КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА
15.06.2009
 Директор «Украинской торговой гильдии» Виталий Бойко в докладе на Втором всеукраинском бизнес-форуме «Инвестиции в недвижимость и строительство - 2009» остановился на сегменте торговой и офисной недвижимости и дал рекомендации для торговых центров и бизнес-центров по работе в новых условиях на примерах объектов УТГ.
По словам господина Бойко, в настоящее время в Украине действует 305 ТЦ с общей арендной площадью 2,8 млн. кв.м. Средний размер ТЦ -9 тыс.кв.м, насыщенность на 1000 жителей - 61 кв.м. В 2008 году количество ТЦ увеличилось на 21% (52 ТЦ), что соответствует 647 тыс.кв.м площади.
Прозноз открытия новых ТЦ в 2009 году уменьшился на 139%.
Ставки аренды в ТЦ по Украине снизились на 40-50% в долларах и 8-20% в гривне.
В настоящее время наметились положительные тенденции: сформировался сегмент активных операторов рынка; находятся источники финансирования проектов; стабилизировались ставки аренды; наметилась тенденция к уменьшению количества свободных площадей в ТЦ Киева.
65% сетевых операторов по данным УТГ собираются открывать торговые точки, из них 80% интересуются городами миллионниками.
Сокращение рынка вызвано внешними факторами и не определяется соотношением спроса и предложения.
Трудности, присутствующие сейчас на рынке создают основу для его развития в будущем.
В Украине сохраняется в большинстве городов низкая насыщенность торговыми площадями.
При стабилизации социально-экономической ситуации рост рынка возобновится. ПУТИ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМ РАБОТЫ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ
Усиление концепции
Изменение формата и профиля арендаторов, ТЦ
Новые условия взаимодействия с арендаторами
Взаимодействие с местными властями
Реклама и активное продвижение
Привлечение профессиональной компании на управление
Концепция торгового центра может быть усилена дополнительными генераторами потоков, которые размещаются в составе ТЦ или на прилегающей территории. Новые подходы к формированию пула арендаторов
Локальные сети вместо крупных
Одиночные магазины вместо сетевых операторов
Франшизы сетей для местных частных предпринимателей (50% операторов в регионах работают по франшизе) НОВЫЕ УСЛОВИЯ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ С АРЕНДАТОРАМИ
Основные характеристики:
Договорной процент от валового объёма продаж (Gross Sales)
Не ценится высоко при продаже ТЦ владельцем и во время привлечения финансирования
В чистом виде используется чрезвычайно редко, как правило в кризисных ситуациях
Применяется:
- Если трудно поддерживать заполнение площадей ТЦ
- Если вложения владельца в объект невелики
- Если владелец согласен взять на себя риск за арендатора
- Преимущественно для крупных арендаторов, имеющих выгодную переговорную позицию. В настоящее время в Украине действует 154 БЦ с общей арендной площадью 977 тыс.кв.м и средним размером БЦ -6 тыс.кв.м. Насыщенность на 1000 жителей в Украине-21 кв.м.
В 2008 году открылось на 43% меньше офисных площадей, чем прогнозировалось. В 2009 году прогноз открытия новых БЦ уменьшился в 4 раза.
Влияние кризиса отрицательно отразилось на рынке офисной недвижимости:
снижение деловой активности; снижение среднего размера офиса (в Киеве на 35%); повышение уровня вакантности в 4-5 раз; в регионах меньший уровень вакантности связан с малой представленностью м/н компаний и большой долей проданных помещений.
Повлиял кризис и на снижение уровня арендных ставок в 2 раза. Разброс средних арендных ставок очень существенен: от 13,4 дол. /кв.м в мес. во Львове до 71,4 дол. /кв.м в мес. в Киеве.
Сокращение рынка вызвано внешними факторами и не определяется соотношением спроса и предложения.
Трудности, присутствующие сейчас на рынке создают основу для его развития в далеком будущем - строительство новых объектов откладывается.
В ближайшей перспективе рынок будет сокращаться.
Рынок офисной недвижимости будет дольше и острее переживать влияние кризисных явлений. ФУНКЦИИ АНТИКРИЗИСНОГО УПРАВЛЕНИЯ БИЗНЕС-ЦЕНТРОМ
Оптимизация работы существующей службы аренды, повышение эффективности набора арендаторов
Разработка и внедрение методики сдачи в аренду
Разработка регламента работы БЦ (реклама, охрана, места для курения и др.)
Разработка макетов рекламных материалов Виктор Коваленко
www.business-realty.com.ua
Також до Вашої уваги:
Загородная жизнь: в два раза лучше и... дороже
Что сдерживает развитие рынка загородной недвижимости?
За что платят владельцы домов в коттеджных городках?
Меморандум о развитии Киевской агломерации утвержден
Куда будет развиваться Киев?
Где будет строить "Киевгорстрой"?
Особенности национального таунхауса
Коттеджные городки Донецкой области
Когда рынок недвижимости достигнет "дна"?
Система «trade in» при покупке недвижимости в Украине
|
