Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати магазин: 25 м2, $34900
13.12.17
Здати офіс: 58 м2, $1000
07.12.17
Продати окрема споруда: 525 м2, $1300000
07.12.17
Здати окрема будівля: 525 м2, $5000
07.12.17
Продати магазин: 42 м2, $548000
29.09.17
Здати офіс: 100 м2, $925
29.09.17
Продати ресторан: 75 м2, $150000
29.09.17
Здати магазин: 170 м2, $3500
29.09.17
Здати офіс: 105 м2, $1557
29.09.17
Здати магазин: 105 м2, $960
29.09.17
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Третий квартал 2009 г. показал конец кризиса в Европе и США


07.12.2009

Большинство крупных компаний и финансовых институтов в Европе и США отчитались с хорошей прибылью за III кв. Факты говорят о том, что такая динамика складывается не от переоценки активов и экономии расходов. Это результат прямой деятельности компаний.

Такой тренд три квартала подряд позволяет утверждать, что свет в конце тоннеля, символизирующий конец кризиса, светит все ярче, уже практически слепит, пишет Дело.

Если проанализировать несколько последних кризисов, когда на глобальных рынках недвижимости падали цены, то фактор, способствовавший выходу из тупика и последующему росту цен, был один - доступность ипотечного кредитования. Несомненно, низкие ставки рефинансирования играют важную роль в поддержке бизнеса в тяжелые времена, но вот, например, в Японии после обвала цен на недвижимость в 1991 г. правительство держало ставку рефинансирования на уровне 0,5%, а сегодня - 0,1%. Несмотря на это, за последние 18 лет цены на недвижимость в Японии падали в среднем на 2-3% в год. С 2008 г. они упали на 15%.

Такой пример демонстрирует две вещи. Первая - низкие процентные ставки редко помогают рынку недвижимости и бизнесу в целом, если кредиты по таким ставкам недоступны. И вторая - если цены на недвижимость сильно упали, то это не означает, что пора все скупать.

То, что резко упало в цене, возможно, не вырастет в несколько следующих десятилетий. Когда инвестор приобретает подешевевшие активы, в первую очередь нужно выявить и проанализировать причины, по которым должны прекратиться падение и возобновиться рост.

Инвестору нужно четко понять, что более 90% всего жилого фонда на Западе было куплено с помощью ипотечного кредитования с коэффициентом заемных средств 85-95% от цены покупки объекта. В момент кризиса банки снизили этот коэффициент до уровня 50-60%, что и вызвало падение цен. Предположим, что до кризиса для покупки объекта стоимостью 300000 евро семье требовалось от 15000 до 45000 евро при ипотечной ставке 5%. Теперь начальный взнос за этот же объект стал составлять от 120000 до 150 000 евро при ставке 3,5%.

Даже если ввести 0% ставку по ипотеке, то семьи в большинстве своем будут не способны найти за кратчайший срок дополнительно 100000 евро на фоне растущей безработицы.

Рынки недвижимости, где коэффициент заемных средств с наступлением кризиса банками не был изменен, только выиграли от подешевевших кредитов. В последние шесть месяцев в странах Западной Европы мы наблюдаем постепенное восстановление LTV и приближение его к заветной цифре 85-95%, что, в свою очередь, благоприятно сказывается на росте цен.

США
После небольшого роста цен на недвижимость в США, в основном по тем муниципальным районам, где в меньшей степени выдавались или не выдавались вовсе высокорисковые ипотечные займы subprime, возобновилась негативная тенденция. Федеральная резервная система так и не решилась продолжить выкуп MBS (облигаций, обеспеченных ипотекой) у банков.

В начале ноября два самых крупных ипотечных агентства в США - Freddie Mac и Fannie Mae, через которые и проходила львиная доля MBS, окончательно развеяли иллюзию о том, что возможны продление выкупа MBS и быстрое восстановление рынка недвижимости США. Freddie Mac - второй по величине провайдер ипотечного кредитования жилой недвижимости США - анонсировала убытки в размере $5 млрд только за III квартал 2009 г.

Если к этой сумме прибавить $1,3 млрд, которые Freddie Mac была обязана выплатить в виде дивидендов, то общие потери составили бы $6,3 млрд, что на 46% больше, чем в предыдущем квартале. В свою очередь, самый крупный провайдер ипотечного кредитования жилой недвижимости США - Fannie Mae запросила у правительства помощи на $15 млрд после ужасающих потерь в $18,9 млрд за III квартал 2009 г.

Обе эти компании всегда являлись неким барометром рынка жилой недвижимости в США, так как вместе они гарантируют практически половину всех ипотек в стране. В данный момент жизнь в этих компаниях поддерживается исключительно благодаря налогоплательщикам. Общие убытки с момента начала кризиса Freddie Mac составили $51,7 млрд и Fannie Mae - $60,9 млрд.

Западная Европа
За последние несколько месяцев в Западной Европе значительно улучшалась ситуация, связанная с коэффициентом заемных средств. Главным отличием в настроениях банковского сектора Западной Европы от США можно считать тот факт, что в Европе банки с удовольствием улучшают ипотечную политику, как только у них на балансе появляются свободные средства. Как известно, высокорисковые subprime-кредиты не выдавались нигде, за исключением США.

