Коммерческая недвижимость: иностранцы на «низком старте»

На фоне европейских рынков недвижимости украинский остается более привлекательным и интересным с точки зрения доходности. Но возвращение иностранных инвесторов сдерживают все еще слишком большая цена предложения на объекты коммерческой недвижимости и высокая доходность украинских суверенных облигаций. Поэтому пока они лишь изучают обстановку.

По европейским меркам

Международные консультанты по недвижимости ожидают, что в 2010 г. мировой рынок недвижимости опять станет привлекательным для инвесторов. Однако ожидаемый уровень доходности от вложений будет существенно ниже того, что прогнозировали в 2006-2007 году. При этом и консультанты, и сами инвесторы пересмотрели подходы к определению того, какой проект считать интересным, пишет УГМК.

Согласно прогнозам аналитиков компании Jones Lang LaSalle, в текущем году прямые инвестиции на европейском рынке недвижимости могут вырасти на 20% по сравнению с результатами 2009 г. и составят 85 млрд. евро, что соответствует уровню 2002 г. Эксперты компании ожидают, что рынок будет отличаться неравномерностью развития, а инвесторы, имеющие финансовые запасы, опять столкнутся с дефицитом качественных объектов с готовым пулом арендаторов.

В то же время крупные рынки, которым удалось устоять и сохранить доходность (Франция, Германия, Лондон) продемонстрируют более высокий уровень ликвидности, чем в 2009 г. Однако цены на них окажутся слишком высокими для инвесторов, что сделает привлекательным рынки стран Северной и Центральной Европы

На постсоветском пространстве также прогнозируется некоторый рост, но лишь по сравнению с провалом 2009 г. Например, в России, по оценкам Jones Lang LaSalle, общий объем сделок составит около $4 млрд. Это примерно на 60% больше, чем в 2009 г., когда падение составило 65%. «Такой рост будет результатом стабилизации арендного рынка, рыночного уровня цен и необходимости многим банкам освободиться от активов. Важным фактором станет восстановление интереса иностранных и российских инвесторов. При этом основная доля сделок по-прежнему придется на вторых», - говорит директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин.

Своя рубашка

Тенденции рынка недвижимости в Украине будут повторять общеевропейский тренд - цены на качественные объекты перестанут снижаться, а инвесторы даже не будут рассматривать предложения, находящиеся на уровне проектов. Вице-президент и операционный директор компании «Амстар Европа» Юрий Витренко ожидает существенного снижения интереса инвесторов к «мегапроектам» площадью в несколько сотен тысяч квадратных метров.

По его мнению, привлекательными будут лишь небольшие объекты, которые гарантированно будут сданы в аренду. «Сегодня инвесторы мыслят уже даже не десятками тысяч, а всего лишь тысячами квадратных метров. Подобные качественные проекты в центральных районах будут реализовываться, и даже при сегодняшних ставках станут успешными и привлекательными», - считает он.

Генеральный директор HCM Group Андрей Заика прогнозирует, что рынок вернется до уровня начала 2000-х гг. как по объему инвестиций, так и по уровню доходности, однако качество объектов станет иным. «Девелоперам придется фазировать проекты, выбирать их, рассчитывать на собственные силы - банковского кредитования не будет ближайшие несколько лет», - уверен эксперт. По его наблюдениям, рынок Украины опять привлекает инвесторов, но пока лишь в теории.

«Количество инвесторов, которые, начиная с сентября 2009 г. посещают Украину, остается таким же, как в лучшие докризисные времена. Но они приезжают разведать обстановку, чтобы в подходящий момент зайти на рынок первыми - даже сейчас качественные проекты дают приличную маржу. Она меньше докризисной, но больше среднеевропейской, что делает Украину интересным для девелоперов рынком», - считает А. Заика.

По мнению управляющего директора Colliers International (Украина) Александра Носаченко, инвесторы прежде всего будут внимательно смотреть на финансовый план проекта и по-другому оценивать реальность получения возможных доходов. «Перспектива «продать потом, потому, что спрос все равно будет», сегодня уже не даст денег. Инвестора будет интересовать, что, кому и по какой цене он сможет продать», - отмечает аналитик.

Его слова подтверждаются конкретными примерами - на киевском рынке недвижимости есть немало масштабных проектов, которые из-за ряда просчетов та и не были реализованы. Среди них - мультифункциональные комплексы в районе Московской площади и станции метро «Лыбидская», реновация промзонт Телички и промузлов в Дарницком районе, строительство Левобережного центра с небоскребами. Компании, которые оказались последними собственниками этих проектов, не могут выйти из них - проекты невозможно ни разбить на фазы, ни продать.

Невыгодный бизнес?

Эксперты отмечают, что интерес к инвестициям в украинскую недвижимость существенно снижает высокая доходность украинских суверенных облигаций. Она требует от объекта более высокого уровня доходности, а это не отвечает реалиям рынка. «Любой инвестор, который хочет купить объект в Украине, в первую очередь посмотрит на доходность украинских суверенных облигаций. Сейчас она составляет 15% годовых в долларах.

Это означает, что любая инвестиция, в том числе, в недвижимость, должна давать больше. Девелоперу, который рассчитывает свой проект, для привлечения долгового финансирования нужно рассчитывать на доходность 35-40% годовых. Если проект не может обеспечить такой доходности, то в сегодняшних условиях такой проект начинать нельзя», - говорит советник инвестиционно-банковского департамента компании Dragon Capital Алексей Зеркалов.

Но, по мнению Ю. Витренко, построить качественный проект и обеспечить доходность на уровне 40% сегодня невозможно. Некоторые эксперты рынка подсчитали, что при нынешних уровнях доходности и ставок капитализации, а также соотношении спроса и предложения цена предложения крупного объекта коммерческой недвижимости, рассчитанная по стандартным формулам дойдет до $1 млрд. Но вкладывать такие средства в создание или покупку офисных и торговых центров в Украине сегодня желающих нет.
УГМК