|
|
Земля під комерційну нерухомість |
Земельные проблемы Киева и пути их решения
18.02.2008
Проблема поиска земельного участка в столице, пожалуй, одна из самых актуальных на сегодня и с ней рано или поздно сталкивается практически каждый застройщик или девелопер.
Заместитель директора «Build & Live Development» по вопросам развития Елена Распутная комментирует сложившуюся ситуацию:
- Хороший участок достаточного размера, под застройку крупных комплексов в центральной части Киева найти практически нереально, и не потому что их нет. Более-менее приличные участки можно найти либо в районе Окружной, либо на Позняках, Куреневке или Троещине. Но для инвесторов эти районы не представляют большого интереса.
Инвестиционно-привлекательными по-прежнему остаются центральный деловой район города (CBD) и потенциально привлекательные, удаленные от центра районы правого и левого берегов - район м. «Левобережная», Днепровская и Русановская Набережные, центральный Подол, район Лукьяновки, Оболонь.
На первый взгляд, кажется, что таких участков попросту нет. После более детального изучения рынка земли Киева, становится ясно, что большинство участков находится в чьей-то собственности и информация о таких участках и их владельцах является закрытой. Участки попросту не хотят выставлять на общедоступный рынок продаж или «придерживают» их до «лучших времен».
Если участок выставляют на продажу, то обращаются за помощью в агентства недвижимости. Самое печальное, что, как показывает практика, агентства занимаются их продажей отнюдь не профессионально, что зачастую дает совсем не тот результат, который ожидает владелец. В результате, участок «обрастает» большим количеством посредников, которые, в лучшем случае, претендуют на проценты от суммы сделки, а в худшем, увеличивают стоимость участка для получения желаемой «прибыли». Бывают случаи, что стоимость участка после общения с цепочкой посредников в несколько раз отличается от стоимости, заявленной владельцем. По сути, большинство риэлтеров не проводит никаких работ по проверке документов на участок, соответствующих разрешений, возможной высотности будущего объекта и ограничивающих факторов.
Рынок земли в Украине совершенно не структурирован, и не имеет логической, прозрачной, отлаженной схемы сотрудничества. Многие компании-застройщики и девелоперы находятся в постоянном поиске земельных участков.
В итоге инвесторы не имеют возможности реализовать множество проектов, которые могли бы быть по-настоящему интересными для рынка Киева. Зачастую проекты переносятся в удаленные от центра районы или вообще окраины Киева, где они теряют свою привлекательность, в силу не соответствия заявленному классу и потенциальной аудитории района.
Именно из-за отсутствия участков необходимых размеров в центральных районах Киева в эксплуатацию вводятся здания - небоскребы, которые «набирают» свои метражи не за счет площади застройки, а за счет этажности. Такие многоэтажки, как правило, не соответствуют архитектурному ансамблю окружающего района, возводятся в зеленых зонах или вплотную к существующим постройкам и часто вызывают отрицательные отзывы.
Именно из-за проблем с поиском земельных участков рынок гостиничной недвижимости Киева испытывает нехватку номерного фонда.
Виду этих же причин в Центре Киева отсутствуют нормальные места для наземной и гостевой парковки. Решается проблема, как правило, за счет подземного паркинга, который, для нашего общества еще не совсем «родной и понятный».
Как же найти выход из этой по настоящему серьезной проблемы, которая, по словам Елены Распутной, самая актуальная не только для девелоперов и компании «Build & Live Development» в частности, а и для всего рынка недвижимости Киева в целом.
По мнению специалистов компании, чтобы рынок земли стал нормально работать, проблему нужно решать, в первую очередь, на общегородском уровне и, безусловно, на уровне законодательной базы. Так как в нашей стране нет законодательной базы по урегулированию земельных вопросов ни на уровне города, ни на уровне страны. А вопросов очень много - главные связаны с лицензированием компаний, предоставляющих такие услуги, и проблемой земельных аукционов.
Земельные аукционы в последнее время вообще свелись непонятно к чему - на аукцион выставляются 3-4 участка меньше, чем по полгектара каждый.
Сама информация о земельных аукционах, их проведении и выставляемых объектах должна быть общедоступна, поскольку на сегодняшний день подробную информацию о земельных участках, выставленных на аукцион и вообще об аукционах в целом, найти очень сложно. Ведь, теоретически, земельный аукцион - это шанс приобрести необходимый участок открыто и по реальной адекватной стоимости.
Кроме того, на рынке должна функционировать профессиональная структура, аккумулирующая достоверную информацию по земельным участкам Киева, с прямыми контактами владельцев, выполняющая проверку документов и предоставляющая такие документы по требованию покупателя. И компания-застройщик, должна иметь возможность обратиться в такую организацию, и получить реальную помощь в подборе необходимого участка в Киеве под свой проект.
Мы же, на сегодняшний день, имеем два исхода этого вопроса - все поиски и скитания либо сводятся к конкретному физическому или юридическому лицу (только через многочисленных «представителей» продавца), либо к необходимости решать вопрос участка путем землеотвода через местные власти.
К этой проблеме, утверждает Елена Распутная, нужно привлекать внимание. Ведь такое несовершенство на рынке земли пугает и уменьшает интерес западных инвесторов. В результате, на рынке работают инвестиционные компании с украинскими или российскими «корнями», а это часто ведет к удорожанию себестоимости строительства и росту цен.
Обидно, что все это привело к уходу с рынка ряда западных инвестиционных компаний, в результате чего Киев уже лишился нескольких интересных крупных проектов.
http://www.bld.com.ua
Також до Вашої уваги:
Место для склада: в поисках идеала
КАКИМ ДОЛЖЕН БЫТЬ УЧАСТОК ПОД ЛОГИСТИКУ?
Анализ земельного участка
Недостаток земли сдерживает строительство бизнес-центров
|
|
|