Исключением из числа европейских государств, где ситуация улучшается, являются несколько стран. Например, Испания, где безработица находится на самом высоком уровне в ЕС, а экономика серьезно была связана с сектором строительства. Рынок жилья Италии также с большой долей вероятности покажет негативную динамику в ближайшие шесть месяцев. Итальянские экономисты прогнозируют, что экономика войдет в самую большую рецессию со времен Второй мировой войны.

Безработица к концу 2010 г. увеличится в 2 раза и ожидается на уровне 10,7%. Итальянские банки всегда консервативно подходили к выдаче ипотечных кредитов, и лишь по этой причине падение цен на жилую недвижимость ожидается в районе 7-8% к дополнительному 10%-ному падению количества сделок. Хотя Италию характеризует четвертая по величине в ЕС экономика, весь ипотечный рынок составляет всего 20% от ВВП, что значительно меньше средней величины в ЕС - 50% от ВВП.

Стабилизация экономики и рост цен на жилую недвижимость активно продолжаются в Англии. Третий квартал подряд рост цен наблюдается по всей территории Англии. Лучшая динамика отмечается в Лондоне и на юге страны. Коммерческая недвижимость также продолжила рост - на 2,5% с августа 2009 г., когда этот сектор вырос в цене впервые за 26 месяцев.

Рынок недвижимости Люксембурга продолжает показывать устойчивость к финансовому кризису и рост цен. Высокую ликвидность объектов жилого сектора обеспечивает практически самая большая в ЕС доля людей, проживающих в собственных объектах. Таковыми являются 74,7% покупателей недвижимости. Остальные или снимают жилье, или живут в социальных квартирах, предоставленных государством.

На рынке аренды Люксембурга существует ограничение на повышение арендных ставок. Оно может осуществляться только один раз в три года. Ипотечный рынок составляет около 40% от ВВП, что ниже, чем в среднем по ЕС. Несмотря на зависимость экономики от финансового сектора, пострадавшего больше остальных, безработица составляет 5%.

Правительство Исландии продолжает бороться за вывод страны из рецессии. В ноябре Исландия снижает ставку рефинансирования с 12% до 11%. Хотя и 11% - очень высокая планка для европейской страны, это заметное улучшение, ведь в марте ставка рефинансирования здесь вообще находилась на рекордно высоком уровне - 18%.

Правительство держало такую ставку для защиты местной валюты после коллапса банковского сектора страны в октябре прошлого года. Тяжелая ситуация в экономике и банкротство самого крупного банка тяжело сказались на состоянии цен на недвижимость и вызвали падение более чем на 10%. В 2005-2006 гг. рост цен на недвижимость в Исландии превышал отметку в 30%.

Восточная Европа
В странах Восточной Европы сохранились предыдущие тренды. Страны с сильной экономикой, такие как Польша и Чехия, продолжают быть стабильными.

В городах с немногочисленным населением наблюдается незначительное ослабление цен на недвижимость, но за последние месяцы банки все лояльнее относятся к выдаче ипотечных кредитов. В Латвии снижение цен замедлилось после рекордного падения более чем на 65%. В Риге недвижимость выросла на 0,25-2,5%. Объясняется это тем, что сократилось число предложений на рынке. Больше остальных выросли в цене самые высоколиквидные объекты - квартиры не более двух комнат.

В Болгарии ускорилось падение цен на курортную недвижимость. За последние месяцы на побережье, по официальным данным, цены снизились на 7%. Общее падение цен на курортную недвижимость составило 27%. В целом Болгария остается в плюсе из-за минимального падения в центральных городах и столице.

Туристический поток также сократился. Большинство экспертов объясняют такой тренд, сравнивая отдых с теми странами Европы, где туристам за те же деньги предлагаются лучшие сервис и инфраструктура, например в Австрии или Греции.

Средиземноморье
Турция и Кипр вызывают наибольший интерес у покупателей в данном регионе. Стабильность рынков недвижимости этих двух государств объясняется правильными своевременными шагами правительств по поддержке финансового сектора и экономики в целом. С момента начала кризиса эти страны не только не изменили условий ипотечного кредитования на худшие, но и улучшили их.

В самых популярных с точки зрения сдачи недвижимости в аренду городах, таких как Пафос на Кипре и Бодрум в Турции, наблюдается 5%-ный рост арендных ставок. К тому же в Бодруме существует ограничение на строительство не более трех этажей, что серьезно сказывается на ограничении предложений на рынке недвижимости.


Також до Вашої уваги:
Загородная жизнь: в два раза лучше и... дороже Что сдерживает развитие рынка загородной недвижимости? За что платят владельцы домов в коттеджных городках? Меморандум о развитии Киевской агломерации утвержден Куда будет развиваться Киев? Где будет строить "Киевгорстрой"? Особенности национального таунхауса Коттеджные городки Донецкой области Когда рынок недвижимости достигнет "дна"? Система «trade in» при покупке недвижимости в Украине

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Система керування сайтом - Exipilis, Київ