Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати незавершене будівництво: 0.1 га, $23900
20.02.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Продати офіс: 30 м2, $26000
14.12.16
Продати окрема будівля: 79 м2 / 30 га, $7500
29.09.16
Продати окрема будівля: 1968 м2, $437472
23.06.16
Здати магазин: 80 м2, $800
11.12.15
Здати магазин: 80 м2, $1200
12.08.15
Здати магазин: 80 м2, $1000
04.08.15
Здати магазин: 80 м2, $25000
28.07.15
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Девелоперы хотят вернуться в годы процветания


25.05.2010
Годы экономического процветания коммерческой и торговой недвижимости Украины оборвались в 2008. С исчезновением особого интереса со стороны и своего, и в особенности иностранного инвестора. До сих пор во всем мире наблюдается невозврат вложенных инвестиций в объекты торговой и офисной недвижимости. И сегодня инвестировать в них готовы, например, не более 17% европейских инвесторов. Одна из причин - незавершенный кризис в мире.

"То, что ставки рефинансирования или базовые ставки США и Европы на одном уровне, говорит о том, что кризис далек от завершения. Иначе центральные банки повышали бы ставки. Это не от хорошей жизни. Это признак того, что в глобальных экономиках по-прежнему есть ряд очень серьезных проблем. То что касается компаний - смотрите. Стандартное соотношение собственного и долгового капитала на рынке коммерческой недвижимости - это 70 на 30. 70 долгового и 30 собственного. Цены на рынке коммерческой недвижимости в среднем в Европе и Америке упали на 30-40%. То есть большинство проектов коммерческой недвижимости находятся в состоянии негативного акционерного капитала. Это может не означать, что будет волна дефолтов. Пока эта волна сдерживается банками. Они не хотят признавать убытки и пытаются всячески удержать рынок", - рассказывает Юрий Мельник, вице-президент девелоперской компании.

Политики напугали инвесторов
Риски мировые дополняются локальными украинскими проблемами, соглашаются и девелоперы, и инвесторы. Среди преград, стоящих на пути вливанию денежных потоков иностранцев в Украину, обычно называют громоздкое и несовершенное законодательство, тяжелую систему налогообложения, бюрократию и коррупцию. И постоянно кивают на экономическое развитие. Хотя по этой тенденций оценки специалистов одной и той же области не всегда совпадают.
Наталия Стельмах, заместитель директора и начальник отдела украинской инвестиционной компании недоумевает: "Почему и на каком основании говорят инвесторы о каких-то страновых рисках в Украине? Возьмем макроэкономику - падение ВВП Японии 8%, США и Германии 6, Эстония, Литва, Латвия 16-18%. А Украина 14. Плюс все знают, что какая то часть бизнеса - не меньше чем треть ушла в тень".
Данные экономического роста первого квартала 2010-го тоже не намного отличаются. Так восстановления промпроизводства США и в Европе - от 4 до 6%. В Украине - чуть меньше. Но Украина теоретически имеет больший потенциал роста. Так как ее экономика упала более существенно, чем у западных стран. Так что, как все знают, должен действовать принцип - глубже и быстрее упали - значит, быстрее пройдет восстановление. Споры не утихают часами.
"В США - цены на недвижимость упали на 30-40%. У нас тоже почти в 2 раза. Доля вакантных площадей - Нью-Йорк, Манхэттен - плюс 20%. Лондон, центр - плюс 20%, не говоря уже об Азии. Киев, Украина тоже - 20%. Чем же мы отличаемся. Аналогично снизились затраты на строительство - чем же мы отличаемся? Единственное за что иностранцы нам навешивают огромные страновые риска - это политика. И то- не смена правительства. Потому что бизнес в Украине равно правительство. Так из-за чего же капитал на западе нам дают под 12-15. В то время как в Европе на 20 лет он 4%. И то в 20 лет в недвижимость деньги не вкладываются. Поэтому надо смотреть на стоимость 5-летнего капитала. Для западных девелоперов - его дают под 2%, а нам "навешивают" риски и дают под 12%", - возмущается Наталья Стельмах.
Ответ компаний с иностранным капиталом прост - политики своими заявлениями сами дестабилизируют ситуацию. "Вы посмотрите, Премьер заявляет, что без того, что страна получает скидку на газ, у него не балансируется бюджет. Ему надо заключать соглашение о продлении базирования флота, иначе он не может свести концы с концами. Разве это не риск. Эта ситуация отличается от американской. Сложно представить Барака Обаму, который выступает перед нацией и говорит, что у них проблемы с бюджетом и поэтому они должны россиянам что-то дать. Если вы не может свести бюджет без этого, то это означает дефолт. Потому что вы не сможете рассчитаться по вашим займам. Разве это не риск. Раньше одна оппозиция говорила о том, что дефолт неминуем. Президент тоже самое повторял. Как это оценивать? Как риск", - объясняет Юрий Мельник, вице-президент девелоперской компании.

