Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Здати офісний центр: 351 м2, $3/м2
18.05.17
Продати незавершене будівництво: 0.1 га, $23900
20.02.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Продати офіс: 30 м2, $26000
14.12.16
Продати окрема будівля: 79 м2 / 30 га, $7500
29.09.16
Продати окрема будівля: 1968 м2, $437472
23.06.16
Здати магазин: 80 м2, $800
11.12.15
Здати магазин: 80 м2, $1200
12.08.15
Здати магазин: 80 м2, $1000
04.08.15
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Как купить в кредит залоговое имущество


18.07.2009

Кризис привел к тому, что деятельность многих украинских банков стала больше напоминать работу ростовщиков, а не финансово-кредитных учреждений. Большинство банков оказались «завалены» залоговым имуществом, которое они изъяли или им добровольно вернули не рассчитавшие силы заемщики.
По оценкам экспертов, на банковских балансах уже «зависло» залогов на сумму более $1 млрд. Поэтому неудивительно, что ассортимент выставленных банками на продажу залогов не уступает выбору товара в супермаркете. Продается все - от пылесосов и мобилок до заводов и земельных участков в десятки тысяч гектаров.
Можно ли выгодно купить в кредит квартиру или машину на этой гигантской ярмарке секонд-хенда, выяснили журналисты.
Присмотреться к выставленному на продажу имуществу можно на сайтах банков или же на специализированных интернет-ресурсах, размещающих информацию о выставленных на продажу залогах. Например, zalogshop или skredit.
Выбрав подходящее движимое или недвижимое имущество, клиент получает выбор - сразу выложить за него банку круглую сумму или попытаться убедить это же финучреждение выдать кредит на желаемое авто или квартиру.
Результаты исследования, проведенного журналистами «ДЕЛА» (мы запросили информацию в колл-центрах и кредитных отделах 20 крупнейших банков), показали, что финучржедения неохотно выдают кредиты на покупку залогового имущества. Из 20 крупнейших банков только восемь в том или ином виде кредитуют такие операции.

Традиционные кредиты не в почете

Сейчас украинские банки предлагают две схемы кредитования. Первая - это обычный кредит, когда клиент, выбрав понравившееся ему залоговое авто или квартиру, получает от банка заем на их приобретение. Второй вариант - это так называемая схема «перевода долга».
Суть этой операции заключается в том, что банк переоформляет кредит с оказавшегося неплатежеспособным клиента на нового, более финансово благополучного заемщика.
«Обычные» кредиты на покупку залоговых авто или квартиры предлагают всего два из крупнейших отечественных банков - ПУМБ и ПриватБанк.
ПУМБ может выдать заем под 19% годовых в гривне, процентная ставка не зависит от типа залога. Вид имущества влияет только на срок кредитования: на автомобили - максимум 7 лет, на ипотеку - максимум 20 лет.
Банк попросит первоначальный взнос в размере не меньше 20-30% в зависимости от состояния имущества и срока, на который оформляется кредит. Комиссия за выдачу будет не меньше 1,99% от суммы займа. В результате реальная ставка по автокредиту на 7 лет составит почти 20%, по ипотеке на 20 лет - 19,2% годовых.
ПриватБанк согласен выдать кредит на залоговое имущество под 20,04% годовых и 3% единоразовой комиссии. Первоначальный взнос составит 20%, если имущество будет стоить менее 50 тыс. грн. и минимум 30% при более дорогостоящем залоге. Таким образом, реальная ставка при максимальном сроке автокредита 5 лет составит 21,2%, по ипотеке на 20 лет - 20,3%.
Не стоит забывать об обязательном страховании предмета залога, а также нотариальных услугах при оформлении сделки. Они в среднем добавят 6-8% к стоимости автокредита и 1-2% к ипотеке.

