Портал комерційної нерухомості Мапа сайту "Портал комерційної нерухомості"
ГоловнаНовостиСтатьиАналитикаКоммерческая недвижимость зарубежьяОбъявленияКаталог фирмВыставкиВсе для коммерцииПолезная информацияРеалЭкспоО проектеКлассификация

ПОШУК ПО САЙТУ

ОСТАННІ ОГОЛОШЕННЯ

Продати незавершене будівництво: 0.1 га, $23900
20.02.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Здати магазин: 100 м2 / 5 га, $13/м2
15.01.17
Продати офіс: 30 м2, $26000
14.12.16
Продати окрема будівля: 79 м2 / 30 га, $7500
29.09.16
Продати окрема будівля: 1968 м2, $437472
23.06.16
Здати магазин: 80 м2, $800
11.12.15
Здати магазин: 80 м2, $1200
12.08.15
Здати магазин: 80 м2, $1000
04.08.15
Здати магазин: 80 м2, $25000
28.07.15
Всі оголошення
 

Статистика цін

Вся статистика

Реклама

 

Головна / Статьи 

Статьи

Производственная недвижимостьГостиничная недвижимостьОфисная недвижимостьСкладская недвижимостьТорговая недвижимостьРекреационная недвижимостьЗемля под коммерческую недвижимостьКоммерческая недвижимость КиеваКоммерческая недвижимость УкраиныИнвестиции в коммерческую недвижимость

Правовые модели преодоления дефолта: Застройщик vs. Инвесторы


08.04.2009

С 2009 года дефолт стал массовым явлением и неотъемлемым атрибутом мирового финансового кризиса. Законодатель признал мировой финансовой кризис форс-мажорным обстоятельством, что позволило многим компаниям приостановить проекты и отсрочить выполнение договорных обязательств.
Однако кризис как форс-мажорное обстоятельство не позволяет отсрочить или изменить сроки выполнения публичных обязательств, возникающих по открытым выпускам облигаций. В результате эмитенты облигаций оказались в ситуации неизбежности дефолта по выпущенным облигациям в условиях вынужденно приостановленной деятельности.
Наиболее массово дефолты затронули участников строительного рынка, отдавших свои предпочтения в пользу целевых облигаций, руководствуясь статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». Вынужденное приостановление строительных проектов привело к невозможности эмитента-застройщика осуществить погашение облигаций путем передачи товара в сроки, определенные проспектом эмиссии.
Ситуация, когда на дату погашения целевых облигаций отсутствует принятый в эксплуатацию объект строительства (ситуация дефолта), оказалась новой и неожиданной как для застройщиков, так и для инвесторов. Застройщики-эмитенты вынуждены были осознать риски предъявления инвесторами облигаций к погашению в описанной ситуации, а также разработать такую стратегию, которая бы «предполагаемый дефолт» преобразовала в надлежащее погашение облигаций.
В свою очередь инвесторы оказались перед более сложным выбором, от правильности которого зависело сохранение или утрата прав на проинвестированный объект. Предъявлять облигации к погашению или, несмотря на возникшие права, верить застройщику и ожидать принятия объекта в эксплуатацию?

ЧТО ТАКОЕ ДЕФОЛТ?
Дефолт - это неспособность эмитента облигаций выплатить собственникам облигаций в сроки, установленные условиями эмиссии, процентного дохода по облигациям и/или погасить часть или полную стоимость облигаций (п. 1 раздела 1 Решения ГКЦБФР в редакции от 26.10.2006 г. № 322). В свою очередь, погашение облигаций - это выплата номинальной стоимости облигаций или предоставление товаров в сроки, предусмотренные условиями размещения облигаций.
Таким образом, для констатации факта дефолта эмитента должны присутствовать следующие признаки:
наступил срок погашения облигаций;
облигации были предъявлены к погашению;
по истечении срока погашения эмитент не осуществил тех действий по погашению облигаций, которые предусмотрены проспектом эмиссии.
Особенностью дефолта является то, что его никто не обязан объявлять и только наличие всех перечисленных признаков позволяет сделать вывод о его наступлении.
Уникальностью   дефолта   как   особого   правового   явления   есть   то, что,   оно   не   имеет законодательно  предусмотренных  последствий  для   эмитента,   ни  в плоскости  уголовной, административной, финансовой ответственности, ни в плоскости гражданско-правовых последствий.
Более того, очень часто эмитент, который фактически не может выполнить обязательства по выпущенным облигациям, правомерно избегает ситуации дефолта, в связи с тем, что инвесторы ему не предъявляют к погашению облигации в установленные сроки.
Поэтому ситуация, при которой эмитент целевых облигаций не может выполнить свои обязательства по предоставлению собственнику облигации товар, под который выпущены облигации в сроки, установленные проспектом эмиссии, не всегда является ситуацией дефолта и в ряде случаев успешно преодолевается эмитентом.

МОДЕЛИ ПРАВОВОГО РЕАГИРОВАНИЯ ЭМИТЕНТА НА ВОЗМОЖНЫЙ ДЕФОЛТ
В условиях отсутствия законодательного регулирования вопросов дефолта, эмитенты вынуждены самостоятельно разрабатывать правовую и финансовую стратегию предотвращения дефолта.

Модель №1 Реструктуризация долгового обязательства по облигациям до наступления срока его выполнения
Модель предполагает замену облигационного обязательства на другой вид обязательств:
а) мена облигаций, срок погашения которых завершается, на облигации новой серии (как
правило, закрытого выпуска);
б) мена облигаций на имущественные права на строящуюся недвижимость;
в) мена облигаций на часть объекта незавершенного строительства;
Обязательные условия: согласие кредиторов на реструктуризацию; жизненный цикл облигаций не подошел к периоду погашения.