Украинские риски уйдут не скоро
Украинские глобальные риски еще долго будут оставаться высокими, вынуждены констатировать специалисты. И это в дальнейшем формировать высокую стоимость ресурсов и для государства в мире, и для ее представителей на международных рынках, и для бизнеса в местных банках. Сегодня не могут получить кредиты в украинских банках даже компании, имеющие готовые торговые центры, которые каждый месяц дают прибыль. "У нас есть договора аренды, подписанные минимум от 5 до 10 лет, мы все равно не можем получить банковского кредитования. Несмотря на то что у нас прозрачная понятная структура, у нас все официально, все легально. Но банки даже с иностранным капиталом, предлагают такие ставки которые не логичны и не возможны. Они съедают всю прибыль от проекта. И нет смысла его запуска. Потому что мы будем работать только на банковские проценты. Мы не видим возможности перекредитоваться даже до конца года", - рассказывает Юлия Мельник, коммерческий директор инвестиционной компании
Не менее важен, чем кредитный займ, и платежеспособный спрос. Он - одна из главных составляющих, подталкивающих инвестора вкладывать ресурсы, а девелопера запускать новые проекты в торговом и офисном сегментах. Но и здесь Украине далеко до лидеров по привлекательности. "Мы вынуждены были с началом кризиса отказаться от фиксированной арендной платы и перейти на процент от оборота. Потому что наши крупные арендаторы пришли и сказали, что платить не могут. Мы видим обороты арендаторов и я должна сказать, что они не увеличиваются заметно. А раз они не увеличиваются, то они не могут платить и высокие ставки", - дополняет свой рассказ Юлия Мельник. Ей вторит коллега, Юрий Витренко: "Мы не видим пока наполняемости тех же офисных комплексов в Киеве. Зачем же строить новый большой комплекс класса, если существующие три несчастных офиса класса А не заполнены. Посмотрите - есть "Парус", стоит "Экспланада" и ее не выводят на рынок потому что "Парус" не заполнен. Кто хочет, может построить еще 3 комплекса класса А. Но кем они будут заполнены"?

Возрождение начнется в 2011-ом
В будущее большинство представителей сегмента все же смотрят с оптимизмом. Возобновление кредитования девелоперы ожидают не раньше второго полугодия 2011-го года. А прихода реальных покупателей на их объекты - в 2012-13-ом годах.
Сегодня девелоперы лишь готовят всю разрешительную документацию (это сейчас гораздо дешевле, чем до кризиса) и достраивают те объекты, спрос на которые нашли в существующих условиях и среди существующих потребителей. Для того, чтобы реализовать имеющиеся объекты, приходится идти и на изменение проектов. Но это пока касается, в основном, жилой недвижимости. Запросы потребителей в связи с новыми финансовыми условиями изменились.

Виктория Бойко для UBR.UA


Також до Вашої уваги:
Загородная жизнь: в два раза лучше и... дороже Что сдерживает развитие рынка загородной недвижимости? За что платят владельцы домов в коттеджных городках? Меморандум о развитии Киевской агломерации утвержден Куда будет развиваться Киев? Где будет строить "Киевгорстрой"? Особенности национального таунхауса Коттеджные городки Донецкой области Когда рынок недвижимости достигнет "дна"? Система «trade in» при покупке недвижимости в Украине

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Веб-дизайн: Exipilis, Київ