Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Здати офісний центр: 351 м2, $3/м2
18.05.17
Продати незавершене будівництво: 0.1 га, $23900
20.02.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Продати офіс: 30 м2, $26000
14.12.16
Продати окрема будівля: 79 м2 / 30 га, $7500
29.09.16
Продати окрема будівля: 1968 м2, $437472
23.06.16
Здати магазин: 80 м2, $800
11.12.15
Здати магазин: 80 м2, $1200
12.08.15
Здати магазин: 80 м2, $1000
04.08.15
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Ипотечные лабиринты: в поисках прав на переданную в ипотеку недвижимость


09.09.2009
7 сентября 2009 г. в Пресс-центре Информационного агентства ЛІГАБізнесІнформ состоялась пресс-конференция на тему: «Ипотечные лабиринты: в поисках прав на переданную в ипотеку недвижимость». В мероприятии приняли участие Наталия Доценко-Белоус, старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» и Алексей Пилипец, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА).

В ходе пресс-конференции были проанализированы основные проблемные аспекты внесудебного обращения взыскания на переданные в ипотеку объекты недвижимости, в том числе земельные участки, жилую недвижимость и такой специфический вид активов, как право пользования и право аренды земельного участка под застройку. А также были озвучены некоторые нововведения и инициативы, которые предлагаются такими активными игроками ипотечного рынка, как Украинская национальная ипотечная ассоциация и Юридическая фирма «Василь Кисиль и Партнеры».
Наталия Доценко-Белоус детально проанализировала текущую ситуацию, проблемы и юридические возможности в части внесудебного обращения взыскания на переданное в ипотеку имущество.
Ипотечные отношения являются уникальными и многогранными отношениями по своей правовой сути: с одной стороны, это способ обеспечения выполнения обязательств, с другой стороны, это альтернативный способ осуществления расчетов по невыполненному основному обязательству.
Если в докризисный период ипотеку популярно было рассматривать в ракурсе ее обеспечительных свойств, то в условиях дефицита денежной массы актуальными становятся вопросы выполнения основного обязательства посредством обращения взыскания на предмет ипотеки. Практика показывает, что в ряде случаев этот достаточно урегулированный процесс все же имеет определенные сложности.
Наиболее актуальными вопросами для любого кредитора - ипотекодержателя являются два вопроса: (а) когда возникает право на обращение взыскания на предмет ипотеки и (б) как реализовать возникшее право.
В свою очередь, ипотекодатель обеспокоен другим вопросом, как предотвратить обращение взыскания на предмет ипотеки.
Рассматривая вариант внесудебного обращения взыскания, мы говорим о возможностях, которые существуют еще с момента вступления в силу ЗУ «Об ипотеке» в 2004 году, для ипотекодержателя без судебного разбирательства обратить взыскание на переданное в ипотеку имущество. Для реализации этой процедуры необходимо выполнение 2 условий:
1. возникновения права на обращение взыскания на переданное в ипотеку имущество при а) нарушении должников обязательств по основному договору или б) нарушении ипотекодателем условий ипотечного договора;
2. специальная оговорка в ипотечном договоре или отдельный договор об удовлетворении требований кредиторов.
При детальном рассмотрении основных предметов ипотеки было оговорено, насколько реально в каждом отдельном случае реализовать заложенную опцию на внесудебное обращение взыскания:
При обращении взыскания на жилую недвижимость (квартиры или жилые индивидуальные дома) есть 2 пути:
1) приобретение ипотекодержателем переданную в ипотеку недвижимость в частную собственность (однако у банковского учреждения может быть представлено объектами недвижимости не больше 25% активов);
2) отчуждение заложенного имущества кредитором в пользу третьих лиц, минуя этап приобретения этого имущества в частную собственность ипотекодержателем.
