения объектов на земле, в данном случае речь идет уже не о свойствах земли, а о свойствах будущего объекта. Например: 1. На земельном участке для жилищной застройки можно построить дом и нельзя построить завод - такая характеристика определяет свойства земли. 2. На земельном участке для жилой застройки можно построить дом, но построенный дом не может быть выше 12-ти этажей - такая характеристика определяет свойства будущего объекта. Если в первом случае достаточно будет изучить существующую документацию, то во втором случае оцениваются риски исходя из целей и задач инвестора по использованию земельного участка. Сегодня большинство юридических компаний предлагает услуги по оценке рисков владения, приобретения и использования земли. При этом разные компании вкладывают в такие работы разное значение. Одни ограничиваются юридическим анализом предоставленных документов и не углубляются в нюансы истории приобретения земли, другие наоборот изучают детально все аспекты до мельчайших подробностей. Но что поможет клиенту определить, какая именно оценка ему нужна, и насколько детально нужно изучать тот или иной объект? Стандартизация аудита земельных активов позволит клиенту определить необходимый для него уровень и глубину проводимого анализа. А за основу такой стандартизации можно использовать действующую на сегодня процедуру согласования отвода земельного участка, поскольку если не брать во внимание бюрократическую составляющую такой процедуры, то в целом согласование отвода земельного участка позволяет детально изучить риски владения, приобретения и использования земельного участка.
building.ua
Також до Вашої уваги:
Загородная жизнь: в два раза лучше и... дороже
Что сдерживает развитие рынка загородной недвижимости?
За что платят владельцы домов в коттеджных городках?
Меморандум о развитии Киевской агломерации утвержден
Куда будет развиваться Киев?
Где будет строить "Киевгорстрой"?
Особенности национального таунхауса
Коттеджные городки Донецкой области
Когда рынок недвижимости достигнет "дна"?
Система «trade in» при покупке недвижимости в Украине
|
