Качество коммерческой недвижимости будет снижаться

Кризис приведет к пересмотру концепции многих выставленных на продажу объектов коммерческой недвижимости. Произойдет переход качества в количество в сегментах офисных и торговых центров, считает Анзори Хасия, советник главы представительства ФК «Открытие».

«Обсуждается если не переделка офисов в гостиницы и апартаменты, то по крайней мере снижение классности. Это касается и торговых центров, - заявил он на круглом столе в "Ведомости Недвижимость". - Будет снижается если не качество строительства, то качество отделки, услуг, уровень сервиса».

Пока про официальное снижение классности объектов девелоперы не говорят. Но изрядно снизившийся спрос на офисы заставляет изыскивать меры по привлечению арендаторов. Например, изначально MCG не планировала в комплексе Imperia Tower в ММДЦ «Москва-Сити» продавать площади, рассчитывая сдавать их в аренду по $1200-2000 за кв. м в год.

«Но весной этого года мы выделили один этаж, разделенный на небольшие блоки, ценник был от $6000 за кв. м для площадей, не отличающихся видовыми характеристиками», - рассказал «Ведомостям» коммерческий директор компании Дмитрий Чертковский.

До кризиса для высококлассных бизнес-центров дробление площадей и их распродажа считалась моветоном, сейчас - спасением. Что уж говорить про БЦ попроще.

Компания «НДВ-Недвижимость» заявила о реконцепции торгово-офисной части ЖК «Маршал» (около 49 000 кв. м, жилая часть - 87 814 кв. м). В итоге должен появится «Маршал бизнес-парк» класса В-, сдаваемая офисная площадь которого увеличится на 5000 кв. м по сравнению с первоначальным планом.

«НДВ» продает квартиры в ЖК, и при реконцепции нежилой части комплекса руководствовалась тем соображением, что «вне зависимости от сегмента рынка, основное условие для успешной реализации проекта - ценовая доступность предложения», которая достигается либо за счет снижения цены 1 кв. м, либо за счет уменьшения площади квартир или офисов, - говорится в пресс-релизе компании.

«Было учтено смещения спроса на офисы в более дешевые сегменты. Так, в структуре спроса на аренду офисов по классу зданий лидером остается класс В: на него приходится 44% заявок. Для сравнения, в первом полугодии 2008 г. почти половина запросов приходилась на класс А (48%).

Если в I полугодии 2008 г. на класс С приходился всего 1% заявок, то в текущем году - уже 38%», - приводит данные собственного исследования и опросов участников рынка генедиректор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.

Кроме пересмотра объемно-планировочных решений (офисы нарезкой от 12кв. м), был изменен дизайн холлов, список объектов инфраструктуры. Стоимость квадратного метра офиса составит 99 000 руб. Сдача в эксплуатацию бизнес-центра запланировано на 2011 г.

По данным Knight Frank, по итогам III квартала цены продаж офисов класса А составляли $3500 - 8000 за кв. м, класса В+ - $2500 - 4500 за кв. м, класса В - $1000 - 2500 за кв. м. Общий объем качественных площадей на конец этого периода в компании оценивают в 10 млн кв. м, ожидая до конца года ввода еще около 400 000 кв. м.

По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, в III квартале 2009 г. объем предложения качественных офисов увеличился на 234 220 кв. м, а доля свободных площадей продолжила расти и достигла 18,9% к концу квартала. «Свободные помещения в основном представлены новыми проектами, которые еще не успели найти арендаторов, а также менее конкурентоспособными зданиями.

Также существенный объем офисных помещений предлагается в субаренду (около 94 720 кв. м) в связи с уменьшением потребности арендаторов в площадях», - говорится в отчете компании.

Максимальные базовые ставки аренды составили $700 (без учета НДС и операционных расходов), как и в конце II квартала. Базовые ставки Класса A остались на уровне $500-600 за кв. м в год. В Классе B+ ставки держатся в диапазоне $350-450 за кв. м в год, в Классе B- $250-350 за кв. м в год. «Уровень ставок останется стабильным в ближайшие месяцы», - прогнозирует Ольга Рыбакова, руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка JLL.