Этот вариант, исходя из практики Юф «Василь Кисиль и Партнеры», является нереальным для реализации по нескольким причинам, среди которых, в частности, не предусмотренное законодательством отчуждение заложенного имущества несобственником без приобретения ипотекодержателем объекта в частную собственность. Ведь при осуществлении отчуждения в пользу третьих лиц необходимо осуществить ряд действий, а именно:
а) получение справки в БТИ (или в регионах - выписки из реестра прав собственности), которая выдается исключительно собственнику. Соответственно, банк лишен этой возможности.
б) препятствием для получения справки также может являться наличие самовольных реконструкций и перепланировок;
в) процедура предполагает выполнение ипотекодержателем обязанности по уведомлению всех лиц, которых касается донное отчуждение, заблаговременно за 30 календарных дней.
Таким образом, технически данные требования делают невозможными реализацию отчуждения объекта недвижимости в пользу третьих лиц.
Поэтому на сегодняшний момент ряд банковский учреждений пытается реализовать именно внесудебное обращение взыскания переданного в ипотеку имущества путем приобретения в частную собственность. При этом алгоритм действий следующий:
1. установление нарушения обязательств должника;
2. уведомление должника о нарушении/ненадлежащем исполнении основного обязательства и/или условий ипотечного договора и о намерении осуществить внесудебное обращение взыскания (за 30 календарных дней, но может не применяться, если имуществу не угрожает утрата, уничтожение и т.д.);
3. формирование оценочной стоимости объекта недвижимости (квартиры);
4. возврат должнику разницы суммы средств между стоимостью объекта недвижимости и фактическим долговым обязательством, если она превышает 90%. Осуществляется возврат до перерегистрации в БТИ путем депонирования средств в нотариальной конторе.
5. обращение ипотекодержателя в БТИ с пакетом документов, среди которых непременно должен быть правоустанавливающий (договор об удовлетворении требований кредиторов либо ипотечный договора, в котором присутствует оговорка о внесудебном обращении взыскания).
На этапе получения из БТИ зарегистрированного правоустанавливающего документа необходимо подготовится к последующим судебным искам со стороны должника в части оспаривания оценочной стоимости недвижимости и т.д.
Основной проблемой описанного алгоритма является тот факт, что не производиться государственная регистрация сделки нотариусом (договора об удовлетворении требований кредиторов) в реестре сделок. С одной стороны законодательство не содержит требования об обязательной регистрации данной сделки (как например, и в случае с договором дарения), а с другой стороны, в реестре сделок не отразится информация об изменении собственника, что гипотетически может негативно сказаться на последующих сделках с недвижимостью.
Другой проблемой может стать выселение лиц, которые проживают в этой жилой недвижимости. Выселение фактически проживающих лиц (в случае отсутствия их добровольного согласия) может быть произведено только по решению суда в силу статьи 109 Жилищного кодекса Украины. Выселение несовершеннолетних детей, даже если они не зарегистрированы в помещении, может быть осуществлено исключительно при согласии органа опеки и попечительства при условии предоставления им другого места проживания с аналогичными или лучшими жилищными условиями (законы Украины "Об охране детства", «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»). Предоставляемое помещение должно быть пригодно и предназначено для проживания (например, помещение детского дома и т.д.).
В этом случае ипотекодержателю необходимо помнить, что должник будет оспаривать оценочную стоимость недвижимости, прочие процессуальные действия, что может затянуть процесс внесудебного обращения взыскания на несколько лет и может перевести его в плоскость судебную.
В случае, когда предметом ипотеки являются земельные участки, то внесудебное обращение взыскания вообще не может применяться. В этом случае проводятся публичные торги по решению суда (а если в залоге участок сельскохозяйственного назначения, то только если это единственное имущество, которое имеет субъект). Такая деятельность подлежит лицензированию, а это существенно усложняет процесс, что в свою очередь на руку должнику. На практике были найдены следующие выходы:
- некоторые субъекты проводят торги без лицензии, а потом в судебном порядке признают их действительность;
- вопреки норме о проведении торгов кредитор обращается в суд и признает за собой право собственности по согласию с должником.
