Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Продати офіс: 30 м2, $26000
14.12.16
Продати окрема будівля: 79 м2 / 30 га, $7500
29.09.16
Продати окрема будівля: 1968 м2, $437472
23.06.16
Здати магазин: 80 м2, $800
11.12.15
Здати магазин: 80 м2, $1200
12.08.15
Здати магазин: 80 м2, $1000
04.08.15
Здати магазин: 80 м2, $25000
28.07.15
Здати магазин: 120 м2
15.07.15
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

В погоне за капитализацией


04.11.2009
Как девелоперы могут сохранить свой бизнес? Из полного курса стационара экономического факультета даже самые ленивые студенты постигают как минимум 3 прописные истины. 1 - деньги должны работать, 2 - капитал приходит туда, где обеспечивается желаемая доходность, 3 - обещанный высокий доход тянет за собой такой же высокий риск потерять проинвестированный капитал.

Наиболее простым подходом к росту капитализации компании является экстенсивный рост - то есть рост за счет наращивания портфеля активов. Эта практика успешно работала в Украине с конца 90 годов. Реализация амбициозных планов позволила многим небольшим девелоперским компаниях вырасти в гигантов отрасли буквально за несколько лет.

Ориентация на агрессивный экстенсивный рост обеспечивала в течение нескольких лет желаемый рост капитализации компании. Рост стоимости земли и растущие арендные ставки позволяли переоценивать земельный портфель девелоперов с постоянным коэффициентом увеличения роста стоимости на 20-50% ежегодно. Приобретение же новых участков под девелопмент приносило рост стоимости портфеля компании от 50 до 200% ежегодно. Такая стратегия оправдывала себя на самых первых этапах развития в условиях отсутствия конкуренции на рынке, ненасыщенности практически всех рыночных сегментов, а также роста цен на землю и недвижимость.

Высокая доходность девелоперских проектов привела к росту желающих войти в этот сектор. В результате в структуре многих промышленных компаний, финансовых холдингов появились свои девелоперские структуры, а количество участников рынка увеличилось в сотни раз. Каждому новому участнику рынка была присуща та же траектория развития, характерная для всего рынка в целом. Каждый старался сконцентрировать абсолютно все функции, начиная от ленд-девелопемента до сдачи в аренду в одной структуре.

Сегодня компании начали активный пересмотр своих проектов и деление активов на наиболее ликвидные, наименее и т.д. Многие девелоперы уже выставили наименее профильные активы на продажу и сконцентрировались на нескольких приоритетных проектах или вообще заморозили 95% проектов.

Обычно в первую очередь девелоперы стараются избавиться от наименее ликвидных активов, забывая, что и для покупателей такой актив не будет представлять намного большей ценности, чем для самого девелопера - ликвидные активы компании стараются придержать в портфеле, надеясь на лучшие времена.

Макроэкономические прогнозы, обещавшие «ценовое дно» отрасли осенью, вряд ли исполнятся. Да и само «дно рынка», как таковое, определить довольно сложно. Для каждого сегмента предел падения и период достижения такой точки будет свой. А поэтому ждать фазы роста рынка в конце 2009 года девелоперам вряд ли стоит. В отрасли по-прежнему ключевым вопросом остается не цена объекта, а перспективы получения внешнего финансирования для развития проекта.

Со стратегической точки зрения, сейчас самое время заняться долгосрочным планированием. У девелоперов сегодня появилась замечательная возможность оценить свои просчеты, пересмотреть свои подходы к организации бизнеса и разработать эффективную стратегию, которая будет учитывать весь накопленный опыт за период роста. Результатом такой работы будет создание сбалансированных портфелей по доходности, рискованности с учетом периода реализации проектов и прогнозов развития рынка.

Основное правило недвижимости - Правило 3L (location, location, location) - работает сегодня только в комплексе с другими критериями, о которых в прошлом мало кто задумывался. Важным критерием, на который всегда обращают внимание инвесторы - это, конечно же, рынок. Несмотря на обещанный аналитиками бешенный рост рынка в 2011-2012 годах, рынок будет уже другой - качественные критерии проектов будут играть такую же важную роль, как и финансовые (доходность, окупаемость и т.д.). Рационально сформировав портфель в соответствии со своими целями и возможностями, девелопер имеет все шансы обеспечить свое стабильное развитие, привлечь финансирование и занять лидирующие позиции в отрасли. Соответственно набор данных критериев будет обеспечивать рост капитализации компании.

Ярослава Чапко генеральный директор компании Knight Frank Ukrainian LLC


Також до Вашої уваги:
Загородная жизнь: в два раза лучше и... дороже Что сдерживает развитие рынка загородной недвижимости? За что платят владельцы домов в коттеджных городках? Меморандум о развитии Киевской агломерации утвержден Куда будет развиваться Киев? Где будет строить "Киевгорстрой"? Особенности национального таунхауса Коттеджные городки Донецкой области Когда рынок недвижимости достигнет "дна"? Система «trade in» при покупке недвижимости в Украине

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Дизайн сайта - Exipilis, Киев