Поменять плохого заемщика на хорошего
Более распространенный механизм среди банкиров - «перевод долга». В таком случае новый заемщик принимает на себя долговые обязательства прежнего владельца имущества.
Например, в прошлом году человек взял в банке кредит в 100 тыс. грн. на покупку авто и к моменту, когда он не смог обслуживать этот заем, уже выплатил по нему 60 тыс. грн.
Допустим, что сейчас банк продает это авто по цене 70 тыс. грн. В таком случае покупатель может попробовать уговорить банк перевести на него остаток долга по кредиту в 40 тыс. грн., а оставшиеся от стоимости машины 30 тыс. грн. заплатить прежнему владельцу авто наличными деньгами.
В этом случае условия ранее выданного кредита меняться не будут. Так как новый кредитный договор не оформляется, а просто прежний переоформляется на нового заемщика. Единственное изменение в условии обслуживания кредита, на которое очень редко идут банки, - это увеличение срока кредита.
Операции по замене «плохого» заемщика «хорошим» предлагают банк «Надра», Родовид Банк, УкрСиббанк, Укрпромбанк, ОТП Банк и ВТБ Банк.
При «переводе долга» вывести универсальную формулу, сколько будет стоить такой заем, невозможно. Так как это в большей степени зависит от того, на каких первоначальных условиях был оформлен кредит. Впрочем, как признаются сами банкиры, получить таким образом сверхдешевый кредит все равно не удастся.
«Если переоформляется ипотечный кредит, выданный в 2007 году под 16% годовых в гривне, то сейчас за счет дополнительных комиссий и платежей его стоимость будет «подтянута» как минимум до 20% годовых», - откровенничает зампредправления одного из украинских банков.
Также необходимо заметить, что в случае переоформления договора на нового заемщика банки требуют от него не только погасить штрафы и набежавшие проценты по кредиту, но и сделать первоначальный взнос.
Так, банк «Надра» просит не меньше 10% от суммы кредита, ВТБ - 15%. В остальных банках затруднились назвать минимальный первоначальный взнос, сославшись на то, что его в индивидуальном порядке для каждого заемщика определяет кредитный комитет. Кроме этого, будущий клиент заплатит комиссию за переоформление долга. «В среднем банки берут около 1-2% от суммы кредита как плату за оформление документов», - рассказывает директор компании «Кредитная консультация» (кредитный брокер) Андрей Половченко.

Есть ли смысл
Прежде чем ввязываться в эпопею с покупкой залогового имущества в кредит, стоит задуматься, а принесет ли выгоду подобное приобретение. Дело в том, что в большинстве случаев стоимость выставленного на продажу залогового имущества очень незначительно отличается от рыночных цен.
Особенно незначителен разбег в ценах, если банк реализует залог по согласованию с клиентом. В таком случае банк и заемщик договариваются установить цену максимально приближенную к рыночной, так как ни первый, ни второй не хотят терять деньги.
Тем не менее участники рынка уверены, что торг в любом случае уместен. «Цена, которая «висит» на веб-сайтах банков или агентов, - не окончательная. При желании и настойчивости можно сторговаться и в результате добиться дисконта в 5-10% от рыночной цены», - делится опытом Андрей Половченко.

Скупой платит дважды
Более выгодной покупкой может стать приобретение конфискованного имущества (когда залог изъят у заемщика по предписанию суда или по исполнительной подписи). В таком случае банк с интересами заемщика уже не считается, а стремится только покрыть оставшуюся часть кредита.
При продаже «конфиската» скидка может достигать около 20%. Финансисты объясняют, что такой дисконт - это премия за риск. Дело в том, что бывший владелец квартиры или автомобиля может подать в суд и оспорить законность изъятия у него залога.
«Добросовестный покупатель докажет свое право на собственность в судах, но дело может тянуться и больше года. Все зависит от изобретательности предыдущего заемщика и его адвокатов», - рассказывает о возможных неприятностях зампредседателя правления банка «Контракт» Павел Крапивин.
К тому же при продаже конфискованного имущества шансы покупателя получить кредит заметно уменьшаются, так как схема «перевода долга» в таком случае неприменима.
Впрочем, по утверждению банкиров, большинство предлагаемого сейчас на продажу имущества не является «конфискатом». Такое положение дел вызвано тем, что продажа с согласия клиента менее затратная для банка.
«Банки стараются урегулировать спорные вопросы мирно. Соотношение конфискованных квартир к тем, которые продаются по просьбе клиента, где-то 5% к 95%. По автомобилям «конфиската» немного больше - около 20%», - говорит начальник департамента развития индивидуального бизнеса УкрСиббанка Иван Истомин.
www.business-realty.com.ua


Також до Вашої уваги:
Загородная жизнь: в два раза лучше и... дороже Что сдерживает развитие рынка загородной недвижимости? За что платят владельцы домов в коттеджных городках? Меморандум о развитии Киевской агломерации утвержден Куда будет развиваться Киев? Где будет строить "Киевгорстрой"? Особенности национального таунхауса Коттеджные городки Донецкой области Когда рынок недвижимости достигнет "дна"? Система «trade in» при покупке недвижимости в Украине

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Система управления сайтом - Exipilis, Киев