Алексей Пилипец остановился подробно на предлагаемых законодательных изменениях, нововведениях и предлагаемых механизмах усовершенствования практики внесудебного обращения взыскания. «Внесудебное обращение взыскания - безусловно, ключевой фактор, определяющий правового регулирования ипотечного кредитования в нашей стране. При этом судебная процедура крайне мало эффективна. До недавнего времени уровень дефолтов по ипотечным кредитам был крайне незначительным, поэтому не было соответствующей практики, и нормативно-правовой пробел обострял риски и новых игроков, и мировых банков, не защищал их интересы» - заметил Алексей Пилипец.
УНИА совместно с другими профильными ассоциациями и объединениями был разработан и предложен эффективный механизм, который определяет более гибкие отношения между кредитором и должником. В рамках этих рекомендаций, в частности, предлагается использовать 2 варианта:
1. оговорку в ипотечном договоре о внесудебном обращении взыскания;
2. одновременное подписание договора об ипотеке и договора об удовлетворении требований.
Также в рамках этих инициатив были разработаны рекомендации изменения инструкции нотариальных действий нотариусов, а также внесение изменений во временный порядок Минюста «О регистрации прав собственности». Таким образом, эти изменения будут способствовать созданию правовой основы для увеличения эффективности механизма внесудебного обращения взыскания, а также для защиты прав ипотечного кредитора. Международный опыт показывает, что нужно дать заемщику право самому реализовать предмет ипотеки, так как он наиболее мотивирован в данном случае продать предмет ипотеки по наибольшей рыночной цене.
Наталья Доценко-Белоус заметила, что «вне зависимости от усовершенствования механизма внесудебного обращения взыскания на практике ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» сталкивается с тем, что способов усложнения процесса внесудебного взыскания со стороны должника гораздо больше, чем способов без суда обратить взыскание на заложенное имущество». Среди таких способов, в частности, были выделены следующие:
1. Возбуждения дела о банкротстве ипотекодателя или его ликвидации,
2. Обращение в суд с исковыми требованиями о признании ипотечного договора недействительным с применением обеспечительных мер - в виде запрета осуществлять определенные действия (обращать взыскание на предмет ипотеки) или в виде ареста на имущество;
3. Невозможность реализации механизма выселения жильцов из жилых помещений вследствие отсутствия жилых помещений, относящихся к фонду жилья для временного проживания (ст.ст.109, 1321 и 1322 ЖКУ)
4. Наличие вопросов выселения детей, имеющих право пользования или право собственности на предмет ипотеки, что влияет на результат реализации имущества.
5. Возникновение проблем в случае смерти ипотекодателя;
6. Самовольные реконструкции/перепланировки в объектах недвижимости, препятствующие получению справки-характеристики на имущество и его последующей реализации.
Докладчики сошлись во мнении, что отсутствие цивилизованных механизмов обращения взыскания и других методов погашения задолженности по ипотеке существенно сдерживает развитие рынка недвижимости, и внедрение разработанных рекомендаций и новых инициатив профессионалов в этой области позволят значительно как повысить эффективность работы банков (кредиторов), так и предоставить застройщикам финансовые средства для возведения их объектов в виде средств заемщиков.
www.business-realty.com.ua
Також до Вашої уваги:
Загородная жизнь: в два раза лучше и... дороже Что сдерживает развитие рынка загородной недвижимости? За что платят владельцы домов в коттеджных городках? Меморандум о развитии Киевской агломерации утвержден Куда будет развиваться Киев? Где будет строить "Киевгорстрой"? Особенности национального таунхауса Коттеджные городки Донецкой области Когда рынок недвижимости достигнет "дна"? Система «trade in» при покупке недвижимости в Украине

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Система керування сайтом - Exipilis, Київ