Одесский рынок коммерческой недвижимости : благоприятные перспективы развития
31.05.2008
Одесская маркетинговая компания Research Development Company провела анализ текущего состояния рынка коммерческой недвижимости Одессы и спрогнозировала основные тенденции развития его ключевых сегментов. По мнению специалистов компании, причины внимания девелоперов и инвесторов к региону обусловлены совокупностью факторов: 1) Дефицит качественных объектов. Складов, соответствующих международным требованиям, в наличии имеется менее 5 %, Офисов - менее 15 %. 2) Высокие арендные ставки. В некоторых бизнес-центрах (БЦ) Одессы ставки выше, чем в БЦ европейских столиц (таких как Берлин, Будапешт, Лиссабон). 3) Быстрая окупаемость. Объект коммерческой недвижимости в Украине окупается в 1,5 раза быстрее, чем в Европе. Торговая недвижимость В Одессе существует 16 торговых центров (ТЦ) общей площадью 160 000 кв. м. Наиболее активный игрок на этом рынке - одесский ритейлер «Таврия В». Ему принадлежат крупнейшие ТРЦ Одессы - «Вузовский» и «Сады Победы». «Таврии В» также принадлежит более 15-ти супер- и гипермаркетов в Одессе и других городах. Также стоит отметить группу «Приморье», ей принадлежат ТЦ «Новый Привоз» (23 000 кв. м.) и «ЦУМ». ТОЦ Афина (построен греческой компанией «Механики-Украина») - 18 000 кв. м торговых площадей. Это один из первых объектов в Одессе, большая часть площадей в нем продана. В мае в Одессе открылся 2-й Metro Cash&Carry. Также близится открытие 2-го в Одессе строительного гипермакета Эпицентр. На сегодняшний день можно говорить о следующих ставках аренды в ТЦ Одессы: Для якорных арендаторов (супермаркет, фаст-фуд, зона развлечений) : 15 - 30 долл. Бутиковая зона: 50 - 100 долл. В «горячих» точках - 200 - 300 долл. Арендные ставки на верхних этажах (3 - 4 этажи) могут быть значительно ниже, ввиду малой посещаемости этих уровней одесситами. Арендная ставка для мебельного ритейлера на 4-м этаже, например, может приравниваться к ставке для якорных арендаторов. Стремительного роста арендных ставок, как в 2005 - 2006 годах (50 - 100 % в год) уже нет, рост сохраняется на уровне 15 - 20 % в год. Наиболее крупный ТЦ Одессы - «На Среднефонтанской» - более 25 500 кв. м. Это единственный ТРЦ с мощным составом «якорных» арендаторов (продуктовый супермаркет, фаст-фуд, 2 супермаркета бытовой техники, семизальный мультиплекс, детский развлекательный центр). Одессе не хватает, прежде всего, масштабных проектов, со значительной развлекательной составляющей. В 2009 - 2010 гг. планируется к реализации несколько крупных проектов, многие из которых - с участием зарубежных инвестиций: 1 IKEA, район клеверного моста (окружная трасса) 2 «Ривьера», пос. Котовского 3 ТРЦ «Караван», 4 «Амстор», ул. Ген. Петрова 5 BILLA входит в ТЦ по проспекту им. Добровольского 6 «Ипподром», ул.. Водопроводная. Офисная недвижимость В Одессе более 80 офисных центров общей площадью более 220 000 кв. м. Более 70% площадей в них - это административные здания советской постройки. Из новых зданий можно выделить: Бизнес-центры «Шевченковские» - это 3-и здания общей площадью более 15 000 кв. м. Арендная ставка в них 25 - 40 долл. / кв. м. Владелец зданий - группа «Приморье». Единственным БЦ в Одессе, который обладает полноценной инфраструктурой, является «Престиж» (7 000 кв. м.) - это вместительная парковка, конференц-зал, гостиница, кафетерий. Все остальные офисные здания имеют существенные ограничения. Все БЦ в центре города имеют проблемы с парковочными местами. Из инфраструктуры (конференц-зал, столовая, централизованная охрана) обычно предоставляется не более 1-2-х элементов. На данный момент классу А в Одессе не соответствует ни один офисный центр, не больше 5 соответствуют классу В. Поэтому, пока что основным фактором, определяющим арендную ставку, является расположение здания. Наиболее высокие ставки аренды в Центре: 20 - 40 долл. Наименьшие ставки - в индустриальных районах : 10 - 25 долл. Специалисты Research Development Company предполагают, что в 2009-2010 годах уже будут введены в эксплуатацию новые мощные проекты, отвечающие современным требованиям. Их арендные ставки прогнозируются на уровнях: Для класса А - 35 - 50 долл. / кв. м. / месяц. Класс В - 30 - 40 долл. Класс С - 20 - 35 долл. Наиболее близки к реализации следующие проекты: 1) Морской-2 на Польском спуске. 2) Трехкорпусный офисный центр на ул. Малиновского (площади продаются) 3) Офисный центр в составе жилого комплекса Гранд-Парк (ул. Говорова). Еще около 15 объектов продается на стадии проектов (как правило, это просто площадки с эскизным проектом и пакетом согласовательной документации). Большая часть из них предусматривает в своем составе на нижних этажах торговые помещения. Стоимость таких проектов - от 5 до 15 млн., или 200 - 500 долл. за кв. м. будущих площадей. Складская недвижимость Наиболее устаревший фонд в Одессе - это складские площади. 90 % складских площадей - советской постройки, более 40% - не приспособлены под склады в принципе (бывшие цеха и пр. производственные помещения). Общий объем складского рынка Одессы - более 800 000 кв. м. Складские помещения в Одессе сконцентрированы в промышленных зонах, особенно большое их количество - в районе Киевской трассы. Количество вновь построенных складов составляет не более 10 % от общего предложения на рынке. На данный момент цена аренды бывших заводских помещений составляет 4-6 долл. /кв. м. / месяц. Бывшие советские складские комплексы (базы), в зависимости от расположения сдаются по цене 5 - 8 долл. Склады высокого уровня, построенные по современным технологиям - от 8 до 12 долл. Сейчас на рынке интенсивно предлагаются участки под строительство логистических комплексов, с измененным целевым назначением, госактами и пр. Цена земли зависит от совокупности факторов, а именно: - пакета правоустанавливающих документов; - расположения относительно автотрасс и железнодорожного полотна; - подведенных коммуникаций или возможности их подведения. Цена сотки земли на такие участки находится в диапазоне от 5 000 до 15 000 долл. К Одессе проявляют значительный интерес международные логистические операторы, находится в стадии реализации ряд крупных проектов с участием одесских девелоперов и зарубежных инвесторов. Можно прогнозировать в 2009, а особенно в 2010-2011 гг. ввод в эксплуатацию крупных современных комплексов. Арендные ставки в них предполагаются на уровне: Для класса А - 12 - 15 долл. Класс В - 10 - 13 долл. Класс С - 8 - 10 долл. Отдельной строкой проходят специализированные склады для медицинских препаратов, или продуктов глубокой заморозки, где арендная ставка может достигать 20 долл. Итого, регион по-прежнему нуждается в значительных инвестициях. Можно ожидать дальнейшего притока зарубежного капитала в коммерческий сегмент одесской недвижимости. В публикации использованы данные исследования маркетинговой компании Research Development Company. http://realty.rbc.ua/