Модель №2 Надлежащее погашение облигаций вопреки отсутствию товара
Эмитент осуществляет погашение облигаций путем передачи имущественных прав на квартиру, при этом используется акт приема-передачи квартиры, подписываемый сторонами под отлагательным условием.

Модель №3 Признание эмиссии недействительной
Модель основывается на использовании статьи 36 закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке», в соответствие с которой ГКЦБФР обязана признать эмиссию недобросовестной и приостановить обращение облигаций в случае установления факта грубого нарушения интересов инвесторов,и т.д. В последующем, если эмитент не устраняет нарушения вопреки предписаниям ГКЦБФР, ГКЦБФР обязана признать эмиссию недействительной (без судебного разбирательства). Правовыми последствиями признания эмиссии недействительной является возникновения обязательств у эмитента по возврату инвесторам безосновательно полученных средств в сумме номинальной стоимости. При этом о передаче товара, или возврате фактически проинвестированной инвестором суммы, существенно превышающей номинал, речь не идет.
Модель возможна к реализации до завершения срока обращения облигаций, предусмотренного проспектом эмиссии.

Модель №4 Погашение целевых облигаций денежными средствами
Модель основывается на понимании многими из эмитентов того факта, что целевые облигации эмитенту «разрешается» погашать товарами, но это не включено в число его обязательств (часть 2 статьи 7 закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке»). Поэтому в ситуации, когда на дату погашения облигаций отсутствует товар, эмитент, руководствуясь частью 1 статьи 7 закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» может вполне правомерно прибегнуть к погашению облигаций денежными средствами по номиналу.

Модель №5 Возврат номинальной стоимости непредъявленных к погашению облигаций по истечению срока их погашения
Наиболее распространенная модель, в основе которой заложено непонимание инвесторами своих прав по облигациям, момента их возникновения и прекращения. И это несмотря на то, что любой проспект эмиссии содержит отдельный раздел, определяющий правовые последствия несвоевременного предъявления облигаций к погашению. В превалирующем большинстве случаев этот раздел предусматривает, что несвоевременное предъявление облигаций к погашению, позволяет эмитенту вернуть их номинальную стоимость. Более того, многие из эмитентов именно вынуждены прибегнуть к возврату номинальной стоимости несвоевременно предъявленных к погашению облигаций, поскольку по истечении срока погашения данные суммы подлежат включению в валовой доход эмитента как безвозвратная финансовая помощь.

РИСКИ ИНВЕСТОРА И СПОСОБЫ ИХ МИНИМИЗАЦИИ
Каждая из описанных правовых моделей содержит существенные риски для инвестора

 

 

Модель

Риск Инвестора

Модель №1 «Реструктуризация долгового обязательства по облигациям до наступления срока его выполнения»

Новое реструктуризированное обязательство может оказаться менее надежным и даже более проблемным, например, новые облигации, срок погашения по которым наступит через 10 лет

Модель №2 «Надлежащее погашение облигаций вопреки отсутствию товара»

Вариант позволяет получить имущественные права на строящуюся недвижимость без гарантии последующего ввода объекта в эксплуатацию и получения завершенной строительством недвижимости в собственность

Модель №3 «Признание эмиссии недействител ьной »

Инвестор в случае, если эмитент не потерял признаки платежеспособности, сможет возвратить номинальную стоимость облигаций, которая приравнена к себестоимости строительства объекта, но не фактически внесенную сумму.

Модель №4 «Погашение целевых облигаций денежными средствами»

Модель №5 «Возврат номинальной стоимости непредъявленных к погашению облигаций по истечению срока их погашения»

Наиболее оптимальным способом действий инвестора в ситуации, когда на момент наступления срока погашения целевых облигаций отсутствует принятый в эксплуатацию объект, является предъявления облигаций к погашению.
Если же облигации не будут погашены в соответствии с проспектом эмиссии облигаций в установленные сроки, то инвесторам рекомендуется самоорганизоваться путем создания жилищно-строительного кооператива и в судебном порядке признать право собственности на объект незавершенного строительства во избежание рисков утраты эмитентом-застройщиком прав на объект. Безусловно, такой оптимальный вариант действий инвесторов возможен при наличии следующих исходных данных: строительная готовность объекта превышает 90%;  инвесторы готовы организовать и нести дополнительные расходы на завершение строительства объекта.
Наталия Доценко-Белоус, адвокат ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры»
(авторские права охраняются законом)


Також до Вашої уваги:
Загородная жизнь: в два раза лучше и... дороже Что сдерживает развитие рынка загородной недвижимости? За что платят владельцы домов в коттеджных городках? Меморандум о развитии Киевской агломерации утвержден Куда будет развиваться Киев? Где будет строить "Киевгорстрой"? Особенности национального таунхауса Коттеджные городки Донецкой области Когда рынок недвижимости достигнет "дна"? Система «trade in» при покупке недвижимости в Украине

Реклама


Головна    Новости    Статьи    Аналитика    Коммерческая недвижимость зарубежья    Объявления    Каталог фирм    Выставки    Все для коммерции    Полезная информация    РеалЭкспо    О проекте    Классификация
© Copyright 2010. Портал комерційної нерухомості.
Коммерческая недвижимость, выставка, офис, объявления, аренда, продажа.
Создание сайта - Exipilis, Украина